前天刚刚颁布的房贷新政，将为二手楼市带来三大利好。业内人士分析，新政规定购买普通住房超过2年(含2年)转让的，免征营业税；而如果购买期限不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，这对于二手楼市来说无异于是一支“强心剂”。而在楼市寒流中“死伤”过半的房产中介，也有望借此“咸鱼翻生”，迎来发展春天。

　　文/记者上官建庆

　　图/记者陈枫

　　利好一:刺激消费 可为买房者悭钱

　　据合富置业市场总监杨东立介绍，去年房地产市场开始宏观调控，要求房龄在5年以内的二手房转让，要征收高达5.65%的全额营业税，一下子令佛山的二手房交易从火爆转为冷静，成交量下滑一半有余。“当时是抑制炒楼族，但同时也把买家也给镇住了。”以购买一套50万元左右的二手房为例，如果是全额征收营业税，那么就要多交2.825万元，一般情况下，卖家都会采取实收或变相提高房价消化营业税，因此营业税最终都是直接或间接由买房者埋单。

　　“刚刚出台的房地产新政，无疑为买家节约了一大笔钱，初步估计一套50万元左右的二手房，可节约1万~2.825万元。”满堂红市场总监姚松林说。

　　利好二:房源充裕 卖房者不再“惜卖”

　　房地产新政出台对于卖方来说，无疑也是一剂“强心针”。业内人士透露，自去年的宏观调控政策实施后，到中介放盘的二手卖家越来越少，一个月大约1~2套，随着新政策的出台实施，二手房卖家也有望解开束缚，重新投入二手房交易。

　　“以前税收那么高，就是想卖也不敢卖。”一位准备近期到中介放盘的二手房卖家如是说，他家的房子是3年前买的，面积不大，后来想卖掉旧房再换一套大的，可一听说楼龄5年以内的房子转让要征收5.65%的营业税，他转而将房屋出租，赚取月租维持按揭费。

　　满堂红市场总监姚松林表示，新政的出台肯定会刺激卖家的放盘欲望，预计二手房的放盘量肯定会增加。他认为，只有房源充足且买卖活跃，二手房市场才能真正回暖。

　　利好三：理性发展 房产中介迎新生

　　据业内人士赵小姐透露，在过去的一年中，二手楼交易大量萎缩，令房地产中介行业饱受重创，一年之内佛山房地产中介倒闭过半，个别扩张过快且经营成本偏高的大型品牌中介公司，门店关闭数量甚至超过了2/3。

　　“长达一年的楼市寒流，对于房地产中介来说，实际上也是一场生存大考验。”满堂红市场总监姚松林表示，这也暴露出一些品牌中介公司在发展过程中存在的软肋，即非理性盲目扩张与人才素质跟不上等。

　　新政出台对于房地产中介来说是一个利好契机，经历过市场寒流的房地产中介行业会更加理性看待市场，沿着更加规范化的轨道发展。

　　不过，业内人士也表示，由于新政“落地”尚需时日，因此二手楼市的真正回暖，至少要等到明年3月份。

　　卓尔思房地产顾问有限公司总经理伍毅华表示，一般地方政府出台细则至少要等2~3个月左右。而春节前后的一二月份，佛山人一般都不会考虑买楼，因此预计二手楼市要真正回暖，至少要等到明年3月份。

　　“受新政影响，或将加重买卖双方的观望心态，短期内市场成交量有可能下滑。”合富置业市场总监杨东立预计。

　　相关建议

　　买家：勿过分追求“探底”失购房良机

　　政策已经为二手楼市松绑，买家到底该什么时候出手呢？不少买家认为目前楼价尚未触底，等到“探底”后再买也不迟。业内人士表示，楼价与股价有着异曲同工之处，没有人知道什么时候才真正是楼价的底部，因此建议买家重点关注自身需求，理性分析未来的市场走势，切勿因过分追求探底而错失出手良机。

　　“很多炒股的人想抄底，结果最后却变成了追涨，现在的楼价也是如此，其实对未来趋势最有预见性的就是楼市，现在政府在下大力气拉动楼市，出台一个又一个利好政策，可以预见2009年的楼市必将精彩纷呈，因此买家若一味观望犹疑，很难说不会错失良机。”满堂红市场总监姚松林提醒道。

　　卖家:租金回报率低于6.8%可出手

　　而对于卖方来说，业内人士建议该出手时就出手。二手房有两条出路，一是出手转让，二是出租，但出租也要关注租金回报率，一般租金回报率若低于6.8%，则可以考虑出手。

　　南海桂城御翠地产周家钧表示，6.8%的租金回报率是二手房出租的分界线，对于低于6.8%的出租回报率，则说明楼盘的投资价值及保值率不高，一般不建议继续持有，因此如果楼龄达到2年以上，建议可考虑转让出手。

　　而如果是保值性较强且出租回报率较高的区域楼盘，如商业中心周边区域、地铁沿线小型公寓等，一般出租回报率都在6.8%以上，因此楼盘的保值性较高，可以继续持有出租。

　　中介：新政“落地”前聚集有效房源

　　对于重获生机的房地产中介来说，业内人士建议充分利用整体回暖前的沉默期，集中精力做好内部修炼及房源整合工作，且要弄清楚政策规定的两年期限，究竟是以交楼2年还是拿到房产证2年为准。

　　合富置业总监杨东立认为，有些房子可能住进去几年后才拿到房产证， 这类房子是否也可以按照新政策执行等，作为一个专业的二手楼中介公司，这些都必须事先弄清。

　　“在地方细则尚未出台之前，买家不会轻易出手，因此房地产中介可以充分利用这一段时间，聚集有效房源，为新政‘落地’抢占市场先机做足准备工作。”杨东立总监提醒道。

　　业界预测

　　消费者买新不买旧心理将淡化

　　针对目前不少区域已出现一二手楼价格“倒挂”现象，业内人士表示可能会一定程度上影响二手楼市回暖，但随着人们消费观念的改变，影响会越来越小。

　　据满堂红置业经理刘先生透露，目前禅桂两地不少区域的楼盘已出现一二手楼价格“倒挂”现象，如雅居乐目前一手楼的价格已降至4600元/平方米，二手楼的价格至少5000元/平方米以上，而惠景城的二手房价格也在5000~5500元/平方米左右，而魁奇路的东方花苑价格才在3800元/平方米左右。

　　“一二手房价格‘倒挂’的现象可能在一定程度上影响购房者的积极性，但这种影响会越来越小。”刘经理表示以前消费者会有买新不买旧的心理，但随着消费观念的改变，买家重点关注的因素正日渐回到楼盘本身的品质与配套以及是否物有所值上，是一手房还是二手房已经不再成为买房者首要的选择标准。