房贷新政实施已快一个月了，但佛山的二手房市场依然“寒意”未解，并没有因为新政实施而出现明显的增长，业内人士表示原因主要有两方面：一是地方对二手房税费新政的实施相对滞后；二是买方盼探底导致观望心态严重，都在一定程度上制约二手楼市回暖。

　　因此，业人士更希望地方政府尽快落实购房新税政，从而帮助二手楼市“解冻”。

　　文/记者上官建庆

　　图/记者陈枫

　　现象1：

　　二手房成交量没有出现明显增长

　　记者从数家银行及房地产中介了解到，房贷新政的实施，并没有给二手楼市带动二手房交易预期的回暖，二手房市场依然寒意料峭，交易量并没有出现明显的增长。

　　工行、建行、广发、兴业等数家银行佛山分行相关负责人均表示，新的房贷细则已陆续下达，但利好主要是针对第一套购房者，再加上一手房价格下滑，从而带动一手房交易出现了一些回暖迹象，申请贷款按揭的套数明显增多，但二手房交易却没有并因此出现回暖迹象，申请办理二手房按揭贷款的套数相当少，其中个别银行甚至连续几个月没再出现新的贷款增长。

　　房地产中介也并没有因为房贷新政实施迎来预期中的市场回暖。据合富、御翠地产等数家房地产中介的工作人员透露，目前能撑下来的地产中介，主要还是靠租赁市场维持，二手房交易基本已被搁置一旁，很少有人过问。

　　现象2：

　　部分区域一二手交易总价“倒挂”

　　与此同时，部分区域的一二手楼的价格甚至出现总价“倒挂”现象。即购买一套面积、规格相同的住房，购买二手楼最后的购房总价甚至超过了一手房。

　　“这种总价倒挂现象在南海怡翠板块显得尤为突出。”御翠地产的周经理介绍，以怡翠花园为例，其二手楼价格在5000~6200元/平方米之间，而其周边的怡翠馨园、怡景苑等一手楼价格分别在5500~6500元/平方米、4500~5500元/平方米之间。一套同样楼层120平方米左右的房子，怡翠花园的二手交易价格可能在5000元/平方米左右，基本房价为60万元；假如其原购价（该套房子一手时的价格）为35万元，如果未满5年，其中间费用（营业税+个人所得税+契税+手续费）可达8.54万元；这样，该房套二手房最终的总购房费用可能达到68.54万元。但如果是购买怡翠馨园同样户型的一手房，价格约在5200元/平方米左右，楼价加上中间费用（维修基金+契税）1.56万元，总购房费用约是63.96万元。

　　“可以看出，购买同档次同面积的二手房总价，已经超过了购买一手房，这令购房者很难接受。”周经理表示。

　　两大原因造成二手楼市回暖缓慢

　　契税仍未调整

　　评估指导价滞后

　　造成这一现象的原因，业内人士表示可能与税费新政尚未完全“落地”有关。业内人士表示，真正制约二手楼市回暖的主要还是税费。

　　据某房地中介人士透露，税费新政规定如果是购买90平方米以下的住房，只是要首次购房，契税均按1%收取，但佛山目前依然是收1.5%。

　　此外，由于评估指导价依然是执行去年4月份的标准，与目前的市场环境严重不符，因此导致购房者的中间费用太贵，令“不少人买得起房却付不起中间费用。”

　　佛山某知名大型房地产中介公司的置业顾问贺先生给记者表示，契税征收费用=交易评估价×1%（1.5%），其中交易评估价并不是双方的成交价，而是由指定的房产评估公司评估的房产价格为计费依据，目前佛山执行的二手房评估指导价并没有根据市场行情调整，依然是参考去年4月份的市场价格，一套现成交价约4000元/平方米左右的二手房，其市场评估价却达到5200元/平方米，购房者在缴纳契税时，就必须按照5200元/平方米的市场评估价来计算，如果以120平方米/套计算，契税总额达到了9360元。

　　“购买二手房可以对现楼质量、绿化、管理等一目了然，比买一手楼花更直观，但购买二手房除了有高额的营业税（楼龄5年之内）阻碍，且各项税费的征收标准也没有随市场作出相应调整，现在消费者就是买得起二手房，也付不起中间费用。”购房者吴先生无奈地表示。

　　“买涨不买跌”

　　买方盼探底再出手

　　造成二手房交易持续疲软的原因之二，可能与买家的观望心态有关。不少买家认为真正的楼市冬天或在明年，因此暂时不愿出手，希望等探底后再入。

　　“买涨不买跌是购房者的普遍心态，购买二手房也不例外。”合富地产置业顾问杜先生表示，目前一手房价依然还处于下降通道中，暂未出现上升迹象，而二手房价本身没有太大跌幅，因此买方持观望心态居多，大多认为二手楼市真正的冬天还在明年，希望二手楼价能进一步下跌，待探底后再出手也不迟。当然也有一部分购房者有可能趁着一手房价下跌，放弃买二手楼而转购一手楼。

　　盼税费新政“落地”带旺二手楼市

　　对此，业内人士表示如果税费新政能够真正“落地”，或许也能对促使二手楼市回暖起到一定的积极作用。同时，由于二手楼市对新政的反应要比一手楼市迟钝很多，因此即使新政实施后，其对二手楼市的影响力也至少要等2~3个月以后才能显现。

　　“作为从业人员，我们不仅关心银行房贷细则，更关心地方财税的实施细则，其中地方征税的参考标准是重点关注对象，这些都直接关系到最终的购房交易成本。如果税收新政能真正‘落地’，或将对二手楼市回暖会起到一定的促进作用。”

　　“此外二手房交易不同于一手房，二手楼的买卖双方都更加个体化，买家从选房到洽谈砍价，再到签订合同，办理贷款按揭手续等，所需要的流程与时间都比购买一手房要复杂得多，因此市场也会回暖也会要慢一些，即使新政能真正实施，初步估记二手房交易回暖也至少要等到2~3个月以后。”