纵观2008年的11月：央行大幅降息，楼盘竞相优惠。一方面是政策的硬拉动，一方面是房价的硬着陆；购房“观望潮”仍未退去，成交量已暗生“暖意”；降息、免税、补贴、优惠、回报、后市、前景、出手、守候都齐齐胶着。

　　峥嵘的11月，在峥嵘的激流中，就这样峥嵘地渡过。

　　一、1.08%大降息，创11年之最，拉开中国宏观经济“硬拉动”序幕

　　11月宏观政策出台的不少，诸如：扩大内需总投资4万亿元、09年起在全国推行增值税转型、12月起提高出口退税率商品范围。但最始料不及是27日央行宣布降息1.08%，创11年来最大降幅。若在谷歌搜索栏中输入“1.08”，出现的前250条搜索结果中，几乎全是央行降息的消息。选“1.08”为11月份中国经济热词，当之无愧！如此大幅降息，一改此前软着陆、微调风格，一显中国政府在世界性危机中，对本国经济硬拉动的决心。

　　本报告分析：降息幅度不可谓不大，缓解企业资金压力确有功德，但购房需求能否重回正常量线，有待进一步观察，最大的可能是会使房价下降的速度变缓，拉长房地产调整周期，短期内会给房地产板块带来交易性机会。因此降息对楼市是利好的，但不宜高估，房屋成交量虽回稳但不会迅速回升，预计最快要三个月到半年时间，即最早09年二季度，常州房屋成交量可能会有比较明显变化，因为，明年的购房利息负担其实不能算是负担的啦。

　　二、9000亿投资保障性住房，结构性托市既稳量，也成平抑房价的后手

　　住房和城乡建设部副部长齐骥12日表示，中国保障性住房建设今年投入将超过1000亿元。今后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均下来每年有3000多亿元的投入。

　　本报告分析：加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。新一轮楼市调控政策不是开发商期待的简单“托市”，它一方面强调放松银根，鼓励消费；另一方面强调调整结构，引导市场。这将有利于商品房与保障房之间的平衡发展，有利于将房价控制在合理区间内，防止因房价大起大落冲击经济平稳较快增长。

　　三、政策欲念“松箍咒”，二套房有望“重出江湖”

　　11月28日，同样是齐骥说，目前出台的“购买首套90平方米以下自住商品房减免契税”等政策已经产生利好。“随着房地产市场的变化，无论是中央和地方，还会采取更有力的政策调整，来促进住房消费，包括自住和改善，在一定程度上，也包括第二套住房的调整。”

　　本报告分析：不管这个信息确切与否，楼市的稳定与发展，在目前形势，仅依靠首次置业需求，难以全面启动。近阶段国家及地方政府相继出台若干利好房市的一系列政策，都是针对首次置业，“二套房”的大门仍然紧紧关闭着，第二套住房政策的松动，是撬动投资消费的有力杠杆，对楼市的影响面也很大。

　　四、本地出台强力政策：普通商品房重换“身份认证”，享受税费“豁免”

　　本市《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（常发〔2008〕27号）文件认定：凡是面积不超过144平方米、容积率在1.0以上的商品住房认定为普通商品住房；个人购买普通商品住房（含二手住房），按1%征收契税；其中，个人购买90平方米及以下的普通商品住房（含二手住房）或政府保障性住房，地方留成部分的契税，政府全额补贴购房者；个人购买普通商品住房（含二手住房）返还购房人家庭夫妻双方当年度缴纳的个人薪金所得税的地方财政留成部分，当年度返还金额最高不超过其单套购房款的5%等。

　　本报告分析：《意见》中一系列政策组合出台，就是要积极顺应国家宏观调控精神，通过住房交易税费的减免，来放宽住房交易的种种限制，减轻居民住房消费负担，增强居民住房消费能力，支持居民进一步改善居住条件，从而促进房地产市场平稳健康发展。

　　五、11月份出让土地量环比下降，再示后市供求将呈均衡趋势

　　土地市场成交量本月依然未得到有效释放。11月出让土地宗数创下今年新低，出让的面积为41.9万㎡，且多集中在城乡结合部及乡镇，土地用途为商住或商业，商品房市场销售得不到好转，土地市场还会延续这种低成交的现状。

　　本报告分析：土地市场成交不佳，不是一件坏事。一方面，政府现在无意出让大量土地，去加剧供过于求的局面；另一方面，开发商，对土地的战略储备预期空前降低，政府即使有意，房企也无力，欲其勉强人意，不如顺其自然。目前土地市场的情况对后市影响巨大，而且是大大的有利。07年下半年至08年全年的土地成交量偏少，将使后市的商品房供应量会大大下降，使得供求总量在后市 中能均衡起来，这对本地房地产的健康协调发展是有利的。

　　六、价格硬着陆，销量环比上升17.93%， 楼市“暖意”欲破“观望潮”

　　11月份市区商品房销售面积达34.80万平方米，比10月份上升17.93%。11月份市区商品房销售约3350套，日均成交量约为112套，单日最高成交量为203套。全市商品房销售备案面积为42.74万平方米，比10月份上升5.59%。与去年同期相比仍有下降，但降幅与9、10两个月相比大幅度缩小，9月份同比降幅为35.42％，10月份同比降幅为34.32％，11月份缩小为22.56％。

　　本报告分析：11月份商品房销售量较大幅度上升主要原因有：一是为应对国际金融危机对经济日益严峻的影响，国家出台了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，地方政府也顺应国家宏观调控的要求，及时实施稳定房地产市场和支持居民住房消费的政策和意见，政策的效应初步显现。二是作为房地产市场重要主体之一的房地产开发企业主动应对经济形势变化，谨慎购买土地、推出新楼盘，适时调整营销策略，通过优惠、议价、暗扣等方式，不少楼盘价格接近于成本底线，价格硬着陆，需求尤其是刚性需求得以释放。不少购房者仍旧一路在等，虽然少数楼盘被“等你等到我心痛”，但这一抹“暖意”，闪过的一丝曙光，也许昭示了全面光明，也许光明就在前方，但道路依旧是曲折的。

　　七、秋交会，卖方“热情”PK买方“冰冷”，楼市“LOST”全情上演

　　11月6日至9日秋交会举行，以往都是客户围着销售人员转，现在都是销售人员追着客户跑，特别是发促销传单的场面惊人，4~5个行销人员围着一个客户塞传单，激情洋溢的讲解；热情不只是销售人员，而且宣传单上的优惠，也格外热情，优惠额一般在每套3~5万元：大幅度优惠既兴奋着消费者的神经，也焦灼着他们的情绪。“等你也等到我心痛”，这是购房者的对称性情绪，而这种等候似乎仍要继续一段时间。

　　本报告分析：虽然11月份整体成交量环比上升，但本届秋交会，成交量却是历届最低的。2006年秋交会成交住宅商品房159套；2007年秋季房交会119套，2008年则为26套。与火热的场面相比，不足30套的成交量，反映这个时代下的楼市的“LOST”！楼市价格在大幅优惠下，已然硬着陆，但出于收入预期不足和前景的担忧，购房者出手与否，确实令人揣度？

　　八、商办项目开盘销售业绩首超住宅物业，成为带动楼市暖意的生力军

　　总体看来，11月份商办项目的开盘认购好于住宅项目。住宅类项目11月开盘的有6个项目，当日认购约174套，商办类项目11月开盘的有3个，当日认购约257套。住宅类项目的开盘与往年相比只能打个对折，一般开盘认购20-30要左右，认购较好的，也只达到50套左右，较好的要数香江华廷摩卡特区，当日认购约有70多套。相比之下商办类项目认购不错，莱蒙国际电脑城作为朗坤投资的商业项目，实行三年返租、五年包租及平均年租金不超过800元/平方米的形式，使广大经营者可以享受到稳定且低租金的经营成本，当日认购约170套左右。

　　本报告分析：在住宅物业销售低迷已成定局，商办项目相对异军突起，在量上点燃了11月楼市的暖意。其原因主要是其他社会投资率普遍较低，有前景的商办项目相对炙手可热，投资者不乏资金，缺乏只是有信心的投资回报和有效的投资渠道而已。