郑州房价再降空间不大
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■商报记者 王俊伟 王海圣/文
周敏/图
12月7日，郑州市房管局发布郑房指数，郑州11月份商品住宅销售套数涨了74.94%。郑州楼市交易还会连续上升吗？郑州市会继续出台救市政策吗？近段时间广受关注的“购房退税”政策会实行吗？
昨日，河南商报联合大河网，邀请专家和房地产商做客“经济三人谈”。三位嘉宾比较一致的意见是，郑州房价再降的空间已经不大，楼市有望在今年年底至明年初回暖。
关于郑州地产
中部六省省会中 郑州楼市发展最好
主持人：先让大家了解一下，目前，在中部六省省会中，郑州的楼市处在一个什么样的状况？
曹庆伟：就郑州房地产来说，和其他省会城市相比，应该是发展最好的城市。
郑州市的城市首位度比较好，河南47%的资源都集中在郑州，对周边城市很有吸引力，我们也可以看到，郑州一些楼盘有45%~50%的购房者都是从市地过来的。
价格上，郑州市的房地产价格是每平方米4000元左右，其他一些中部省会已经达到了每平方米7000元，从这些方面来看，郑州市房地产市场是良好和健康的，我对这个行业也是很有信心的。
多数出身草根 有百年老店潜质者不多
主持人：问一个很多网友都比较感兴趣的话题，郑州市房地产商都是从什么样的位置发展起来的？还有，咱们经常提“百年老店”，郑州的房地产企业有多少能够做成“百年企业”？
赵进京：郑州市的开发商是上世纪80年代开始出现的，很多是农民企业家，也有建筑商。这些人，大部分是先有胆识再有见识然后才有学识，我认为这三点决定一个开发商的水平。
河南的开发商主要是有胆识，这些年来挣的钱，大部分都是靠土地增值挣的钱。随后，到别处学习，学习中间长了见识，在见识中增加了知识。
河南的开发商有不少正在向“百年老店”这个方向走，我对此充满信心。
秋国运：能做到百年企业的非常少，中小型企业存活期是三到五年，房地产行业也不例外，真正能做到百年老店的房地产企业很少。
做百年老店，对企业经营人员的素质要求比较高，需要有非常清醒的政治头脑和对政策的判断分析能力，要从基础做起，扎扎实实做好企业品牌；要打造一个抗风险能力非常强的团队，但是郑州大部分的企业还都不具备这样的能力。
关于楼市走向
房价正在见底 再往下跌不是很现实
主持人：中国社科院新近出炉的2009年《经济蓝皮书》说，短期内房价下调将成定局。其后，著名房地产大亨兰世立也语出惊人，说房价还会再降20%~30%，时间就在两个月内。
各位嘉宾如何看这个问题？
赵进京：房地产商拿地的周期大概是两年，2006年、2007年的时候，大部分都是用高价土地、高原材料、高融资成本在建造房子，成本决定价格，现在很多开发商是在成本以内，甚至在成本边缘销售。近期，我们对郑州市的百家企业进行过调研，认为目前房地产商是保本过冬。
秋国运：社科院蓝皮书使用的是三季度以前的宏观经济数据，现在据此下结论已不合适。今年发达地区房价已进行30%的下调，再下调很有限了。
郑州从去年开始，房地产商拿地，一是旧城改造，二是城中村改造。房地产公司拿到的地价，除了挂牌价格以外，还要承担价外的很多费用，取得的真实地价要远远高于挂牌价，甚至高出一倍。因此，房价再往下跌不是很现实。
我认为，郑州的房价现在正在构筑底部，但不是一蹴而就的，可能会围绕着每平方米4000元的价格上下波动。
郑州11月房价同比涨1.5%
昨日，国家统计局公布调查数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，其中，郑州房屋销售价格同比上涨1.5%，新建住房销售价格同比上涨2.1%，环比价格上涨0.2%。
明年初逐步回暖 房企不会大批倒下
主持人：广东社科院一位专家的一句话在互联网上传播率非常高，他说“今年是初冬，明年是寒冬，后年是严冬”，郑州现有三百多家房地产公司，2009年会不会有一批房地产企业抗不住这个寒流倒下去？
秋国运：房地产行业会跟着整个国民经济发展的大环境走，中央最近出台了一系列刺激经济发展的措施正在逐步落实。明年下半年政策的效果就会显现出来，房地产市场会跟着大市场大环境走。
我认为如果明年下半年出现经济回暖的话，房地产市场也会回暖。
房地产市场和股市也有一定的关联，如果说证券市场回暖非常快，紧接着房地产市场就会回暖。
赵进京：“初冬，寒冬，严冬”的说法，不管是从国外还是国内看，是不太可能的。
房地产市场属于中国经济发动机部位，我认为今年底明年初会逐步回暖，明年下半年就会明显显现，但是不会再出现过热，因为在调整结构，我认为这种现象（房企纷纷倒下）不可能出现。
曹庆伟：房地产现在受到的冲击远远没有其他行业大，中国的出口企业现在确实面临严冬了。我认为，郑州市房地产行业还是一个朝阳行业，在未来的发展过程中，肯定会淘汰一些企业，这是行业发展的规律。
关于郑州地产
关于购房退税
国家政策未定
郑州不大可能退税
主持人：日前住建部政策研究中心副主任称，“购房退个税”已在住建部研究范畴之中。国家会不会很快出台这个政策？
秋国运：政府下调税费，包括购房退个税政策，应该会非常慎重。1998年上海出台购房退个税时的情况，与目前比，已发生很大变化，最近政府已出台了降低购置中小户型房屋契税的政策。所以，目前的退税政策会不会出台，还需要进一步研究。
赵进京：中央经济工作会议刚刚结束，我认为中央会出台一些东西，因为房地产是拉动内需的一个重要的政策。
曹庆伟：我个人觉得中央出台相关的（购房退税）政策是有可能的，但不可能一刀切。郑州房地产受金融危机影响并不是太严重，可能不会出台相应的政策。
关于保障住房
政府做好保障性住房
开发商开发好商品房
主持人：目前，一些地方不再重视经适房，而是扩大廉租房。郑州房地产市场保障性住房和商品房会呈现什么发展格局？
秋国运：从郑州市出台的一系列政策看，政府在加大廉租房和经适房的建设，同时也在扶持商品房。我非常赞同大力发展廉租房，积极扶持商品房，对限价房和经适房适当地控制，这样更有利于市场的健康发展。
曹庆伟：保障性住房和商品房共同构成一个完整的房地产市场。郑州保障性住房和商品房都会有非常大的发展。
赵进京：房地产要健康发展，政府做好保障性住房，开发商开发好商品房，各自不能越位。成熟的政府会出含金量的政策，鼓励开发商做经适房，同时让商品房健康发展。
关于楼市后续政策
减轻居民购房负担
政府会保持房地产健康发展
主持人：赵秘书长此前预测，在11月份全国的经济数据出来后，国家肯定会出台更大的稳定楼市政策。现在，赵秘书长还这样认为吗？
赵进京：我从来认为这些是宏观调控政策而不是救楼市政策。政府实际上是在救经济，救全体老百姓，而不是在救开发商，也不是救高房价。现在我依然坚持这个观点。
从中央经济会议上，我获得的信息就是保增长，保就业。房地产行业能直接带动53个行业，间接拉动几百个行业。如果销售300万平方米，就能拉动10万人就业，拉动就业很厉害。我认为在拉动就业上还会出很多政策，中央政府会保持房地产健康发展的，过热对市场不好，过冷也不好。