年底岁末，金融危机影响全球，楼市面临严冬。除了价格的调整外，各发展商和代理商还希望通过各种营销招数的纷纷出笼或推陈出新推动购房消费力，一切的一切都只为了成交。而从目前的情况来看，形势似乎并不能让人开心。

　　一时间，好像也没有什么特别好的法子。然而，就在日前，河南博盛天下地产运营机构董事长张志明却提出了一个“全民营销模式”，一场轰轰烈烈的全民总动员就这样开始了。而是非曲直却是众说纷纭。

　　■商报记者 郑维奇

　　何为“全民营销模式”

　　“全民营销模式”到底是一个什么样的概念？

　　“全民营销是区别于传统‘坐地营销’的一种新型营销模式，隶属于多渠道营销的一种，说得直白一点，就是发动省会所有群众，利用业余时间，参与到全面营销楼盘之中。”张志明说。

　　据了解，所谓“全民”是指包括楼盘自身的销售代表、广大房地产人士、媒体朋友们、直销及保险业者、在职或者离休的企事业单位公务员、退休的老干部、网友朋友、老业主等等的所有社会人群，只要想加入，你就是全民中的一员。

　　其实，全民营销的销售模式在多年前都被广泛采用过，但更多的是用“泛销售”的概念。就是利用楼盘某些知心客户或某一层面的忠诚度较高的业主的网络资源，以口碑传播的方式介绍目标客户达至成交并提供一定的物质奖励于这些关系人的销售方式。由于关系人的可信性较高，推介的能力相对便较高，客户成交率自然也较高。

　　但由于当时楼市一直处于快速增长期，泛销售的方式没得到特别的重视，充其量只可说是在传统销售方式基础上一种锦上添花的互补。

　　而在目前这种销售陷于停滞不前状态下所倡导的全民营销，核心却是动员一切可能的社会力量，运用一切可行的手段达成成交。不仅项目所拥有的客户网络和社会资源要充分利用，还尽可能利用各大代理公司的客户资源及其销售队伍的覆盖力。

　　于是，张志明看到各大代理公司的销售人员广泛集结在售楼部、商场、停车场、的士站等人流密集的场所及交通要道拉客户，拉到客户成交便能得到销售佣金。人人都是置业顾问，这种广发英雄帖式的销售便是所谓的全民营销。

　　在张志明眼里，全民营销对于传统的地产坐销来说完全是本质性的颠覆，是开发商、购房者、推荐人三方获利新型营销模式，更象征着一个地产营销新时代的来临。

　　为何要做“全民营销”

　　“我的目的有两个：一是为了帮开发商销售楼盘；二是为了增加地产营销人员的收入。”张志明的话直截了当。

　　张志明说：“一方面，在当前形势下，开发商房子难卖，资金压力大，不得不裁减人员，以求能安然过冬；而另一方面，被裁减掉的地产从业人员又该往哪里去？这一切都在困扰着我们，并引起我们的深思。”

　　就是基于这样的考虑，张志明率先在中原地产界提出了“全民营销”的概念。并首创“会员制”营销精英大本营。

　　在张志明的心中，这个“全民营销模式”要“为全民营销人员搭建靠销售赚钱的平台，全城营销人员共赚钱共发展”。

　　“着眼整个中原楼市，关注中原地产营销人生存状况。应潮流而动，博盛天下首家发起了‘中原楼市要自救，各界精英齐营销，创新模式，打破传统的坐销，首创‘全员制’营销精英俱乐部，诚邀合作型营销精英，共同推进中原楼市实现破冰、自救、合作、创收、共赢的新格局。”张志明说。

　　“营销人的金库，开发商的天堂，买房者的乐园。”张志明的目标很现实，也很远大，但从目前的市场形势看，要想达到这个目标，恐怕还有很长的路要走。更何况，他还要“打造5万~10万名庞大、稳定的销售精英队伍”，这个队伍要“声势浩大，在市场中无孔不入，具有巨大的销售杀伤力”。

　　如何实现“全民营销”

　　这是一个关键的问题。

　　为此，张志明规定了他的“全民营销”精英会员构成：保险业、娱乐业、二手房、医疗、酒类、房地产、安利七大行业的销售从业人员以及培训机构经纪人等，而并不仅仅限于地产营销人员。

　　“不限年龄、不限性别、不限行业、不限层次、不限学历、不限一切；只要你有能力、说服力、讲解力、沟通力、销售力，你就可以来；只要你有带动力、号召力、有广泛人脉资源，就能成为我们的一员；只要你想挑战高收入、高提成，只要你想有额外收入，加入我们，即可销售房源，共享资源，统一培训，全力支持你的一切销售道具；只要你是营销天赋，你一定要来！”张志明的言语之中充满激情。

　　张志明进一步解释：“这是一种非雇佣、合作型工作方式，非全日制工作，采用会员式管理，通过手机短信、会议……以及丰富多彩的活动进行运营和管理，为所有营销人员提供额外收入平台。”

　　而在与开发商沟通上，张志明认为，长久的市场压抑不是经济的正常发展状况，压抑需求只会给未来带来更加不理性的报复性反弹，僵局一定要破，需要第三方的力量来促进买房者和卖房者的沟通。

　　“目前，开发商和置业者需要在价格这个决定性因素上沟通谈判。救市的关键变成了通过组织、沟通，让大量有实际需求的购房者与开发商以理性的价格成交，从而带动投资型等消费，带活楼市。”张志明分析。

　　“全民营销总动员营销模式，一方面通过全民营销鼓舞内需信心，坚定信心促发展。另一方面，通过庞大的销售平台和网络，博盛天下可以较容易地以第三方的角色，组织大量有实际购房需求的客户以理性的价格与开发商谈判，促成销售，从而破冰。同时也为成千上万的营销人员、在职人员找到出路。”显而易见，张志明对“全民营销模式”充满了信心。

　　效果等待检验

　　对中原楼市而言，全民营销究竟是噱头还是创新？目前还不得而知。

　　但从今年的外地市场上的验证来看，珠海万科金域蓝湾6月份开盘以来发动了全民销售。深圳星河丹堤、东部华侨城天麓和半山御景华庭等也开始采取联合代理销售方式，甚至一新盘竟让十几家中介同时销售。

　　张志明认为，“全民营销”贵在能整合各方资源，形成优势互补：一手的强大策划能力与二手广泛的客源互补，快速将楼盘信息传递到目标客户群并达至销售成交，这是营销的深度挖掘。

　　而有业内人士则认为，对现阶段的营销策划人员而言，全民营销的做法也只是应付上头一再施压的无奈之选。盲目地希望多撒网就能多捕些鱼的想法有时会适得其反。

　　对此，张志明说：“不是只有全民营销这么简单。现在的‘全民营销’要打组合拳，动作一个接着一个，层层诱惑，点滴积累，润物无声地浸透着客户。除了全民销售的广泛撒网，更重要的是给客户实实在在的优惠政策及一系列的营销活动动作。这与较强的营销整合策划能力是相关的。”

　　“因为在现阶段的情绪中没有一种营销策略是唯一的，更没有一招可以制胜的法宝。只有务实的价格策略、畅通的客户沟通和优质的服务，合适的营销组合拳，整合一切可能的资源坚持下去才有机会见到楼市春天的到来。”张志明的话让人深思。

　　谈到未来，张志明说：“通过这种模式的推行，真正让更多的‘地产自由人’实现‘我销售、我自由、我赚钱’的美好愿景；同时让更多开发商的存量房源得到快速的释放；让更多的买房人、消费者实现自己拥有合理价位好房子的愿望……从而达到楼市遭遇‘寒冬’之后的‘破冰’目的！”