今年7月份，南京白下区赵女士忽然接到一位陌生女子的电话，称过户手续已办好，让她尽快腾出房屋。赵女士大吃一惊，一打听才知道，丈夫为了贷款，偷偷将自家房屋抵押给中介，还跟人家签订委托售房协议，结果中介替他们“做主”将房屋卖了。

　　昨天记者从南京白下法院民四庭了解到，楼市低迷，催生了一些新型房产纠纷。前段时间银行惜贷，一些房产中介盯上民间信贷这块蛋糕。他们凭借熟悉房屋买卖流程的优势，将放贷与委托售房结合起来，恶意倒卖借款人抵押的房屋，从而引发纠纷。

　　房屋被中介卖了，妻子还蒙在鼓里

　　赵女士1978年与丈夫林辉登记结婚，婚后两人用共同积蓄购买了白下区一套房改房，产权登记在林辉一人名下。从那以后，他们一直居住在这所房屋内，没有添置其他房产。几年前，林辉失业，人变得懒散起来，还染上诸多恶习，对家庭不闻不问。赵女士对丈夫的行为十分不满，但因想着“少年夫妻老来伴”，还是选择了容忍。

　　今年7月的一天，一位陌生女子打来电话，称已买下她家房屋，催她尽快搬出来。赵女士大吃一惊，忙问：“我什么时候把房子卖给你了？”对方说：“你别装傻了，我连过户手续都办好了。”她还告诉赵女士，是通过中介买她家房屋的，房款早已付清，准备等她把房子腾空就搬进来。自家房屋怎么会被中介卖了，赵女士怒气冲冲地质问丈夫是怎么回事。丈夫也没抵赖，老实交待说，他请一个中介的朋友办贷款，把房屋抵押给对方，并应要求签订委托售房协议，没想到对方竟瞒着他把房子卖了。赵女士一怒之下将丈夫林辉和买房人一齐告上法院，请求法院认定该购房合同无效。后应林辉要求，法院又追加他的中介“朋友”周江波作为第三人出庭。

　　丈夫：对卖房也不知情

　　林辉在法庭上说，今年年初，他需要一笔钱急用，但没能从银行贷到。后经朋友介绍认识了周江波，此人是做房产中介的，同时兼做信贷业务。周江波爽快地贷给林辉3万元。很快到了还款期，林辉无力还钱，便央求周江波宽限几日，周江波答道：拖几天没问题，再贷也没问题，只要他拿一套房屋做抵押就行。今年3月上旬，林辉应要求从家中拿来产权证、土地证、户口本及结婚证。在周江波的一手安排下，他们签订了《授权委托书》，约定委托周江波代为办理抵押房屋的出售及过户等手续，房屋售价由委托人决定，受托人在办理上述手续过程中的签名，委托人予以认可。当日，他们还到南京市公证处公证了这份授权委托书。当然，这些都是瞒着妻子偷偷进行的。至于为何要签委托售房协议书，周江波解释说这是行业规则，是为了让债权人安心，只要日后按期足额还贷，委托书就作废。

　　林辉称，他根本不想卖房。尽管后来那份签订于4月3日的委托售房协议是以他的名义签的，但他坚持称，房屋何时售出，售给何人，他完全不知情。“授权委托书里特别约定售房价格由我决定，但买房人我根本没见过，更没有商议过房价，由此可见，完全是周江波背着我、以我的名义出售的。”

　　中介：受房主委托卖房

　　周江波则辩称，他是依据林辉的授权委托书向买房人宋洁售房的，这份委托书经过南京市公证局公证，具有法律效力。至于房屋价格，他曾事先跟林辉在电话中沟通过，因此不违背委托书的规定。此外，他还提供了一张由林辉出具的借条证明林辉事先知道卖房一事。这张借条的内容是“今收到友人周江波先生房屋过户契税金25000元”，日期为2008年5月10日。周江波对此的解释是，林辉知道卖房，并积极主动地协助买房人办理过户手续，但由于手头紧，所以向他借了这笔钱。此外，他还承认买房人已经向他支付全部房款，贷款部分也已由他从银行支取。现在房款之所以还没交给林辉，是因为林辉还欠他的钱。

　　他坚持称未跟买房人宋洁恶意串通，宋洁是善意买房人，请求法院驳回原告的诉求。

　　买房人：是中介的前妻

　　富有戏剧性的是，购买林辉夫妇房屋的不是别人，正是周江波的前妻宋洁。宋洁在法庭上称，她2004年与周江波离婚，因为孩子两人偶尔还会联系。今年年初，她曾在周江波面前提过想在白下区买套二手房居住。3月底，周江波透露说有人委托他出售一套二手房，就在白下区，问她有没有兴趣。

　　“我十分心动，所以就找到他，核实了经公证的授权委托书、该房产权人提供的产权证和土地使用证等原件。在确认无误后支付了定金。”宋洁在法庭上称，她让周江波给林辉打电话，商定价格后，才跟周签订了房屋买卖合同。签约后，她在一周内向周江波缴纳了全部房款30余万，并缴纳了契税。4月19日，周江波协助她办理了房屋过户手续。宋洁认为，房屋产权登记在林辉一人名下，原告赵女士并未与林辉办理共同登记，她根据委托书跟第三人周江波签订购房协议，并支付了房款，应当属于善意第三人。

　　判决：共有人不承认，交易无效

　　此案的焦点有三。其一，赵女士的丈夫有无权利擅自卖房；其二，周江波替林辉卖房有无超过委托权限；其三，买房人宋洁是否为法定善意第三人。

　　法官审理此案认为，诉争房屋是原告赵女士与丈夫林辉在婚姻存续期间内共同购买、并共同居住至今的房屋，虽产权登记在林辉名下，但却属双方共同财产。被告林辉在未经妻子同意的情况下，私自与他们签订授权委托书，致使房屋出售给宋洁的行为属无权处分行为。现赵女士拒绝追认，并要求确定房屋买卖合同无效，于法有据，应予支持。第三人周江波出具借条证明其已与林辉确认房价，但借条上的契税金额与实际契税金额不符，反而证实了其行为已经超越授权委托书的委托权限。至于宋洁，她在购房时自始至终没有看过房，也未跟林辉见面、联系过，甚至未将房款交给林辉，而是直接交给周江波。法官认为，无足够证据证实其为法定的善意第三人。据此判决周江波以林辉名义与宋洁签订的购房协议无效，将房屋产权恢复登记到林辉名下。

　　法官提醒：转手两次就为“合法”出售

　　这类案件的一般特点表现为，夫妻一方为借贷抵押房屋，并与对方签订委托售房协议。放贷者往往是从事房产中介工作，或曾经从事过这类工作的“专业”人士，他们熟悉房屋买卖流程，往往在委托授权书中约定较为宽泛的委托权限，从而为恶意卖房铺路。当借款人无力还款时，放贷中介就会跟第三人串通出售房屋。这一售房行为带有明显的欺诈性质，一旦上法庭很容易被判为恶意售房。因此，有经验的放贷中介还会组织二次卖房，由新的房主出面卖房，这次交易中的买房人一般是善意第三人。在这种情况下，借款人的配偶如诉至法院，法院判决时就会很为难。因为借款人的配偶与善意第三人都是法院应当保护的对象，而他们是利益相对面，保护任何一方都会伤害另一方。

　　此案中，正是由于中介未组织二次卖房，买房人不是善意第三人，赵女士才能顺利要回房屋。（当事人为化名）白敏思 陈珊珊