长沙作为一个外向型程度偏低的中部城市，眼下席卷全球的金融风暴并未给长沙带来非常明显的影响。而在房地产方面，作为一个房价一直相对偏低的城市，长沙的地产风险也并不算高。然而，“我们也在做过冬的准备。”长沙市委副书记、市长张剑飞说。为了应对房地产行业大量楼房闲置带来的压力，也为了改善城市无房户和住房困难户的居住条件，长沙市将安居工程确定为明年政府工作的首要任务。最近长沙在经济适用房货币补贴和棚户区改造上提出的新思路，吸引了中央电视台经济频道《献计中国增长》栏目的注意。近日，长沙市市长张剑飞与中国发展研究基金会副秘书长汤敏、北京大学光华管理学院教授、博导王建国坐到一起，就当前金融危机形势下的房地产市场与城市经济增长进行了深入探讨。

　　红网12月11日讯（潇湘晨报记者 赵晶 实习生 宋惜菲）一边是房地产公司的大量闲置房，一边是无力购买商品房的棚户区百姓。

　　目前，在长沙二环线以内，约有成片棚户区730万平方米，居住着18万居民。如何利用当前房地产市场的相对低迷期改善城市低收入家庭的住房困难，是张剑飞一直在思考的重大问题。

　　 棚户区改造能“一举多得”

　　“这些棚户区建筑，有的是解放前建的，有些是上世纪五六十年代建的。经过调研，大部分都没有改造价值。如果能够把这18万居民从棚户区‘解放’出来，还可以产生很大一部分商品房需求。”张剑飞说，棚户区居民现有的住房，多为30至40平方米，如果再购买，预计购买面积在60平方米左右，1平方米棚户区拆迁可以产生1.5平方米需求，730万平方米棚户区拆迁，就可以带动千余万平方米的购买需求。

　　同时，选择棚户区改造作为长沙明年工作的首要任务，更是改善民生的体现。“现在说要拉动内需，首先要搞清楚到底要拉动些什么，百姓最得益的领域是最应该拉动的领域。”张剑飞说，“最应该的领域是无房户和住房困难户需要房子，棚户区改造是非常好的办法。”一方面改善了棚户区居民的居住条件，一方面消化了房地产的现有存量，这将是一举多得的方案。

　　 “你给他8万，他也买不起房”

　　但是，棚户区居民购房面临的第一个问题，就是没钱。“住在棚户区里的人都是买不起房子的人，你给他8万，他也买不起房子。”张剑飞说。

　　棚户区现有居民，多为低保户、下岗工人。在维持生活现状外，无力拿出额外的钱来购房。因此，实现棚户区居民购房需求遭遇的第一个结构性困难，便是长沙房地产市场上的现有商品房多为120平方米以上的大房子，远远超出了棚户区居民的购买能力。

　　“其实，棚户区居民并不奢望买一套多么大的房子，他们所期望的，不过是有厨房、有卫生间、没有危险、下雨淋不着的房子。”张剑飞说，对于他们，最好的解决办法是由政府补贴购买小户型商品房。

　　长沙探索新的融资机制

　　那么，18万居民的购房补贴从何而来？融资渠道成为第二个需要思考的问题。

　　“过去我们棚户区改造基本上是这样的。先有开发商看中了某块棚户区，然后由开发商出资进行拆迁。”张剑飞说。但现在楼市低迷，手中缺少现金的开发商对棚户区鲜有投资意愿。拆迁无法启动的同时，拿不到拆迁补偿的居民也无力购房，闲置商品房也无法现金回流。

　　针对这个问题，“我们现在正在和银行商量。”张剑飞说，“假如我们成立一个公司，这个公司以这块地的未来收益作为抵押，向银行进行贷款，贷款后先用于棚户区的拆迁，让棚户区居民去购买商品房，将来有开发商来投资，土地变现的时候再把钱还给银行。”张剑飞表示，政府将作为主导，对新的融资机制进行探索。

　　“作为地方政府，希望中央政府能够在银行贷款上面给予适当支持，比如说对于银行贷款棚户区改造，适当放松银根。”张剑飞设想，可以以区为主，组建棚户区改造公司，由市政府、区政府注入一定的资金，向银行贷款，用于棚户区居民的拆迁补助，棚户区的土地将来由政府在市场回暖时拍卖出去，这样整个方案就可以得以启动。“实际上这一千万平方米的棚户区居民购房需求，注入到社会总需求里面去，整个房地产实际上是回暖了。然后房地产商又有了新的投资意愿，这样，供求的良性循环也从而得以实现。”张剑飞说。