在江门繁华路段首次出现一些产权式酒店。 产权式酒店公寓提供酒店式服务。

　　核心提示：

　　今年下半年，江门市房地产进入低迷时期，市民购房欲望减退，江门楼市从今年下半年开始，成交量减少。

　　当房地产市场处于寒冬的时候，江门不少投资者认为目前房地产仍然不是底部，大多数消费者持币观望。在投资者一筹莫展的时候，中国投资市场的新模式——产权式酒店被开发商引进江门。

　　据介绍，这种产权式酒店、别墅、写字楼可由购房者返租给开发商经营，而开发商则设定每年7%至10%左右的利率回报给客户，购房者每年有固定的回报，这种新的投资模式引起了不少江门投资者的关注。

　　文/图 记者黄文生

　　现象1

　　产权式酒店悄然进驻黄金消费商圈

　　据了解，最近一种全新的投资模式在江门出现，在江门繁华热闹区域，一些写字楼、酒店、别墅一改过去传统的出租、出售等销售模式，转而由开发商把酒店、写字楼分别独立套间，有独立的产权。

　　据介绍，开发商为了吸引投资者，把这些套间逐个出售，并实行酒店式的管理服务，购房者既可以把套间返租给开发商，又可以用作自住，一举两得。

　　随后，记者了解到，这种产权式酒店、公寓、写字楼大多出现在江门市黄金消费商圈路段。

　　记者走访后在市区建设路等地还发现一些产权式酒店、公寓。一些地产开发商专门选择这样繁华热闹的路段兴建这些产权式公寓，其目的是吸引商圈内白领、商人入住，提高产权式公寓、酒店的入住率，从而吸引投资者进行投资。

　　据位于建设路商圈的东方广场负责人介绍，该广场项目规划用地面积17803.6㎡，总建筑面积达60000 ㎡，分为A、B、C三座；其中群楼商业建筑面积为22075 ㎡；公寓建筑面积为30774 ㎡；项目A、B、C三区，其中A、B区5~12层为产权式酒店公寓，为顾客提供商务办公、居家自住，而投资方为这些公寓提供酒店式管理服务。

　　据介绍，投资者购买这些公寓后，可以返租给开发商，而开发商则以每年8%利润回报给投资者。

　　据介绍，江门东方广场位于蓬江区与北新区交会点，蓬江区是老城区市政中心，而北新区则是江门新发展区域，随着城市建设实施的“东移北靠”方针逐渐落实，东方广场正是未来行政、文化、商务中心的龙头地段，在客源上也不像产权式度假酒店，受旅游的季节性影响，具备长期的稳定性。有效地规避了投资风险，投资回报更有保障。开发商也有可能借此盘活资产，共同追求利润最优化，达到与投资者双赢的局面。

　　现象2

　　旅游区内出现度假式产权别墅

　　相对首次在江门市中心出现的产权式酒店公寓、写字楼，产权式别墅在江门较早已经出现。

　　记者了解到，早在几年前，新会古兜温泉便推出了产权式别墅，反应良好。随后，开平香江温泉度假村等亦相继推出产权式别墅，受到顾客的欢迎。

　　据开平香江温泉度假村胡总介绍，产权式别墅是旅游物业的重要一类，其实质就是“度假+房产投资”。具体来说就是，度假村将别墅销售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营管理，获得可观的投资回报，投资者拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。

　　自2007年4月试业以来，就目前以已成交的客户群体来看，作为一种纯粹的投资方式，一半是中产以上的家庭，投资主要是为了增值和分红，顺带度假；另一半是企业集团购买，一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司举行年会。

　　业内人士

　　产权式酒店将成为房市的又一亮点

　　东方广场、开平香江温泉别墅等吸引众多投资者关注的目光。据介绍，住宅、商铺、写字楼趋于饱和，产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式，产权式酒店投资正当其时，它将成为房市的又一亮点。

　　投资产权式酒店，投资者实际得到的是由管理方提供的“代客理财＋投资置业”的服务。如果运营状况良好，投资者一般无需投入大量的资金，就可坐享其成，投资门槛不高，这也是产权式酒店为投资者追捧的因素之一。

　　前景光明市场仍需规范

　　据有关酒店人士认为，产权式酒店有望成为消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到几百个，在北京、上海等大城市也有很多产权式酒店项目在建。

　　但是，产权酒店作为房地产和酒店业的新结合产物正处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点，运营商的综合素质直接影响到投资者的效益。

　　其实，产权式酒店一样有风险，一般开发商只与顾客签订3至5年的返租合同，一间普通酒店的生命力一般是5至10年，3至5年后，当该酒店已经落后于城市规划，或者被另一些更高级的酒店所取代的时候，顾客将会出现招租困难的现象，在投资前，顾客应该进行认真对比，思考。

　　相关概念

　　产权式酒店：产权式酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称为“TIME SHARE”（中文译名“泰慕赛尔”），即“时空共享”。

　　产权式酒店的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，是房地产业和旅游业的有效结合。

　　“产权式酒店”是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权，以及在酒店的优惠消费。

　　当取得客房产权后，产权酒店投资者可享有和普通住房一样的转让、赠予、抵押、继承的权力。

　　酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，实际上是一种酒店的延伸业态。

　　酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

　　投资分析

　　假如，购买公寓一套，以该套公寓面积70平方米，单价6800元/ 平方米，总价47.6万元为例。商业按揭按首期5成（商业地产银行只能提供5成按揭），则首付楼款为23.4万元，按揭5成金额为24万元；按商业性质供款年限10年计，则月供款为2753元。

　　如果，该套公寓委托酒店管理公司去返租经营，按5年固定期合同，年回报率8％计，则每月返租租金为476000元×8％/12月＝3173元/月。

　　投资者一般与顾客签订为期5年返租合同，返租租金收入共计3177元×12月×5年＝190620元，即5年返租合同期内可收回总房价的40％。

　　相关链接

　　酒店式公寓正向二线城市扩展

　　在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京、广州等地，据戴德梁行统计，目前上海、北京共有过百家酒店式服务公寓，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。

　　随着房地产市场的发展，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％~10％之间，在未来有很广阔的发展前景，目前正有一些服务式酒店的管理集团正在向中国的二线城市扩展。

　　据记者了解到，目前产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳的“雅兰酒店”、北京的“金色假日”等项目接踵而来。