昨天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。相比于两个月前财政部单纯的税收救市政策，此次的楼市刺激政策可谓全方位的出招，保障性住房、新建商品房市场、二手房市场和房地产开发商均有涉及，相关专家表示，虽然楼市冬天能否提前宣告结束还很难下定论，不过，如此大力度的调控政策将激活低迷的楼市成交量。

　　■商报记者 张琳娟

　　举措1

　　放宽二套房贷限制政策

　　旧规：从今年10月27日起，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20%。但是，对“改善型普通自住房”的宽泛提法如何界定，各家商业银行一直难以找到统一口径。

　　新政：国务院昨天规定，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

　　而最新的数字显示，郑州市人均住房面积为26.66平方米。

　　这也意味着，在郑州，如果你家的人均住房面积低于26.66平方米，再贷款买房的话仍视同第一套——可以享受首付最低20%、利率最多打七折的优惠。

　　专家解读

　　激活“小房换大房”需求

　　“距离央行出台房贷新政已经过去了近两个月，但由于改善型住房没有明确定义，导致商业银行难以实质执行。”招商证券经济学家胡鲁滨表示，“国务院昨天已经对改善型住房下了定义，从此商业银行有了执行依据，将激活‘小房换大房’的改善型住房需求。”

　　中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，是为了进一步减少投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，“冬天”该取暖、该加温。

　　举措2

　　购房超两年转让免征营业税

　　旧规：2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　新政：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　专家解读极大降低二手房市场成本

　　一位房地产业界人士表示，在二手房交易费用中，营业税所占份额最大。此举将极大降低二手房市场成本。

　　未来一年，买二手房可以少掏不少营业税。新政规定，对二手房交易营业税暂定一年实行减免政策。其中，买超过2年（含2年）以上二手房的，免征营业税。而目前，免征营业税的二手房年限为5年（含5年）以上。

　　此外，购买不足2年的二手房，将采取差额征收营业税的方式，即营业税额=（交易价-购买住房原价）×税率（目前营业税税率为5%）。而目前，营业税的征收方式为全额征收，即营业税额=交易价×税率。

　　算账：

　　以一套购买时总价30万元、现价50万元的二手房为例：

　　1.如果该住房为2006年购买，已满2年：按照新政，交易时免交营业税；而按照老政策，由于不满5年，该住房交易时要交50万元×5%=2.5万元的营业税。前后相比，能省2.5万元。

　　2.如果该住房在2006年之后购买，不足2年：按照新政，营业税为（50万元-30万元）×5%=1万元；而按照现行的政策，营业税为50万元×5%=2.5万元。前后相比，新政让购房人省下了1.5万元。

　　举措3

　　取消城市房地产税

　　旧规：城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税，税率为1.2％。

　　新政：按照法定程序取消城市房地产税。

　　专家解读 “改善房企资金紧缺”

　　相关专家表示，城市房地产税的取消，直接降低了开发商的成本。开发信贷有条件放开和实力房地产企业获得金融支持，这个措施将起到改善房企资金紧缺作用。国务院还表示，支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　举措4

　　廉租房建设贷款利率下浮10%

　　新政：中国人民银行和银监会昨日下发通知，房地产开发企业贷款用于廉租住房新建和改建，则利率按同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。

　　河南业界反应

　　力度还不够大

　　“很少有国务院针对一个行业直接下文的。”工行河南省分行个人金融业务部副总经理姚庆霞表示，这表明国家对房地产市场的政策发生了转向，由去年的严厉调控，变成了现在的鼓励发展。

　　“力度还不够大。”对于昨天出台的新政，河南王牌企业有限公司董事长、省会知名地产人上官同君直截了当地评价。

　　上官同君认为，居民改善型住房是住房消费的重要部分，二套房贷利率和首付的提高，抑制了很多人的贷款买房需求。而仅仅放开低于当地平均住房面积的改善型住房，对提振房地产消费作用非常有限。

　　“应当把二套房贷全部放开。”上官同君表示，只有这样，才能真正起到提振房市的作用。

　　（部分内容据《北京晨报》）