昨天，国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策……有专家指出，这一系列措施将有助于促进房地产市场健康发展，刺激深圳楼市成交量的进一步上升。

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　　政策

　　普通住房满2年转让免征营业税

　　据新华社消息，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，要进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

　　本次会议确定，将进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

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　　解读

　　房产专家：对房地产市场是利好

　　市房地产研究中心副主任王锋博士在接受记者采访时表示，这次出台的政策对房地产市场是一大利好，将加快房地产市场的回暖。在这次的政策中，明确界定了二套房的概念，拓宽了二套房的范围。同时，这次的政策也放宽了对二手房交易的限制。

　　王锋认为，这次政策释放出一个最明显的信号，就是国家注意到了改善型消费的需求，而政策面的制定也从保障基本住房的需求，放宽到了鼓励改善型住房，这是符合经济和社会发展的。新政策此次用了“人均面积低于当地平均水平”这一说法，说明政策不再像以前那样强硬地一刀切，而是充分考虑到了区域性发展的剪刀差，为各地的因地制宜留出了余地。

　　王锋指出，在目前的深圳市场上，一手房交易火爆，而二手房交易相对冷清。一个健康的市场应该是一手二手市场同步发展，形成联动。现在取消了二手房交易的障碍，会有利于促进消费，使其成交量上升，拉动经济良性发展。

　　对于房价走势，王锋说，近期深圳房地产交易量的走高，既有政策的支持，也有开发商主动降价的配合。而接下来，开发商还是会综合考虑市场的环境，以促进销量为主，盘活现金流，才能争取到更多的贷款。而今后开发商的定价会更全面，更慎重。

　　王锋说，此次政策的出台，虽然是一大利好，但经济面受到金融海啸的影响到明年才会逐步释放出来，目前深圳成交的繁荣能持续多久，还有待观察。同时，国际经济金融形势的恶化也可能对我国实体经济产生不利影响，从而影响支持房地产市场发展的宏观经济基本面。基于以上考虑，为了进一步促进住房消费，推动我市经济稳定增长，明年我市应根据宏观经济和房地产市场运行的状况，结合本市实际，出台一些有针对性的政策措施，以减轻居民购买普通商品住房的负担，发挥房地产业在扩大内需、拉动经济增长中的积极作用。

　　业内人士：利于二手房市场回暖

　　多位业内人士指出，早在10月22日财政部出台的降税减息政策对于一手房的成交有极大的支持，而对二手房作用则不大。此次国务院的新措施不仅将降低房地产交易成本，有利于二手房市场回暖；还可能使以前交易中常见的“阴阳合同”减少。他们相信，在此政策刺激下，二手房销售量不久将会超过新房销售量。

　　也有人表示，政策固然有利于激活改善型住房消费，也会促成阶段性的交易上升，但却会延长市场调整的周期。因为开发商一直以来习惯性地依赖政策去改善市场环境，却对市场自身的调节能力估计不足；此次政策的出台，会让已经降价促销的开发商踩刹车。但改善型消费者的观望态势是出于对后市的信心不足，他们相对保守，所以政策在短期内不会对他们形成影响。在开发商的刹车和消费者的观望作用之下，楼市的调整周期会进一步延长，这并不是一件好事。

　　地产剑客ｙｏｎｇｓｈｅｎｇ1980认为，缩短营业税的征收时间为2年，也就是说2007年1月入市的投资客手上的房子很快就可以免税转让了，也就意味着在2007年高位套牢的就更容易出手了。他说，这肯定可以掀起一波二手房成交热潮，从而分流了一手房客户群。这对年底面临着巨大还款压力的开发商来说无疑是当头一棒，会对一手房价产生一波很大的冲击。因为，2006年6月前的二手房，现在即便是以20％的利润来销售也比一手房便宜多了。

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　　算账

　　购买二套房可省不少钱

　　对于即将购买第二套新住房的人来说，新政的出台无疑是一个很好的消息，因为这将实实在在地让市民可能节省不少资金。新政指出，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。也就是说，可以首付二成，享受最优惠利率7折。

　　记者请专业人士算了一笔账：以一套总价100万元、按揭30年的新房为例——在此次调整前，首付为30万元，贷款70万元，月供为4251元，总还款达1530363元。调整后，首付为20万元，贷款80万元，月供3951元，总还款1422525元。也就是说，月供可节省300元，总还款可节省107838元。

　　而对于二手房的交易，市民更可享受到更直接的优惠。新政指出，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　此前，未满5年二手房交易的营业税为总成交价的 5％。现在以一套总价100万元的二手房交易为例：之前需交 5万元的营业税。现在，房屋交易已满2年的“免征营业税”，即可减少5万元的税费；房屋交易未满2年的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，假设卖家买入时是70万元，卖出为100万元，则卖家只需支付营业税费（1000000－700000）× 5％＝15000元，可少交35000元。