新政出台将有利于“二套房贷”的放松 制图 邬思蓓

　　□晚报记者 杨冬 钱妤 报道 摄影 李瞻

　　昨天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。包括“加大保障性住房建设力度”、“进一步鼓励普通商品住房消费”和“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”在内的三项政策措施，被业界普遍视作是“二套房贷”政策的松绑。

　　开发商应当呼应利好

　　中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一就此表示，国家放松“二套房贷”限制以及营业税征收年限缩短3年等措施的出台，对当前低迷的房地产市场是一个十分有力的刺激。对于广大的房地产开发商来说，目前应该一方面利用政策的利好，一方面自身配合推出降价等手段，这样才能尽快走出困境。

　　对于外界担心放松“二套房贷”后会导致房价重新抬头，朱中一表示，房价是否重新上涨并非目前所要解决的主要矛盾，正如去年房地产过热时要降温一样，现在则应该适当的为楼市加温，因此，开发商要对此作出呼应，消费者应该理性消费，舆论应该加以引导，这样房地产行业才能避免出现硬着陆的情况。

　　“二套房贷”或彻底放开

　　中易安房产担保公司执行董事兼总裁时今强表示，此次政策的力度仍然不够。其关键是对申请购买第二套普通自住房的居民有人均住房面积的限定。 “目前还是对有刚需的人群利好比较大，对投资客的限制仍然没有放松，下一步要做的就是逐渐放开对投资客的限制，毕竟一个缺少投资的市场也是不健康的。”

　　基于房地产在国家经济中的支柱地位，时今强对楼市的未来充满信心。他认为，次贷危机对中国房地产的影响有多大尚值得商榷。如果这次的新政效果仍不明显，下一步，近期关注度很高的购房退税政策也有进一步出台的可能。

　　差额征税更加优惠

　　中原地产副总陈宇珏表示，此次政策依然针对普通商品房，是对改善住房一个补充，相信政策的着力点还是要鼓励购房者购买普通自住房。对于开发商来说，应确保目前在建的楼盘不出现烂尾的情况，并实行降价。

　　就政策调整后的优惠幅度，美联物业交易管理部经理张佳露计算，一套未满两年总价100万元的普通住宅，现卖出是150万元，按原政策购买普通住宅不足两年转让的，按其转让收入全额征收营业税，为150万*5.55%=83250元。新政策出台后，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，为（150万-100万）*5.55%=27750元，减少了55500元。

　　中介表示，由于政策刚刚出台，门店反应暂不明显，这将有可能增添买卖双方在近期的观望气氛，市场可能会为了等待进一步细则的出台，以及更大利好的出台而放缓交易速度，12月下旬的成交也会受到影响。

　　留出政策调整空间

　　在记者的采访中，多数业内人士表示，此番新出台的政策措施中，涉及“二套房贷”部分的内容相对保守，基本上没有太多的突破，尤其是没有对改善型住房需求给予实质性的认可。但也有人认为，这也为今后政策作进一步调整留出了空间。

　　此外，就二手房部分的政策调整，多数业内人士认为力度相对较大，应该说已经将不该有的全部取消，而购房满2年以上免征营业税的政策力度，希望能够有效刺激二手房需求与供给，真正活跃房地产二级市场。只不过如何转变当前房地产市场对于房价下降的预期，尚没有给出答案，二手房市场在短期之内也难以真正红火起来。

　　银行认为刺激房贷有限

　　专家指出，根据现行的“二套房贷”政策，二套房贷首付比例要求不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而目前在上海申请房贷时，对于家庭人均住房面积的界定标准为32.2平方米。也就是说，对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于32.2平方米的居民，在贷款购买第二套房时，只要满足普通自住房要求，最低首付比例为20%，最低贷款利率为基准利率的0.7倍。以一笔期限20年、总额100万的贷款为例，同样作为二套房贷，该政策出台前，利率为基准利率6.12%×1.1=6.732%，现在如果符合改善型住房的条件，按最下限基准利率0.7倍计算，调整后的利率是6.12%×0.7=4.284%，月还款额由7592.94元下降为6210.49元，每月省了1382.45元。

　　建行个贷部人士表示，自首套房优惠新政颁布后，改善型住房的定义一直存在争议，这次政府将该定义首次明确，可作为今后银行放贷的一种参考。

　　中行上海分行房贷部门人士坦言，此次二套房贷松动幅度非常有限，不仅对于第一套房要求人均住房面积低于当地平均水平，还要求购买的第二套房要符合普通自住房规定，这对于真正的刺激房贷市场，效果有限。