政府出招刺激楼市 购房超两年转让免营业税

　　昨天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。相比于两个月前财政部单纯的税收救市政策，此次的楼市刺激政策可谓全方位的出招，保障性住房、二手房市场和房地产开发商等均有涉及，相关专家表示，如此大力度的调控政策将大力激活低迷的楼市成交量。

　　◆举措一

　　放宽二套房贷限制政策

　　旧规：从今年10月27日起，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20%。但是，对“改善型普通自住房”的宽泛提法如何界定，各家商业银行一直以来却难以找到同一口径。

　　新政：国务院昨天规定，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

　　据北京市统计局提供的数据显示，2007年北京市人均住房使用面积20.75平方米，这就意味着只要一个北京家庭人均低于20.75平方米的平均标准，在购买第二套房子时，都可以享受到相关优惠。

　　●专家解读

　　激活“小房换大房”需求

　　“距离央行出台房贷新政已经过去了近两个月，但由于改善性住房没有明确定义，导致商业银行难以实质执行。”招商证券经济学家胡鲁滨表示：“国务院昨天已经对改善性住房下了定义，从此商业银行有了执行依据，将激活‘小房换大房’的改善性住房需求。”

　　中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，是为了进一步减少投资、投机需求。而如今，房地产市场处于“冬天”，“冬天”该取暖、该加温。

　　◆举措二

　　取消城市房地产税

　　旧规：城市房地税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税，税率为1.2％。

　　新政：按照法定程序取消城市房地产税。

　　●专家解读

　　有效改善房企资金紧缺

　　相关专家表示，城市房地产税的取消，直接降低了开发商的成本。开发信贷有条件放开和实力房地产企业获得金融支持，这个措施将起到改善房企资金紧缺的作用，可推动商业银行迅速扩大信贷规模，调动银行放贷积极性。

　　◆举措三

　　下浮廉租房建设贷款利率

　　中国人民银行和银监会昨日下发通知，房地产开发企业贷款用于廉租住房新建和改建，则利率按同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。

　　●专家解读

　　缓解低收入家庭住房困难

　　中国社科院欠发达地区研究中心主任袁钢明表示，央行、银监会下浮廉租住房建设贷款利率，不仅是在呼应中国当前扩大内需保增长的经济方略，亦将对保障民生、缓解城市低收入家庭住房困难有所助益。

　　◆举措四

　　购房超两年转让免营业税

　　旧规：2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　新政：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　●专家解读

　　极大减轻二手房市场成本

　　财政部今年10月份曾下发通知，从11月起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。不过，在二手房专家看来，此前契税等税收优惠政策影响力，难以和此次营业税的优惠政策相提并论。

　　链家地产市场部研发主任王志伟表示，对房产转让环节营业税的减免，是业内一直呼吁的对二手房市场松绑的焦点，“营业税一般和教育费附加绑定在一起征收，税率占到了房屋总价的5.5%，在二手房交易费用中，营业税所占份额最大。此举将极大减轻二手房市场成本，这对于活跃二手房市场交易，将起到实质性的促进作用。” 晨报记者 邢飞

　　案例分析

　　一套买时成本100万，卖时价格110万的房子。

　　优惠前缴纳营业税 优惠后缴纳营业税 节省金额低于2年 5.5万 0.55万 4.95万2年到5年 5.5万 0 5.5万

　　市场反应

　　半数网友称不会影响购房计划

　　晨报讯（记者 邢飞）昨天，国务院调控部门楼市新政一经发布，立刻引起房地产业界和舆论的强烈关注。

　　21世纪不动产表示，国务院研究部署促进房地产市场健康发展的措施，可谓是稳、准、狠。“每条措施包含的内容都不止一项，这是救楼市促回暖的具体表现。”

　　新浪网调查显示，截至昨晚8点，网友最为关注的是“进一步鼓励普通商品住房消费”，不过，52.08%的网友认为，救市新政不会影响自己的购房计划。此外，有五成网友认为 “应该出台更多的救市政策”。

　　北京联达四方地产经纪公司总经理杨少锋表示，购房门槛的下降只是楼市的一个利好，真正的成交量还是取决于开发商对房价的调整，只有房价理性调整，市场才可能真正回暖。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强预计，政府还会出台更多刺激楼市的新举措，例如二手房降低交易税费等。