■闲置住房公积金试点建设经适房■城市房地产税将取消■改善性二套房房贷政策松绑■购房满2年转让免征营业税

　　核心提示

　　昨天，国务院出台促进房地产市场健康发展的政策措施：改善性二套房房贷政策松绑、购房满两年转让免征营业税……相比两个月前财政部单纯的税收救市政策，此次的楼市刺激政策可谓全方位出招，保障性住房、新建商品房市场、二手房市场和房地产开发商均有涉及。

　　相关专家表示，虽然楼市冬天能否提前宣告结束还很难下定论，不过，如此大力度的调控政策将大力激活低迷的楼市成交量。

　　据新华社北京电国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。会议研究确定了以下政策措施。

　　保障住房闲置住房公积金试点建经适房

　　国务院政策：加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　解读：王珏林（住房和城乡建设政策研究中心副主任）：选择试点城市要综合考虑公积金运转情况，比如公积金存量比较大、收益较多的地方。国务院选择在经适房上对闲置公积金的使用开口，也是一种保险的做法。毕竟公积金绝对不能出问题。据报道，2006年底，全国住房公积金闲置资金超过2000亿元。

　　刺激购房购房满两年转让免征营业税

　　国务院政策：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　■解读顾云昌（住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任）：二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，是为了进一步减少投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，“冬天”该取暖、该加温。国务院对改善性住房下了定义，将激活“小房换大房”的改善性住房需求。

　　过去就是对2年以上转让者免征营业税，后来为抑制“炒房”，时限提高到5年，这次等于把“炒房”的概念放宽了，鼓励购买二手房。

　　支持房企城市房地产税将取消

　　国务院政策：引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　■解读专家表示，城市房地产税的取消，直接降低了开发商的成本。开发商信贷有条件放开和实力房地产企业获得金融支持，这个措施将起到改善房企资金紧缺作用，可以推动商业银行迅速扩大信贷规模，调动银行放贷积极性。

　　鼓励“救市”为地方“救市”预留空间

　　国务院政策：会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

　　■解读专家表示，这意味着，在中央政策之外，还给地方“救市”预留了很大空间：各地区要因地制宜，“进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施”。

　　相关政策廉租房建设贷款利率下浮10％

　　昨晚，央行和银监会公布《廉租住房建设贷款管理办法》。根据规定，廉租房建设贷款的利率按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％执行，贷款期限最长不超过五年。

　　办法还规定，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20％的比例；改建项目资本金不低于项目总投资30％的比例。而此前两部委文件规定，商业性房地产项目资本金不得低于35％。

　　为防止贷款挪用，办法要求贷款实行封闭管理：专款专用，不得挤占挪用；先使用项目资本金，后使用贷款；按项目进度用款。

　　办法自颁布之日起30日后施行。之前，廉租房建设一直受困于融资瓶颈，办法出台有助于银行信贷资金支持廉租房建设。

　　■新华视点“救楼市”，经济好才能大家好

　　如此密集出台稳定楼市的政策，且与一年前的楼政相比，有重大调整，意在何处？

　　首要一点，楼市与宏观经济密切相关，经济好才能大家好。12月10日，摩根士丹利研究部发布了最新一期中国经济研究报告，认为2009年中国经济的典型特征是“恶化继之以好转”，但房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素。因为经济迅速放缓的关键原因是房地产投资的减速而非出口疲软。报告认为，如果2009年房地产投资出现30％的收缩，其产生的巨大不利影响甚至连现有财政刺激计划也无法弥补。

　　必须承认，在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业，如钢铁、建材、家具等。

　　至于地方财政对房地产的依赖更不待言。如今，随着房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标，地方财政空前吃紧。在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。

　　上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡健说：“10年前，撬动内需的支点之一是房地产，10年后还是；不过，前次倚重的是商品房市场，这次的落脚点则是保障房，是民生。”

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