昨天下午，温家宝主持国务院常务会议，发布了三项鼓励与支持房地产消费的新规，不仅进一步放松了二套房的房贷，还将二手房营业税的征收年限由5年缩减为2年，同时普通住房可以按买卖差额征收。有关专家表示，有关二套房贷实际上只是重申了央行和银监会此前的规定，没有太大新意。相比较而言，二手房交易营业税的改变是其中最大亮点。以一套5年内超2年总价100万元的二手房计算，可省5.5万元购房成本。一些市场人士表示，因为一手二手的此消彼长问题，二手房交易成本的降低或将拉低一手房价格。

　　二套房贷款参照人均面积

　　南京人均住房面积32.51平方米，按照新政，大部

　　分中小户型的家庭将会受益

　　政策原文：

　　“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

　　举例：南京三口之家，住房面积小于97.5平方米，新购144平方米以下住房，可享受优惠利率。

　　专家解读：

　　南京市房产管理局副局长郭宏定昨日在政策发布的第一时间向本报记者发表了自己的观点，他认为中央的“暖市”新政出台得非常及时。“减少房产交易环节的税费，势必加快商品房及二手房的流通，在当前的楼市大背景下，效果肯定将非常明显”。他告诉记者，目前南京老百姓的改善型购房需求还是相当旺盛的，中央这一政策的出台将减少市民换房的成本，非常“得人心”。

　　郭宏定表示，目前南京的人均住房面积为32.51平方米，这个数字是根据南京去年进行的全市住房大调查，并结合今年的实际情况统计出来的。以一个三口之家为例，如果他们的现有家庭住房面积在97.5平方米以下，那么申请购买二套房时，他们将可以以低于基准利率30%的优惠还贷，与首次置业的优惠幅度相当，省去了大量的资金。

　　市场反应：

　　市民杨先生昨天听说中央的新政策后，兴奋地表示会将买房计划提上议事日程。“本来还不打算买的，主要是担心贷款上过不去，因为我的第一套房贷款还没还清”。

　　南京银行一位专业人士昨日向记者表示，早在去年9月份，央行与银监会曾发布《通知》，提出二套房的认定是以家庭为单位，包括借款人、配偶及其未成年子女，如果人均住房面积低于当地的平均水平，将比照首套房的标准执行贷款利率。“此次国务院的新政是将这一政策进一步明确，实质上减轻了买房人的压力”，他还表示，从银行业界的普通操作手法来看，个人购买首套房肯定是自住，将按基本利率的七折执行；二套房有可能是自住，南京部分银行已经放开，按下浮15%办理贷款；而三套以上的住房肯定按基准利率上浮10%计息。

　　满堂红(南京)置业有限公司副总经理袁小玲提醒说，市民所购买的二套房必须是“普通自住房”，根据南京市的规定，普通房的标准已经大大简化，只要是面积在144平方米以下、容积率在1.0以上的均为普通房，而“自住”则较为模糊，实际上银行也放开了这一界定。

　　二手房征营业税5年变2年

　　不满2年的，按其买卖差价的5.5%征收营业税，将刺

　　激二手房交易量的提升

　　个人住房购买超2年

　　转让免征营业税

　　政策原文：

　　“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税。”

　　举例：原先2003年12月以后购买的普通住宅，再转让时均需交纳营业税；现在2006年12月以后购买的普通住宅，再转让时才需交纳。

　　专家解读：

　　南京市房管局副局长郭宏定告诉记者，营业税的政策是在2005年时执行的，当时界定的标准即为“个人购买住房不满2年转让的征收营业税”。到了2006年，由于房地产市场出现了“泡沫”成分，中央决定“出手”调控，将2年延长到了5年，抑制了部分炒房需求。“到了今年，受国际环境的影响，国内楼市普遍低迷，需要及时调整现有的房地产政策，因此中央将‘5年’又改回‘2年’”。郭宏定表示，目前南京的二手房交易量比去年同期下降了20%，他预计这项专门针对二手房市场的政策将起到“立竿见影”的效果。

　　市场反应：

　　“市民们在5年内买房置换的还是相当多的，营业税征收时限的缩短也是顺应了民意。”南京福舍投资总经理史东认为，二手房市场一旦被激活，整个房地产市场的交易瓶颈都将被打破。他还表示，投资型的房产将逐渐出现在二手房市场上，被压抑已久的投资客释放出房源后，有可能迅速套现“抽身”。

　　营业税由全额征收

　　改为差额征收

　　政策原文：

　　“将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”

　　举例：某市民2007年4月份购入一套80平方米住房，由于不满2年，转让需交5.5%的营业税。过去要按售房总价的5.5%征收，现在只需按买卖差价的5.5%计征。

　　专家解读：

　　郭宏定表示，营业税征收方式的改变大大减轻交易环节的成本，为买卖双方带来更多实惠。从目前的市场现状来看，大多数卖房人通常将营业税转嫁到买方头上，不少中介公司报出的房源大都标有“含税价”。这一部分负担减轻后，将刺激二手房交易量的提升。

　　市场反应：

　　“我估算了一下，至少能降低七成！”满堂红(南京)置业有限公司副总经理袁小玲告诉记者，现在的二手房市场不太活跃，因此房价也难以卖得上去。按一套45万元的房产为例，如果现在溢价到60万元，以前是要按60万元的5.5%征收营业税，合计3.3万元；而现在只要按15万元的差价征收，只要交纳8250元，降幅达七成五。

　　南京房产界知名人士“青衣墨子”表示，营业税5年变2年和全额改差额两项政策的叠加，对于南京购房者来说，最直接的利好就是购买次新房将免交高额税费。根据统计，将有约12-15万套房源可受惠，占整个市场挂牌存量房的比例在60%左右。 本报记者 马祚波

　　■疑问解答

　　新政何时实施？

　　国务院的新政出台后，不少老百姓非常关心这一利好举措究竟何时可以实行。南京市房管局副局长郭宏定表示，通常有两种执行方式，一是按政策的发布之日起，另一种则是由该政策牵涉到的金融机构及税务部门自行制定执行时间。业内人士估计，从目前情况来看应该是采取后一种方式，最迟今年底以前会执行，打算买房的市民可以再等一等。

　　“2年”时间如何界定？

　　营业税征收时间从5年缩减到2年，那么这个时间应该怎么界定呢？郭宏定表示，因为国务院的原文中没有明确提出时间界限，因此应该以现有的操作方式为准。以南京为例，商品房是以合同鉴证的时间为准，二手房则以交件的时间为准。

　　本报记者 马祚波

　　■相关政策

　　3年时间解决

　　750万户困难家庭住房

　　会议研究决定进一步加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　支持房地产企业融资

　　取消城市房地产税

　　国务院会议昨日同时决定，支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。所谓城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。据新华社