2008年即将过去，在将要过去的一年里，东莞的二手地产市场从去年的火爆到今年的冰点，可以说是大起大落，而在过去的一年里，二手楼价回落起伏大，首次出现了供大于求的局面，众多有刚性需求的消费者仍持币观望。

　　文/记者 钟宏连

　　关键词：政策

　　“10·22”新政利好楼市

　　回顾2008年，宏观调控政策一波接一波，包括“10·22”救市新政（如最低首付款比例调整为20%）、下调存贷款基准利率、存款准备金率等， 国家还把促进房地产市场平稳健康发展列入七项工作之中，明确表示要“加快发展二手房市场和住房租赁市场”，调控效果渐渐显现。合富置业专业人士预测，随着住房结构调控和宏观调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在2009年进一步显现。

　　“10·22”救市新政大部分是针对首次置业者的利好消息，明确从税费、房贷等方面表明政府支持首次置业者的自住需求。而在2008年4月，东莞市统计局公布了东莞城市居民人均住房建筑面积为57.38平方米。今年7月中下旬，中国人民银行东莞市中心支行与东莞市房管局发布通知，首套贷款房人均面积低于当地平均水平的，二套房贷款利率可按第一套算。很多东莞市民可以享受第一套房待遇，从而带动二手市场中大户型成交。

　　同时，2008年东莞市城建规划局公布了《东莞市住房建设规划（2008~2012）》，别墅类房地产项目被禁止，严格限制低密度、大套型的商品住房建设，使得独栋别墅的市场追捧度不减，尤其在别墅项目土地不再继续供应的市场，因为稀缺成为大热卖点。

　　另外，2008年楼市结构受“70/90”政策影响，中小户型推量相应增多，并流入二手市场，增加二手市场户型选择的空间，供需结构矛盾得到缓解。

　　关键词：房价

　　二手房整体房价回落

　　2008年，东莞的二手楼市处于调整期，整体价格出现回落，变得更加理性。据合富置业成交数据显示，2008年中低价房最为走俏，3000~5000元/平方米单价段成交比例呈现出持续攀升的发展态势，占据东莞全年二手住宅成交的五成以上，3000元/平方米以下物业成交比例亦占到三成左右，总价段在20万~40万元的物业最为热求，成交比例占到40%左右。合富置业分析，在调控之下，市场上的短线炒家基本已停止活动，市场开始回归以理性的自住需求为主导，特别是首次置业人士，以新婚、生孩子等有迫切购房需求的人士居多，而他们的家庭收入大多处于社会中游，购房预算只能买得起中小户型的二手房，使得80平方米以下的物业成交活跃，成交份额占到四成左右。中低价段成交盘源主要集中在东城、南城，大部分中价房集中的区域交通条件也相当成熟，较为适合中青年上班一族居住。

　　而大面积物业的成交成依然保持平稳，城区144平方米以上面积段物业成交比例占到15%左右。

　　在租赁方面，整体的租赁价格以23~28元/平方米·月为主导，50平方米的小户型和100平方米以上的户型为最热租物业。东城依然是鸿福东路、长泰路和新世界板块的物业最受租客欢迎，其中，鸿福路的热租楼盘有新世纪博客公寓、国泰明苑、尚书苑，并且租赁成交以30~65平方米的小户型占主导。据了解，该路段靠近鸿福路，聚集了众多写字楼，并且随着该路段众多大型商家的进驻，众多的白领一族和服务业的人群有着刚性的租房需求，从而促进鸿福路段租赁市场的持续旺盛。

　　关键词：供需

　　刚性需求者持币观望

　　市场中的供应与需求的博弈无时无刻不在进行，特别是对于持续调控中的楼市，供求格局的变化更因左右着房价趋势而备受重视。

　　在2007年“9·27”政策[如第二套（含）以上住房贷款首付款比例不得低于40%]的影响下，2008年炒家离场等促使二手市场供求关系产生变化，从而对买卖双方的交易心理也出现微妙转变。观望气氛主要出现在短炒市场，受新政影响，已少有炒家顶风入市，手中持有多套房源的炒家，有的套现离场，也有的转售为租，不少业主的心态发生变化，能否客观地评估物业价值是现时业主能否及时、顺利将物业出售的关键，这促使目前市面上流通的物业，业主在放盘价的界定上更接近市价，而不再盲目坚持虚高的放盘价，并且受金融海啸影响，有的物业会以低于市场价的价格放售，议价空间在8%~10%之间。2008年长线投资者的投资心态一般较为理性，希望通过精选优质物业，合理安排投资组合，一方面获取理想的租金收入，另一方面也能坐拥物业升值带来的额外收益。

　　对于需求方，眼下的观望氛围无疑对市场预期影响很大。在2008年的市场中，二手买家“追涨杀跌”的倾向明显，即使现在二手价已相对理性，但是部分买家还是不敢轻易出手。

　　2008年东莞的一手楼市中有部分一手楼盘以一口价等促销形式推出，在一定程度上拉近了该盘与附近同质素二手物业的价格差距，但从总体情况来说，一二手楼之间仍存在一定的价格差距，大部分情况之下，买家能以相同的价格买到性价比更好的二手房。除了价格上占优势之外，二手房在小区环境、配套、居住氛围更适合自住，在入住率高、配套完善等综合优势方面仍相当明显。合富置业专业人士分析，由于目标消费群方面的错位效应，一手新货所面向的主要是收入较高、有一定经济承受能力的人士，而二手房在盘源选择空间、价格方面都有一定优势，能符合中等至中高收入人士的置业需求，目标客源相对较广。

　　从长期来看，东莞市场仍具备比较充足的承接力支持，市场上买家的购买力仍比较强，但关键在于买卖双方之间能找到一个“价格契合点”。并且在宏观调控下，东莞的二手市场供求关系更加平衡发展，楼价更为理性和稳定。