楼市昨又传利好：改善性住

　　房取消二套房贷限制

　　昨天出台的楼市新政要点：

　　■对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；

　　■将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；

　　■将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　国务院放宽

　　二套房贷限制

　　据新华社北京12月17日电 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议研究确定了以下政策措施:

　　(一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　(二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

　　[ 二套房贷放松 ]

　　银行不较真就等于全面松绑

　　昨天，国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中提出进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对此，昨天银行人士称，该政策能看出一点放松的信号，但是对于二套房首付款、利率的限制政策，目前并没有取消。

　　可政策归政策，据记者了解，在南京，事实上对于二套房贷已经几乎等于全面松绑。

　　认定标准从“家庭”变为“居民”

　　“我们也刚刚看到了这一消息。我仔细看了一下，好像对第二套以什么单位来界定有点变化。这次国务院首次提出以居民为标准，而原来是以家庭为标准。”昨天工商银行江苏省分行一位相关负责人告诉记者，国务院这次提出，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的“居民”，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　“而原来二套房政策是以家庭为界定标准的。”这位人士找出了银监会去年底发出的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知是这样规定的：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的‘家庭’，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”

　　这位人士称，如果说国务院这次对二套房贷限制放松的话，那么从“家庭”转为“居民”，可能是放松的信号。“打个比方，原来老公贷款买过房子，现在老婆再贷款购买第二套房，如果按照家庭为标准来界定就是第二套房，那么肯定利率、首付都要受二套房的限制；但是如果认定标准是居民，也就是说老婆首次贷款买房，还按首套房标准执行，那就能享受首套房的优惠政策。”

　　不过，南京一位银行人士透露，其实不少银行暗地里早就以个人而不是以家庭为标准来审核二套房了。

　　二套房贷松绑是有条件的

　　昨天消息一出来，很多市民就纷纷传消息，“二套房政策取消了”。但是昨天南京多家银行房贷部负责人称，从目前消息来看，对于二套房的首付以及利率限制并未全部取消。

　　“这次国务院提出的二套房比照首套房的优惠标准是有前提的，就是已贷款购买一套住房但人均面积要低于当地平均水平——这个规定其实老早就有。也就是说如果第一套房人均面积不低于当地平均水平，第二套房贷还是有限制的：根据原来银监会对二套房的限制，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”

　　记者昨天从南京多家银行获悉，目前他们都未接到总行的细则，对于存量客户究竟执行什么样的优惠利率、对于二套房贷怎么执行，目前都没明确。而在没明确之前，只能按老办法办。

　　南京两家银行已提前松绑

　　实际上，正式消息出台的前一天，新浪南京房产论坛就已经有网友爆料：南京有两家银行已经确认二套房商业贷款可以享受首付20%，利率下浮30%的优惠。银行方面需要确认的是前套房贷款还款记录良好，但是否还清不在考察范围内。

　　记者从该网友处了解到，这两家银行为建设银行新街口支行和深发展鼓楼支行。记者以购房人身份就二套房贷优惠一事咨询，对方很爽快就同意给予优惠利率。

　　漏洞太多，在南京形同全面开闸

　　昨天的政策表明，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，才能适用首套贷款的优惠政策。记者了解到，目前南京的住房人均面积为32.21m2，也就是市民买二套房，如果想要享受贷款优惠，仍需要到房产部门去开证明，证明首套房的面积。

　　“这个限制是很松的，一旦开了口子就很难控制了。”业内人士认为：由于南京主城和江宁江北的房子相互查不到记录等问题，人均面积的限制很有可能会流于形式。记者昨日咨询了银行，对方也没对此提出要提供证明等要求——事实上，对于二套房，房贷等于已经全面松绑。

　　[ 营业税减免 ]

　　一套60万的房子可省两三万

　　按新政规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　根据南京原来的规定，二手房交易中，购房未满5年上市交易将被征收5.6%的营业税及附加。相对于契税、印花税、个税等，营业税才是房产交易中真正的“大头”，如果营业税放宽，将使二手房流转成本大幅度降低。

　　举个简单的例子，李先生2007年2月购买一套价值50万的房子。按照原来的规定，在5年内上市交易李先生都需要缴纳5.6%的营业税及附加等，即如果该房子卖了60万元，就要缴纳6000005.6%=33600元，否则只有等到2012年2月以后出售才能免交营业税。而根据新政策，5年缩短为2年，也就是说只要在2009年2月以后出售，李先生都不用再缴纳营业税，足足省了3万多。

　　不仅如此，即使李先生在2009年2月之前提前出售，按照原来的规定，李先生需要按转让收入全额征收营业税，卖了60万就要交6000005.6%=33600元。但按照新政策，只要按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，也就是（600000-500000）5.6%=5600元，相比之下可以少交28000元。

　　■相关问题

　　拖延过户可能增多

　　“营业税从5年改2年？那可真是太好了！”昨天政策一出台，就乐坏了一大批实际已经卖了房子、但拖延过户以避税的市民。

　　但业内人士指出，从此以后的二手房买卖中，采用合同约定来拖延过户的客户可能有所增多。因为2年时间相对来说不是太长，所以客户如果不足2年就卖房了，可能会约定满2年后再过户，这样就不用交税了。但专家指出，这样等有风险，因为本次营业税减免暂定一年，等长了风险也大。

　　但总的说来，交易环节的税费减少将使二手房的价格更诱人，交易会活跃起来。

　　此前传言一律告破

　　还有一个问题也是大家一直都很关心的，那就是转让房屋的营业税计算时点，南京之前就曾经传言会“合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担”，用“商品房买卖合同登记鉴证日期”来替代“契税完税日期或房产证记载日期”，作为营业税计算的时点。

　　按照该传言，比如说刘女士在2005年8月签订了购房合同并鉴证，而房子直到2007年底才正式交付，此时才可以办理产权证。按照过去的规定，刘女士的房子要在办理房产证的日期起算，5年后转手方能免交营业税，也就是说，只有到2012年才可以免营业税上市交易；但如果按合同鉴定日期为标准，只要从2005年合同登记鉴证日期算起，到2010年8月房子转让时就可以免征营业税了。这样算来，该套房转让免交契税的时间，比原来提前了两年多。

　　在新政出台后，营业税的计算时点还可能有“优惠”吗？地税部门相关人士向记者透露“目前没有这个说法”，因为从5年缩短为2年，新政的力度已经足够大，时点的优惠也就算不上什么了。

　　■市场情况

　　11月南京二手房

　　营业税下降37%

　　从11月1日起，南京实施了降低居民购房首付、减免契税等综合房产新政，不过从税务部门的统计来看，南京二手房市场依然未见起色。

　　根据地税部门的统计，11月份全市江南八城区（鼓楼、玄武、白下、建邺、秦淮、下关、栖霞、雨花台）成交二手房1450套，征收二手房交易税2169.22万元，比10月份减少1389.51万元，下降39%。其中，营业税1377.76万元，环比减少818.63万元，下降37%，个人所得税395.53万元，环比减少115.67万元，下降22%。

　　有专家认为，11月的二手房新政没有激发购房者热情。在二手房市场上，部分购房者表示相对于楼市的高价格，这些利好政策还是不太实惠，因此，对于要不要立即买房，不少购房者仍持谨慎态度，市场由此进入新一轮的观望。同时，受全球金融危机的影响，住房消费心理也受到抑制，使部分消费者无法做出购房的决定，买涨不买跌的心理影响在人们的心中已根深蒂固。

　　政策可能元旦执行

　　12月楼市成交恐降

　　营业税减免政策什么时候执行？昨天政策一传开，这就成为大家最关注的问题之一。有关部门负责人告诉记者，从“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策”这句话来看，结合快到年底这个特殊阶段，新政策很可能“明年1月1日开始执行，到明年12月底为止”，正好是一年。不过最终还要等中央文件来确定，南京地方不会自己先行确定。

　　不论明年1月1日执行是否成真，今年12月下旬的楼市成交可能会先走淡。“很简单，大家都在等政策嘛。如果明年1月1日以后可以少交税，买卖二手房的市民都会等。”有关人士表示。

　　希望新政能为房地产业提振信心 资料图片

　　[ 业界反应 ]

　　仅“退了半步”，不太可能拉升房价

　　开发商：

　　这次国家也“让利”了

　　“这对楼市肯定是个很大的利好。”南京新景祥房地产投资有限公司总经理龚子桂表示，之前开发商拼命降价“自救”，现在很多楼盘的房价已经是让无可让了，南京的个别楼盘甚至是低于成本价销售了。在这种情况下，国家出台了降低税费及放松二套房贷等政策，表明国家是在对房地产市场让利，再次减轻了买房人的负担。不过他认为，政策能否一下子拉动并激活楼市，恐怕短期内难以看见。

　　国美地产总经理陈云峰说，“从内容看，实际上这次‘二套房贷’只是退了半步，没有一次到位。第一套房贷还清了，再次购房，都应该可以享受首套房贷的优惠，这种‘半步’政策会让市场再生等待新政策的心理，很难给楼市带来利好。”

　　购房人：

　　期待降价，继续等利好

　　“政策总在出，是不是证明楼市还没有见底啊？”这是昨天晚上一直陷入“买房还是不买”的犹豫中的购房人钟先生在看到这条新闻后打电话问记者的第一句话。“你说我是不是还可以等等，说不定政府还有更好的政策会继续出台？房价是不是还能再降降？”钟先生的心态代表了记者昨天采访到的多数购房人的心态。

　　房产局：

　　政策出台太及时了！

　　此前，南京就曾有地方救市的“20条”提到了营业税的放松等政策，但迟迟没有落实。就此，南京市房产管理局副局长郭宏定表示：“这次中央的政策真是来得太及时了！它的出台非常重要，完全符合目前拉动内需、保持增长的要求。出手快，而且力度够大！”

　　郭宏定表示：该政策的出台将全面提升南京楼市的信心。“因为本次的政策既有住房保障、又有税费减免，还有对开发企业的贷款政策，可以说是一个全面的政策。”郭分析说，住房保障是满足低收入市民的居住需求，税费减免降低了交易成本，这将吸引更多市民入市。

　　郭还提示记者注意一点“中央明确：鼓励地方继续出台利于楼市发展的政策”，这是中央表明了立场观点，这很重要。在此基础上，南京地方还有可能根据市场状况调整自己的政策。

　　专家：

　　房价很难就此拉升

　　“有可能减少房价下跌幅度，并缩短市场调整期，可能将逐渐扭转房地产业悲观预期。”昨日，一位资深业内人士在博客上表示，该政策可能会刺激二手房交易，不过大量二手房上市也可能冲击商品房市场，短期可能出现微妙的平衡。

　　而南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士也认为，该政策出台后，开发商决非高枕无忧，该降价的还是要降。

　　吴翔华指出，本次减免政策的时间是一年，但一年后楼市就能确定走出低谷吗？如果不行，今后政策会不会更宽松？“因此我觉得本次政策作用依然是有限的，开发商还是应该认真对不合理的价格进行调整，切切实实把房价降下来。”

　　“对恢复南京楼市交易量会有较大的帮助，但需要一段时间才能显现。”南京大学经济学系副主任葛扬教授认为，政策出台后，买房人总会有个观望期，此后才选择购房，预计春节前后会成为比较明显的一个楼市转折点。但是，一个需要分清的问题是：楼市交易量的回升，并不意味着会拉升房价。因为此前南京积累的商品房源较多，在未来一段时间内，楼市的变化将体现在认购和成交量上，而不是房价涨跌的问题上。

　　快报记者 王海燕 都怡文 尹晓波 孙洁

　　“熊市中的房地产”论坛上

　　专家认为现在的楼市不是熊市

　　房价下降刚刚有些眉目，南京楼市又马上传来了“元旦起上调300元/平方米”的声音——脸变得真快！最近，消费者最关心的事情当数救市政策会不会抬高房价，眼看着梦想中正在走近的新房，是不是又要远去了呢？

　　昨天，一场主题为“熊市中的房地产”的论坛，吸引了众多经济学家和开发商。中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲、建设部政策研究中心主任陈淮现场答疑解惑。作为江苏惟一支持媒体，《现代快报》清晰捕捉到现场的火花和碰撞。

　　房价由市场决定

　　记者向陈淮问道，降价促销，利大还是弊大？

　　陈淮表示，“这个市场是否降价不取决于谁高兴，谁不高兴；开发商高兴也好，不高兴也好，价格是按照经济规律运行的。”

　　他随即打了个比方：“例如吃饭，今天吃过，明天还得重复吃，这个需求是稳定的，每天都重复产生的；而买房不是重复产生的。以前买房的人相对来说是抗风险能力强的，而现在想买房多是支付能力相对弱、抗风险能力也弱的一群人。如果现在把他们‘忽悠’进来的话，以后对国家经济是否有利呢？”

　　对此，樊纲将其观点表述为，从整个宏观经济的角度来看，我们现在的确要启动房地产正常需求，使它恢复正常。以前是压的政策，现在则是恢复到正常水平。话语间，他多次强调“正常的需求”。

　　楼市并不是熊市

　　对于民间公认的房地产熊市，经济学家却表达出不同看法。

　　樊纲显然对所谓的牛市提出了怀疑。樊纲解释，熊市不熊市是一个相对的感觉问题。如果大家现在担心“熊市”，那么大家以前更应该担心“抢房子”，因为“抢房子”不是市场的正常状态。正常的状态是开发商通过努力才可以卖房子，购房者经济实力很好才可以买房子。

　　陈淮也认为房地产不是熊市。为此他还讲了个故事：“一年以前老大拿钱买股票，老二买基金，老三买美元，老四买债券，老五买了彩票，老六买了期货，老七投资石油，老八买了房子。现在，这八个人里头，谁最幸运呢？和全世界的股市，债股、贵金属市场、大众商品市场相比较，中国的房地产市场到现在为止仍然是最稳定的，成熟性最高的投资品市场。”

　　肯定南京做法

　　对于南京政府正在推行的收购4000套住房用于保障性住房的计划，在观点论坛上，诸多业界人士也有所谈论。

　　中房集团理事长孟晓苏对快报记者表示：“收购商品房作为廉租房？这是好事！”孟晓苏表示，支持廉租房建设是解决楼市根本问题的好办法。他本人八九年前也提出了类似的想法。2007年，他还曾进一步建议用Reit助推廉租房。

　　他现场算了一笔账：最近国家确定的拉动内需十项措施中，第一项就是加快建设保障性工程，其中，第一个就是廉租房。这个要投资多少呢？国家3年安排9千亿，一年3千亿。这9千亿从何来呢？这就回到发行Reit，用社会基金和运营发展廉租房，这是现成的办法。

　　快报特派记者 顾梅 广州报道