在美国次贷危机引导的金融危机风暴下，房地产进入低迷状态，市场观望氛围浓重，小打小闹难以刺激消费神经，无形中加大了营销的难度，怎样打消客户疑虑、引导客户下定，是我们所面临的最至关重要的问题。

　　通过房管局公布的11月郑州市商品房住宅数据，我们看到的是量价齐飞难得的盛况，乍一看感觉是房地产暖流的来袭，内心紧绷的弦稍稍放松了一下，也很自然地打了个问号：楼市回暖？让我们来通过对市场的观察和数据的解读揭开谜团，看看楼市是不是真如我们期盼的那样有了破冰的迹象？

　　数据说话

　　11月份全市商品住宅销售6933套，较上月上涨了74.94%，较去年同期下降了19.27%；商品住宅销售面积63.05万平方米，较上月上涨了68.49%，较去年同期下降了22.69%；商品住宅销售均价为4070元/平方米，较上月上涨了4.33%。

　　领域·创展国际4280元/平方米起、 裕鸿国际4880元/平方米起等非住宅项目以低价位入市的方式引领新的“抄底”风潮。

　　11月份整体二手房共成交1059套（间），较上月上涨了24.15%，较去年同期下降了36.47%；成交面积为8.66万平方米，较上月上涨了16.55%，较去年同期下降了42.42%；二手房均价为2851元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据），较上月下降了0.45%。

　　二手房按照新政能享受到2万元左右的优惠，致使11月二手房成交回温，在一定程度上刺激了地产消费市场。

　　11月份全市非住宅销售601间，较上月上涨了32.38%，较去年同期下降了26.89%；销售面积11.66万平方米，较上月下降了12.72%；较去年同期上涨了9.79%；非住宅销售价格为5966元/平方米，较上月下降了18.53%。

　　11月份全市商品房批准预售项目共计21个，商品房批准预售面积53.84万平方米，较上月下降了24.16%，较去年同期下降了51.21%。其中，商品住宅批准预售面积31.61万平方米，较上月下降了53.14%，较去年同期下降了66.07%。非住宅批准预售面积22.24万平方米，较上月上涨了530%，较去年同期上涨了29.3%。货量的积压和流动资金的缺乏，造成预售面积大大减少，本月为近半年来投放面积最少的月份。而永和国际广场、宝龙城市广场、绿地·原盛国际、澳柯玛（郑州）国际物流园区、王鼎国际大厦等商品房非住宅项目在年前集中释放，经过一年来的推广期待在本年度挖得最后一桶金，也是第一桶金。

　　11月份全市商品房销售7534套（间），较上月上涨了70.57%，较去年同期下降了19.94%；商品房销售面积74.71万平方米，较上月上涨了47.14%，较去年同期下降了18.95%；商品房销售均价为4366元/平方米，较上月下降了9.06%。住宅的成交拉升了量的增长，非住宅的销售降低了商品房的销售整体价位。

　　业绩分析

　　合富辉煌分析认为，出现这种现象主要原因有如下几个：

　　首先是上个月积累客户的集中签约，如天伦·星钻10月29日取得预售证，本月显示数据销售101套；福泽门10月26日开盘，本月销售108套。

　　其次，在本月持续销售，天伦·水晶城11月销售125套，但从销控来看销售的为7月1日取得预售而非本月26日取得预售证部分；宏益华·香港城103套，10月18日开盘，此项目为城中村改造，显示的数据均为之前定房客户。

　　比较重要的一个原因是，由于房贷新政的颁布，减契税、免印花税、降息、利率打折，使很多本该在10月签约的客户推迟到11月份签订合同，如中联创·橄榄城10月18日开盘，本月销售169套。但合富辉煌同时指出，新政在一定程度了刺激了消费，但对于一手房来说减免税费的金额毕竟有限，不是促使成交的主要因素。

　　此外，经济适用房签约也占相当比例，如中原区茜城花园11月销售83套。

　　11月份，不少楼盘开展力度很大的营销活动，对促进销售有很大作用。如利海·托斯卡纳高性价比的LOFT公寓、MAN领域一万元低首付、SOHO广场一口价房源等，达到了客户的心理价位，进而出手。

　　由此看来，11月看似回暖的迹象存在一定的偶然性，但喜庆的是数字还是给这个冬季带来了浓浓的暖意。

　　个案亮相

　　金水区天伦·水晶城、宏益华·香港城、天伦·星钻、珊瑚SUNHOME的集中签约，使金水区的销售量稳居榜首，金水区占据独一无二的地理位置优势，拉升了本月商品房的整体价位。

　　橡树玫瑰城

　　10月25日开始认筹“橡树洋房”5000元最高抵3万元房款，11月8日开盘，主要户型为83~89平方米三房，选房当天推出健康周活动，新老客户到场即送热销丛书《不生病的智慧》，选房客户，送捷安特自行车1辆。

　　11月成交611套，成交均价3663元/平方米，其中地质局团购近400套，自然销售200余套。

　　低价入市加团购组合拳，安全稳健，快速回笼资金，但前期团购合作要付出更多心血，正可谓：宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来 。

　　翰林居

　　11月销售193套，均价4258元/平方米。

　　11月5日准现房开盘，推出面积为37~200平方米5万抵7万日增100元，郑东CBD罕有的天之骄“址”。

　　购买翰林居2期学院派可赠送双气初装费，部分赠送5~14平方米露台和面积不等的地下室。合理价位和教育优势是地产的常胜法宝，加上准现房的直观诱惑，才能使得该楼盘在目前市场疲软的情况下攻无不克，战无不胜。

　　康桥·上城品

　　近30天成交112套，成交均价4364元/平方米，已售均价4588元/平方米。

　　10月阳光购房月推出特供房（指定房源）一口价：4200元/平方米。11月13日推出你买房、我还贷：凡活动期间购买指定房源，均可享受开发商代还10个月月供的礼遇。

　　从预售面积来看，近期没有增加，利用一口价和代还月供的优惠趁机消化滞销户型也不失为一个好的方法。

　　锦艺·新时代

　　10月一期乙组团购屋即时乐，甲组团买房送空调、二期A组团购房即送20000元装修基金+6000元购屋周周乐+5000元绿卡优惠。

　　11月推出50套首期付3200元起精装修房源，小区内有与北大幼教合办的高等幼儿园。近30天成交91套，均价4524元/平方米。

　　用返租的方式降低首付和打优质教育这张牌，想客户之所想，急客户之所急，打消客户首付、出租和幼教的顾虑，赢得客户的认同，效果明显。（郑斌）

　　本版数据由合富辉煌市场部（河南公司）以郑州市房管局网站公布资料整合，具体数据以各公司实际销售情况为准