地产

　　观察

　　南城区历来是房地产商竞争最激烈的区域，也是东莞楼市的风向标，今年以来，南城可售存量近83万平方米，足以让南城消化1年半的时间。而东莞市规划局挂出的信息显示，明年至少还有15个楼盘将面市，供应量的激增必然带来销售竞争压力的增大。

　　但业内人士称，城区其他地方的市民在南城置业的比重不断增大，仍然有销售市场，而开发商也会选择分批建设分批上市错开开盘高峰，不会出现“价格战”。

　　文/记者潘勤毅 蒋幸端

　　现状：

　　可售存量多 大户型扎堆

　　近日，南城有5个商品房批准预售项目上市，除财富广场推出的是商铺，希尔顿广场含住宅和办公楼供应外，金色华庭2期、森林湖和国际公馆均供应洋房，且基本都是100~120平方米的三房、121~180平方米的四房。

　　旧盘加推的数量也不在少数。景湖湾畔推出82~166平方米的两房、三房，金域中央是140~200平方米的溪畔美墅，城市风景2期推出135~186平方米的大户型，东骏豪苑推出200平方米的大四房。而世博·领域也在11月30日加推258~346平方米的复式。

　　东莞市房产管理局公众信息网提供的数据显示，11月份南城区的普通住宅供应面积达到13.4万平方米，占到11月总供应量的36%。而今年前11个月，南城住宅供应总面积已经达到78.2万平方米，12月初，南城名苑也有近4.4万平方米住宅供应。以11月份南城住宅成交6.4万平方米的消化量来计算，目前的可售存量足以让南城消化1年半的时间，供应量的激增必然带来销售竞争压力的增大。

　　价格：

　　均价每平方米5877元

　　从价格来看，南城11月份成交的普通住宅均价为5744元/平方米，环比上升4.4%。12月份更是发力迅速，价格再次上扬。东莞中原研究部提供的监测数据显示，11月份南城普通住宅成交前十名中，塞纳城市嘉园的成交均价是4665元/平方米，丰盛名苑4338元/平方米，名门世家4233元/平方米，城市风景2期是4870元/平方米，景湖湾畔2期、世纪城国际公馆处于5377~5900元/平方米之间，森林湖、东骏豪苑3期都是6000元/平方米以上。

　　东莞市房产管理局公众信息网信息显示，12月的前3个星期，南城已经销售的住房达到402套。普通住宅均价也上升到5877元/平方米，比11月高了133元/平方米，也比11月份东莞市普通住宅均价5164元/平方米高了近700元/平方米。

　　后市：明年15个新盘将上市

　　记者从东莞市规划局获悉，到目前为止，白马社区的百花公寓、莞太大道北侧的茶亭小区已经得到开建批文，三元里商住楼、港口大道南侧的活力广场、港口大道北侧的精英世家、西三环路的天诚康桥2期、西平社区的景湖菁华花园、四环路东片区的景湖时代花园、周溪社区的中信凯旋公馆、中信森林湖香樟林、东莞大道绿色路的世纪城4期、西平社区的世纪城·玫瑰公馆也提出申领建设用地规划许可证。此外，位于元美东路东侧的东莞市商业中心三期工程B区也提出建筑方案审查申请，新城市中心区的盛世凯旋住宅小区也开始重新报建。而原本声称将于今年年底上市的去年“地王”之一万科金域华府也终于在12月9日通过了规划方案审批，预计明年下半年可以面世。细细数来，这些即将在2009年登场的新楼盘已经多达15个。

　　宏远房地产公司总经理钟胜强表示，南城的供应量确实出现短期的供求失衡，原因主要是90/70政策和“国十五条”出来后，而细则迟迟未公布，导致当时一批项目都暂停申报，当细则出台后又蜂拥报建报批，这些楼盘集中在今年上市，同时由于政策的影响，一些刚性需求递延下来，部分楼盘挤压过多，最终使供求矛盾不断加大。

　　政府对策：限制土地拍卖

　　从近3个月的土地拍卖市场来看，南城只有3块地上市，除了南城区东骏路西侧的2008G035地块被拍得外，另一幅相连地块2008G034连续两个月因无人报价多次流拍。而位于蛤地东莞植物园南端的2008G037商业金融用地也因起始价太高，无一人竞拍，宣告流拍。

　　南城一位房地产人士表示，这与南城区政府采取限制一级市场交易的方式抑制土地增量有关，其目的就是尽快解决南城供求失衡的矛盾。而近3个月土地市场的冷清也印证了10月份南城区政府召集开发商应对楼市困境时提出的“在1~2年内，南城将暂停推出新土地，以平衡楼市供求”的说法。

　　疑问1：

　　是否会出现“价格战”？疑问2：大户型比重失衡？

　　是否会出现“价格战”？

　　钟胜强表示，随着南城成为东莞中央生活区（CLD）规划的出台和实施，城市中心区逐渐从老城区南移，商业、居住、文化配套都集中在此，南城区的地段价值决定了未来仍然有升值的潜力。此外，尽管今年部分镇区出现“价格战”或者个别楼盘打出2000多元/平方米的促销价，但南城的楼盘都没有出现大规模跳水，价格也基本稳定在5700多元/平方米。

　　合富辉煌市场研究部副经理李兴旺也表示，城区其他地方的市民在南城置业的比重不断增大，加之东城、莞城、万江供应量的不断减少，也导致一部分客户选择南城的楼盘，这也促使南城每个月的销售情况基本都能排在各个镇区之首，一些性价比高的楼盘销售情况也比较稳健。

　　疑问2：

　　大户型比重失衡？

　　钟胜强表示，由于首付政策的调整，尤其是几次利率的下调，包括114平方米改善型住房标准的认可，按揭利率最低可以下浮30%，都使得购买大户型门槛大大降低，加上房价的下跌，去年只能买100平方米户型的人可以用同等的总额购买比原来面积大20%~30%的房子。这些利好都会促使一些购房者重新瞄准大户型。

　　李兴旺也表示，由于一些新项目还没有得到批文，无法了解各个项目的户型结构分配，但一些楼盘都是小项目，很难建成中高端社区，而南城都是品质比较高的大户型住房较多。因此高端和低端楼盘之间的质量和价格会相差比较明显，彼此之间不会出现冲突。

　　房企应对：

　　分批建设分批上市

　　为了保证楼市的稳定，发展商往往会根据市场的状况来决定自己的开发量和上市供应量。钟胜强表示，以江南第一城为例，出于规划的需要，报建的面积是40万平方米，但是并没有一次性开发完毕，而是根据市场进度分批建设。