□余凯

　　本月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，会议确定了三大新政策措施。这对房地产板块而言无疑是一项利好。不过，房地产板块昨日的表现却不如人意，反应异常平淡。

　　从理论上讲，这些措施放宽了消费者购买第二套住房的限制，贷款的优惠可以减轻这类购房者的还款付息压力，激发其购买欲望。而信贷支持以及取消城市房地产税也会在一定程度上缓解房地产企业的资金压力，减轻税收负担，所以对于那些以开发中低价位普通住房为主的房地产公司是有利的。

　　但是由于有能力购买第二套住房的消费者数量毕竟十分有限，而且城市房地产税在房地产商负担的税赋的比例太小，对降低其经营成本意义不大。同时，对房地产土地开发期限的限制以及土地增值税税率和预征率没有在本次“新政”中提及，所以此次政策利好的力度并不大。

　　除了看到了上述利好之外，隐含的偏空因素也不容忽视。其中提到要坚持住房市场化基本方向、坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则。很明显，政府的意图并不是让房价不跌，而是 “市场化”。而有关保障低收入困难群众住房的大力建设保障性住房等相关措施的陆续推出，对现在以开发商品房为主的房地产企业则是一个不好的消息。

　　事实上，“新政”中“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，会促进二手房市场交易的活跃，也有利于炒房者将压在手里的投机性住房出手，降低银行的坏账风险，但对房地产企业来说，几乎毫无意义。而且，由于可卖出时间的大大缩短，交易环节营业税的下调，还会使原来打算买一手房的购房者转向二手房市场，所以从这个意义上来讲，此政策的出台对房地产行业也有偏空成分。

　　投资保障性、降息以及这次“新政”的出台，并不是直接针对房地产行业，更多地出于对宏观经济的考虑。利好政策可能会对房地产板块产生短暂的刺激，但并不会形成趋势性的改变。

　　在一系列政策利好的刺激下，部分城市商品住房成交量有所回升，但是一般的利好只能使房价的下跌有所减缓，不会改变跌的趋势。所以，只有房价回归到普通百姓能够接受的区间，房地产行业的调整周期才会结束，房地产市场才能真正活跃起来。