省政府出台促进楼市健康发展的新政引起社会各界积极反响本报特邀专家深入解读——“省八条”让百姓得到更多实惠

　　本报讯(首席记者梁峡林记者崔雪茜)一石激起千层浪。省政府出台促进楼市的“省八条”经本报昨日报道并解读后，在社会各界引起强烈反响，各方人士为政府出台的这项利好政策给予了积极肯定和支持。为让更多的人更详尽地了解“省八条”对兰州楼市的影响作用，本报特邀各方专家对“省八条”进行了进一步解读。

　　同时，有关专家也建议：省上应建立“省八条”信息反馈制度，可及时了解全省贯彻情况，以便政府摸清行情，及时调整房地产市场政策，从而削平由房地产波动引发的经济周期波动的高峰和低谷，拿出进一步的房地产政策前瞻性方案。

　　政策解读

　　●严格执行国家已出台的支持房地产业发展的有关财政、税收、信贷等优惠政策。解读：优惠政策给房企“松绑”“今年以来，国家出台了下调住房交易税费利率、减免税收购房补贴等都显示了一个信息：套在房地产行业头上的‘紧箍’开始松动。‘省八条’是对‘国十条’的具体化部署，可为今后房市正常发展起到很好的导向作用！”省经济研究院魏立桥院长如是说。但他认为，与之相配套的城建、土地、规划等职能部门也应尽早拿出具体实施细则，使“省八条”政策能尽快惠及到有关各方。

　　省统计局固定资产投资处蒋致平处长对此也认为，省政府此次调整房地产交易环节税收政策体现了省政府扶持房地产市场的出发点，可以让老百姓得到更多的实惠。出台的政策能否刺激房地产市场发展，有两个决定因素：一是消费者的收入以及消费需求；二是消费者对收入与市场的预期。

　　●切实提高各级政府廉租住房配套资金的到位率，2008年地方财政预算没有安排廉租住房建设资金的，要在2009年的财政预算安排中予以追加。解读：让更多人“居者有其屋”

　　魏立桥认为，廉租住房这一政策是专门为买不起房的城市低收入者制定，目的就是为了解决这一部分无房户或困难户的实际住房需求。省政府确定的上述建设目标，对于低收入人群来说无疑是让其“居者有其屋”。

　　蒋致平对此表示，加大廉租房建设对解决和改善最低收入家庭住房困难、促进房地产市场健康发展、维护社会稳定至关重要。与其说这是政府促市的举措，倒不如说这是政府在房地产市场中发挥落实“居者有其屋”的职能。

　　省建设厅相关人士介绍说，国家近日出台了扩大内需促进经济增长的10项措施，省委、省政府也制定了相应的配套措施，其中加快廉租住房建设是重点内容之一，申报新开工建设廉租住房1.89万套，建筑面积95.8万平方米，今年计划投资10.89亿元。目前已会同省发改委、省财政厅，根据2009-2011年廉租住房保障规划和各市州汇总的建设项目，向国家上报了建设计划。

　　●增加经适房供应，争取年底完成经适房200万平方米，免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。要优先安排廉租住房和经济适用住房建设用地，并在申报用地指标时单独列出，保证土地供应。解读：分流申请廉租房的群体“在国际金融风暴的背景下，我省房地产市场也呈现出投资额明显缩量，销售量明显放缓，房价环比增幅明显下降的趋势。加大经济适用房的建设，是刺激我省内需的一大举措，解决了房地产市场资金供应方面的问题，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整。”蒋致平对此这样解读。

　　而魏立桥则认为，这是政府缓解购房者与建房者双重压力的举措，可分流因买不起房而申请廉租房的中低收入人群，去购买大量上市的经济适用房。

　　●对人均住房面积未达到当地人均水平而购买第二套改善型普通自住房的，契税降至1%，暂免征印花税、土地增值税，首付比例降低至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。解读：税费减免将刺激消费

　　省建设厅有关人士表示，随着人民生活水平的提高，近年市场中“由小换大”的改善型需求增长态势非常明显，而二套房政策却将居民的合理需求拒之门外。我省出台的这条措施，除了保证其他优惠政策不变的同时，还将国家出台的第一条内容优惠范围进行了扩大，进一步刺激了普通消费者购买第二套住房的需求。

　　“减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，支持居民购买普通住房，也是省政府新政体现的重要一点。”蒋致平进一步分析道，这些税种均是实际交易后所发生的，它只是一种调整和导向，如果没有真正的交易发生，它的作用并不会显现。

　　“这是激活我省房地产市场快速流通的政策，通过鼓励有能力的消费者购买第二套住房，加速房地产市场的运转，有利于房地产商的资金回笼。”魏立桥对此表达了自己的观点。

　　●个人对外销售取得产权超过两年的普通住房，暂不承担营业税。解读：“门槛”降低将加大房屋流通“按照我省以前制定的相关政策，个人住房取得产权不足5年的，一律不允许上市交易。而该条措施的实施，将极大地刺激二手房交易市场，这一政策将加大房屋的流通性，满足不同购房者的购买需求。”省建设厅有关人士对此表示。“出售了旧房子，就会购买新房子……一项好的措施，就可以在楼市中形成一个良性循环。”魏立桥还认为，二手房市场是目前房地产市场新兴力量，这一政策将激起需要购买新房的有房一族的消费需求。

　　●住房公积金最高贷款额度由目前的20万元提高至30万元，并简化审批程序。解读：使用公积金买房人将增多

　　省建设厅有关人士对此分析说：“住房公积金贷款相比商业贷款，低息是交了公积金的单位及个人最大的优惠点。公积金最高贷款额提高到30万元，而且是只要交两年以上就可以申请贷款，该条政策的发布，将会增加交了住房公积金消费者购买商品房的数量。”

　　魏立桥对此认为，对于拥有公积金的这部分人，调高贷款额度是一种实质性的利好，因为公积金贷款作为一种政策性贷款，要比商业贷款利率低，有利于进一步提高全省的住房公积金的使用率，相应地应该加大全省住房公积金的覆盖面，让更多的人受益。

　　“个人公积金最高贷款额度提高到30万元，对刺激房市有作用。”天庆集团董事长韩庆分析道，兰州目前以100平方米左右的套型最畅销，按照每平方米4000元的均价，总房价40万元中的大部分款额就可通过贷款来解决，也能促使更多的人来选择自己喜欢的套型。

　　●建筑面积90平方米以下的房子比例要达到小区总面积70%以上的政策，由项目内平衡调整为区域内、时段内平衡。解读：给开发商更多的“自由发挥”

　　魏立桥就此认为，房地产商可根据市场需求灵活选择户型建设，这将加快全省房屋的销售时段和环节。我省可根据城市房地产市场发展现状和土地资源，对这一政策增添新的内容，适当放开土地容积率限制，可给开发商更多的“自由发挥”。“‘90·70’政策实际上业内早已在执行。”兰州仁恒房地产公司总经理张斌如此说。他认为，是市场教会了开发商，很多企业早已主动开发小套型房了，此次省政府新政提出由项目内平衡调整为区域内、时段内平衡，给了开发商以更多的选择。

　　●金融危机期间，暂缓土地增值税预征和清算。解读：暂缓税收减轻地产商压力

　　蒋致平就此分析说：“暂缓土地增值税预征和清算，对房地产开发商更是个利好消息，房地产商购置土地时有土地增值税，在房地产业销售不是特别好的情况下暂缓税收，在没有卖出去房子的时候，地产商暂时不需为缴税发愁，可缓解资金链紧张而带来的压力。”

　　韩庆对此表示，在今年国际金融风暴影响和国内外楼市下滑的冲击下，兰州房地产市场也跌至低谷，政府出台的新政对于年底资金链处于紧张期的各个房地产企业来说，真是一场及时雨！