CFP供图

　　□晚报 徐洁云 报道

　　昨天，记者获悉中国房地产协会已经上书国家发改委，建言放松二套房贷，释放改善型需求。去年9月，房地产市场处于高位运行，央行、银监会遂调整“二套房政策”。如今房地产市场大变，“二套房”政策是否松动成为业界关注的焦点。

　　经济波动呼吁政策转向

　　昨天，全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者确认了中房协建言取消二套房贷限制的消息，并透露这一建言是中房协和工商联共同提出的。

　　据一位接近中房协的人士透露，中房协方案建议完全取消对改善性购房二次房贷的限制。这位专家表示，二套房主要出于改善目的，对其松绑并不会助长市场投机气氛，重要的是对第三套、第四套房的监管控制。

　　“取消二套房的相关限制政策势在必行。”中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、房地产研究会副会长顾云昌表示，任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，现在房地产业的宏观经济背景已“大相径庭”。在经济冬天里，产业需要的是“取暖”而非“降温”。他还表示将参加近期举行的央行货币政策会议，并将在会上再次建议取消二套房贷相关限制政策。

　　自2007年下半年始，国内房地产业萎靡已逾一年。受此影响，地产业出现市场土地流拍、开工项目减少、房产企业规模缩小、房企资金链紧张、房企上市公司负债率提高、三角债拖欠趋多等一些列问题。在此背景下，针对二套房贷的呼声，相关主管部门的官员也作出回应。

　　昨天，国家住房与城乡建设部住房与房地产业司司长沈建忠在上海表示，“建设部将对改善型住房的房贷进行支持。”据他透露，近期，建设部就业界热议的房地产话题进行了汇总，其中就包括第二套房贷以及购房抵税的内容。对此，虽然没有直接表态，他表示“只要是有利于市场的政策建议，我们都可以考虑。 ”

　　改善消费有待政策推动

　　中央经济工作会议上提出，要减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。结合11月房产新政，这成为业界重启对楼市的信心，期盼后续利好政策的基础。业内人士表示，日前公布的金融30条系此前拟定后择日公布。由此猜测，决策层对于楼市新的利好政策之前已有酝酿，也将在适当时机公布。

　　“可以预期，相关部门将根据中央经济工作会议有关精神继续出台细则，如降低首付、利率优惠等；降低或减免住房流通过程中的税费；降低个人所得税或购房退税等。适当放宽第二套房购房限制很可能后续出台。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

　　聂梅生表示，楼市新政应主要解决保消费、保投资问题。居民第一套房的拥有已较为普遍，现在应引导第二套房和二手房消费，两者处于同一链条上。此外，目前二手房市场税费仍较高，进一步减轻税费负担已成当务之急。

　　顾云昌认为，目前市场中由小换大的改善型需求增长态势明显，对于中等收入家庭的购房需求也有促进的必要。在安居工程外，商品房市场也应有所鼓励，但现在的政策支持力度还不够。

　　上周末举行的上海房交会上，记者就发现不少观展者本身有改善自住环境的需求，但因 “改善型住房”定义不清，二套房房贷等成本居高不下，选择继续持观望态度。

　　关键在“改善房”的定义

　　二套房贷松绑在业内引发热议，不过也有部分学者对此持审慎态度。华东师范大学欧亚经济研究所研究员余南平昨天晚间接受采访时表示，目前中央决策层出台取消二套房贷限制政策的可能性很小。他表示，目前房价仍远高于公众的承受力，尚未找到价格与购买力的平衡点。在此情况下，出台激进的调控政策并无裨益。“决策层不可能挑战市场经济的基本原则，市场价值规律是一定要遵循的。 ”

　　对于业内观点的碰撞，有接近主管部门人士表示，目前政策调整的难点在于如何界定 “改善型自主房”的定义，需要在拉动合理消费与抑制投机需求间寻找平衡点。业内专家、中介人士和消费者均表示，相关标准的缺失使得他们在实际交易中颇感困扰。

　　此外，二套房贷解禁对银行贷款风险的影响也是人们关注的。有业内人士表示，“二套改善房”的银行贷款风险比首套自住房要低。有能力购买二套房的家庭通常有不错的经济基础，即便还款能力出现障碍，银行仍可就其首套房主张债权，相对更为安全。

　　交通银行首席经济学家连平亦认为，从房地产信贷规模看，目前房地产贷款在银行业贷款总额中的比重相对较低，国内房地产贷款不良率总体还处于较低水平。

　　尚无银行“松口”二套房贷

　　“改善型住房”或成突破口

　　□记者 崔烨

　　晚报讯 在刚刚发布的“金融30条”中，多处提及关于房地产市场的金融政策，这让人们对“二套房贷”政策松绑的预期加剧，记者从多家银行的房贷业务部获悉，尚没有银行“松口”二套房贷优惠，但对“改善型住房”的界定有望成为市民享受优惠房贷利率的突破口。

　　早在一个月前房贷“新政”出台时，银监会就发出紧急通知，要求加强个人房贷风险管理，致使农行在第一时间出台的房贷细则隔夜即被收回，随后各家商业银行在细则上基本处于难产境况。

　　此次 “金融30条”颁布后，中行、工行、建行等多家商业银行负责人在接受采访时均表示，要严格执行现有政策，不会私自放松 “二套房贷”。当记者以买房者身份来到银行询问时，又基本能以“一套房”的优惠拿到“二套房贷款”。其中，多家银行在增加优惠时的理由均是“可按改善型住房”执行。

　　值得关注的是，已有业内人士称，在年底前，“改善型购房需求”的明确定义有望出台。 “不过二套房贷是否松绑，关键是对于改善型普通自住房的界定是怎样的。 ”一位银行个人信贷部负责人这样表示。

　　但业内也有相反的声音，认为从银监会控制风险视角分析，被“二套房贷”抑制的需求都是性质恶劣、风险较大的投机炒作，“二套房贷”不会轻易放开。

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　　“金融30条”多处提及房市政策

　　第十条：支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。支持汽车消费信贷业务发展，拓宽汽车金融公司融资渠道。积极扩大农村消费信贷市场。

　　第十四条：稳步发展与住房、汽车消费等相关的保险。

　　第十八条：开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。

　　第二十九条：要求商业银行和其他金融机构 “要正确处理好金融促进经济发展与防范金融风险的关系，在经济下行时避免盲目惜贷。”避免盲目惜贷的提法，对于观望中的国有商业银行是个促进。

　　12月份前14天统计数据显示：

　　商品住宅成交量有所上升

　　□记者 杨冬

　　晚报讯 昨天，来自上海易居、佑威等房地产研究机构提供的最新数据显示， 12月份前14天，全市商品住宅成交面积达到39.4万平方米，比11月同期上升52.3%，已接近今年 “金九银十”单月成交量。业内人士预计，由于11月大幅增加的看盘量将在12月实现成交，今年最后一个月的成交量会比11月上升两成左右，楼市回暖迹象并未改变。

　　根据易居中国·CRIC系统显示，上周 （12月8日—14日）上海商品住宅新增供应27.97万平方米，与前一周27.56万平方米基本相当；成交量却下滑18.17%，为17.88万平方米；平均成交价格也下滑 8.44%，为 11247元/平方米。

　　易居中国分析师薛建雄认为，在11月生效的房产新政支持下，外环内的中高档楼盘大幅成交，之后便逐步萎缩，市场成交主力重新回归外环周边的楼盘，直接导致近两周楼市量价齐跌。

　　相关数据还显示，周供应量在11月中旬达到32.28万平方米的高点后，上海商品住宅已连续三周下滑。分析人士认为，尽管有50多个楼盘赶赴上周末房展会，但并未看到开发商大规模推出新房源，这也是展会越开成交量越低的主要原因。

　　来自佑威的报告显示，上周，全市商品住宅成交排行前十的项目中，浦东新区楼盘位列三甲，三个项目成交总量2.85万平方米，是上周全市商品住宅成交总量的15%。据业内人士透露，这与拥有浦东新区国资背景的大型企业加大商品住宅收购，作为 “人才公寓”储备有关。受此影响，中外环间成为上周商品住宅成交均价下跌最大的区域，跌幅为21%，为12098元/平方米，成交面积相比前周出现53%涨幅。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，岁末年初是楼市传统淡季，成交量也无法得到明显回升，但是12月前14天成交面积达到39.4万平方米，已接近今年9、 10月份一个月的成交总量，后半月按照每天2.81万平方米成交量计算，预计12月整个月的成交量也将超过11月份的总量。

　　二套房经过中介、银行信贷员灵活操作

　　“享受7折首套房待遇不是不可能”

　　□晚报 徐洁云 王毅鹏 报道

　　业界关于二套房贷解禁的呼声愈加高涨，记者今日上午在走访沪上中介公司时了解到，虽然二套房贷整体并未松动，但中介公司和银行信贷部门已开始频频打出“擦边球”。业内人士表示，这可视为相关政策松动的前兆与伏笔。

　　中介称还有打折的可能

　　一听记者是打探二套房政策的，中介人士均表示他们还没听说，新政中所言“改善型住房”的定义还不清楚。“现在的规定还是基准利率上浮10%”。

　　中原地产的经纪人表示：“二套房政策没有变，还是按照原来的政策。 ”在汉宇地产、21世纪不动产等知名地产公司，记者得到的答复基本一致，即“二套房贷政策并没有松动，购买第二套房并不能享受首付和利率的优惠。 ”

　　有意思的是，当记者以购房者的身份进行暗访时，二套房的操作空间浮出水面。记者先在一家中介公司看了一套房子表示相当满意，表明自己已经拥有一套住房，问可否享受优惠利率和首付时，该经纪人没有一口回绝，而是表示“这个要视情况而定”。

　　根据央行和银监会去年9月出台的相关规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　然而，中介却给出了不同说法，“你放心好了，贷款利率肯定不会上浮，首付也不会要你四成。 ”该中介人士明确表示，贷款利率不仅不会上浮，而且“还有打折的可能”。当记者问及是否能够打7折时，他表示“这个很难说，要看你自己的综合信用评价。 ”

　　“即使享受不了7折优惠，7.5折也不错嘛。 ”中介人员一语道破天机，在当前市场竞争激烈的环境中，只要贷款人符合一定条件，各家银行肯定会综合央行政策及贷款人最大利益来权衡执行利率问题，这意味着二套房贷款人仍能享受一定程度的利率下调优惠，不过不是30%，有可能是20%、25%，甚至是29%。 “当然，我们有关系特别好的银行，肯定给你最优惠的贷款方案。 ”该中介最后说。

　　以“改善型住房”拿优惠

　　一位中介店长也表示，二套房贷虽然原则上并未松绑，但有关“改善型”定义的擦边球却不少。从该公司贷款部放贷的情况看，真正按照上浮10%利率放款的案例仅占二套房按揭交易的极少数。 “很多情况下，是根据人均住房面积小于32.23平方米或房屋结清已出售这个标准来衡量 ‘改善型’，给出8.5折优惠。”

　　此外，近来有消息称外资银行对二套房贷尺度较松，记者走访的多家中介公司人士表示，目前他们较多合作的还是国有四大行。不过有一位中介公司员工说，他上月底刚刚经手的一宗交易中，买家就没有委托中介公司联系银行房贷，而是自己与一家外资银行申请85折利率成功。

　　如果房屋已经出售结清，通过中介操作，有可能算到 “改善型住房”，拿到85折利率。 “有时拿到7折，享受首套房待遇也不是不可能。”一位中原地产工作人员还说，在公积金贷款方面，如果现在个人公积金最高额度提高到30万，即便此前已经有一套房产，只须是纯商贷、没有动用公积金，都可用足额度，不受“二套房”限制。

　　记者在中介现场正巧遇到一位刚贷款成功的王小姐，她说，此前她名下南京和苏州已经有两套房子，但都是纯商业贷款，这次购房用公积金贷款仍然如愿贷足。

　　银行信贷员抢优质客户

　　实际上，不少中介在坚持强调未发现第二套房贷出现放松现象时仍补充： “优质客户或可视情况享受房贷优惠”。当记者问及如何定义 “优质客户”时，中介则表示优质客户各个银行界定不一， “其实就是银行自己来界定的。”

　　据一位长期从事贷款业务的人员透露，一些银行工作人员已声称，在办理第二套房贷款时，他们可以根据客户资质的 “优秀”程度，在贷款利率方面给予部分折扣，可以有所下浮，但具体下浮多少则依据具体客户而不同。

　　“银行到了年底，信贷员的业务指标也有完成压力，之前几个月量压得太厉害了，所以也会尽量通融。”汉宇不动产一位工作人员表示，第二套房按揭贷款实际交易中，有不少并不是实打实上浮10%放款的，有的银行会针对客户资质估量贷款利率的具体折扣。 “如果资质好，是优质客户，很多优惠都可以谈。不过现在面上的政策还没动，这些都是内部动作，只做不说。”

　　在这家门店，记者看到有好几对客户在和业务员商谈优惠事宜。一位业务员建议贷款人尽量满足银行的 “软性条件”。多拿点个人财力证明，如定期存款、国债、保险、私家车，还有连续几月工资明细等，或找资质较好的亲戚朋友做担保。

　　“事实上，不光是银行，我们中介也在抢客户。能够为客户提供最优惠的贷款也是我们竞争的筹码之一。只要有一线希望，我们都会帮客户去争取优惠利率，最终是7.5折还是8折，就要看中介跟银行的沟通能力了。”中介店长说。