最怕改造一拖数年涣散人气
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城事调查
City Investigation
文/图本报记者 蒋 铮
实习生 李振宇 石 俊
广州最大的旧城改造项目———海珠桥南广场改造即将全面启动，涉及3平方公里的核心老城区，两万居民面临拆迁。
自12月5日海珠区公布改造规划以来，半个月已经过去。年底将近，正值婚礼旺季，在江南大道的金丽禾婚纱店里，店员张小姐一边帮新人整理婚纱，一边跟记者说：“这几天包括老板在内，大家心里都惴惴不安，就怕拆迁改造拖上几年，把婚纱街的人气都折腾光了。”
其实，3平方公里的改造，牵涉的何止两万被拆迁居民！据了解，这一片地区虽然不是很大，但由于拥有广东规模最大的婚纱批发零售市场，涉及的工作岗位包括上下游的商铺企业，粗略估计近10万人。而作为广州迄今为止最大的旧城改造项目，涉及居住、商业双重改造，这一地区的成败经验，势必成为广州乃至全国旧城改造的一个典型案例。
如何为海珠桥南这3平方公里开好“药方”、画好蓝图？近一周以来，记者深入这一带，听取居民的心声及规划专家的建议。被采访人都希望，提出一点自己的意见，对改造有所裨益。
婚纱街升级务必聚人气
店家忧心：改造得不好，原本70分会变不及格
江南大道北
【规划】
江南大道东侧将进行大规模改造，新建以“婚庆文化”为主题的婚纱商业步行街，新婚纱街内将设有婚庆广场、婚庆文化产业街等。而江南大道西侧的婚嫁街则将得到保留升级。
经过近30年的自发培育，江南大道北已经成为全省规模最大的婚纱批发、零售市场，被老百姓称为“婚纱街”。路过婚纱街的人，无论是十几岁的少女，还是年过半百的阿姨，都会涌起婚嫁的甜蜜感觉，因此，这里还被称为“幸福街”。便宜到100多元、贵到几千元的婚纱、礼服，都能在这里找到。而操办整个婚礼的全套服务，这里也全能提供。
如何升级改造，才能让这条“幸福街”更加幸福？
店家：婚纱街升级势在必行
婚纱街“老矣”。
在婚纱街开店20多年的刘女士说：“婚纱街购物环境早已经跟不上时代，不升级，迟早会被淘汰。”记者发现，由于硬件上不去，婚纱街的婚纱普遍档次不高、款式欠新，直接导致交易下滑、恶性竞争等一系列问题。
在江南北隔壁的一条小巷里，“伊娜丽莎”婚纱店艰难经营。由于隔壁的平房正在拆迁，扬尘将店里洁白的婚纱变成了土黄色。店员无奈地告诉记者：“这一带购物环境差，停车找不到地方，人行道也坑坑洼洼，再加上隔壁又搞得灰蒙蒙的，新人办婚礼喜欢优雅华丽，谁愿帮衬我们的店？只能折价甩卖。”在店里，100多元就能买到一整套婚纱，比外面普通品牌的单裤还便宜。
沿街走下来，记者发现，很多店铺的烫金招牌已经磨损得面目全非，有的连字都掉了，甚至还有几家大排档夹杂在婚纱店之间，整个环境不伦不类。记者了解到，这一带商铺绝大多数都是由老侨房改造而成，很多人因为停车难而对婚纱街望而却步。
简陋的环境，导致婚纱街上的婚纱越卖越贱。在广州多家大、中型婚纱影楼，经理们都向记者声明：“我们的婚纱是在上海、台湾、香港买的，几乎不会到婚纱街进货。婚纱街的婚纱档次低，没特色，结婚是大事，谁都不愿意为了节省几百元，穿件‘撞衫’礼服。”
简陋的婚纱街不能不改，但店家们也担心，假如改得不好，可能“70分”的婚纱街会变成“不及格”。
“真永远”影楼是一家跟着婚纱街成长起来的店铺，其负责人表示了对改造的忧虑：“这里大多商家针对的都是中低端的消费群体，以薄利多销的方式生存。如果集中到商厦里经营，必定导致铺租上调、经营成本上升，婚纱不得不涨价，婚纱街‘物美价廉’的美誉恐怕也不保。”
除了铺租高，不少商户也很担心，婚纱街如果先拆后建，几年的“阵痛期”之后，客源已经流失殆尽。“社会变化这么快，你慢慢调整，别人马上就填了市场空白。广州不少老市场都是在慢慢腾腾的改造中，失去了当年的江湖地位。希望江南北不要重蹈覆辙。”张老板提醒。
专家：政府要营造百年老市
广东商学院流通经济研究所所长王先庆说：“婚纱不是海鲜、电器，政府要舍得投入，借助江南大道北的声誉，培育出全新升级的婚嫁产业链。”他认为———
首先，婚纱街必须全面改造，旧的婚纱街完全是自发形成的，很多配套都跟不上，升级改造的空间也很小。
其次，人挪活，树挪死，婚纱街挪位置，究竟能不能把“人气”带过去，再吸引更多的人气，成功的关键有几个：一是政府与商家如何配合，营造出浓浓的“婚嫁味”；二是交通、公共配套怎么跟上；三是开发商的铺租不能一开始就过高，让商户承受不了，要有一个新客户的培育过程；四是新商铺适宜少卖多租，虽然对开发商来说，回收的周期会长一些，却有利于培育整个婚纱街气氛。别的不说，我卖婚纱，假如你在隔壁开餐馆，我的生意怎么做？婚纱都变成擦碗布了！
再次，婚纱和普通的产品，比如海鲜、电器是不一样的，它给人一种美丽、浪漫的感觉，而且占的空间比较大。同样是10件婚纱，一件件穿在模特身上，和拥挤地挂在一排衣架上，感觉天差地别。因此，如果要营造一条成功的婚纱街，就不可能像天河电脑城一样，把所有商户往高楼大厦里一塞了事。有条件的话，应该尽量让商铺平面化，多造步行街，少建高楼。假如能够沿街建设一排两三层、各种中西建筑风格的小楼，让商户布置美丽的展窗，不仅生意更兴旺，还能给路人一种美感。
另外，婚庆广场的营造要下大力气。建设主题公园，让新人取景、拍摄婚纱照，或者让各个品牌举行婚纱时尚秀。这样，婚纱街就不仅仅是一个某类商品零售、批发的集散地，更是一处海珠、广州甚至广东的浪漫景点。而婚纱相关产业，比如婚嫁用品、婚纱摄影店、婚礼策划等等，也可以在这里找到展示舞台。据了解，目前南海市正在策划一处珠三角地区规模最大的婚纱主题公园。海珠区要搞一个婚纱主题公园，其实更有天时、地利、人和。
王先庆还特别强调，虽然婚纱街的经营是市场行为，但是仅仅靠开发商，还不足以培育出一个真正成功的婚纱市场氛围。商人逐利天经地义，考虑的往往是如何赚钱，而不太会考虑到经过10年、20年甚至上百年的培育，把这里营造成一个“百年老市”。这就需要政府在规划、配套方面把好关，有些设施，政府还要舍得投入。
骑楼街不要把老店扫出门
老街坊期盼改造后生活仍像以往一样便利
同福东路
【规划】
保留并整修同福东路骑楼街，突出地方特色，创造具有生活情调的街区文化。
美华理发店、芬芳甜品店……古老的同福东路沿街骑楼里，藏着不少老广州耳熟能详、至今古色古香的老店。住在这里的街坊，对这些老店存有深深眷恋，希望在新一轮的改造中，不要把老店扫地出门。
店家：改造后铺租不要太高
走在同福东路上，记者发现，除了沿街的骑楼商铺外，这一带大多数是残旧不堪的民宅，其中不乏一些仅存断瓦残垣的危楼。但住在这一带的居民，却不嫌家贫。在街角坐着、一边听收音机里的粤剧一边悠闲“搓麻”的林伯说，他在这里住了50多年，“我就担心隔壁的芬芳店（老字号的甜品店）搬走，我以后去哪里吃‘糖不甩’（甜品店招牌甜点）啊？”
在不远处，是有着60年历史、广州为数不多的老式理发店———美华理发店。理发师凤姐依然用传统的方式给街坊们剪发、剃须。剃刀钝了，就在镜子旁的牛皮带上磨一磨，烫头发用的还是橡皮筋加塑料纸。由于经营手法老派，剪发一次才收几元钱，店里的利润仅够维持经营。凤姐说：“如果我们关了门，会觉得对不起那些老顾客。”另一位理发师傅对记者说，就怕改建后的骑楼铺租大涨，像他们这样的小本经营，就很难维持，“骑楼改造我们欢迎，但一是希望不要改得面目全非，让老顾客都认不出来；二是改造后不要经营成本也跟着水涨船高，挤走我们这些老字号。”
记者看到，整条同福东路，临街商铺大多数经营服装，但都是比较低档的品种。在一家配钥匙的小店里，60岁的陈伯表示，现在这里铺租很便宜，一天挣几十元都能生存；今后改造后，自己恐怕没钱付贵价铺租，经营了30年的老买卖，可能就不会再做了。
虽然对改造有些顾虑，但这一带的居民普遍赞成同福东重新规划。在同庆路上，一位保安告诉记者，由于房子老旧，很多原住民都不愿意住，就以很便宜的价钱租给外地人。而由于缺乏封闭管理，这一带的治安也受到影响。
同庆五街的王奶奶也支持改造，但她提出两点建议：一是要尽量保留居民觉得方便的配套，下楼就能买夜宵，出门就能理发，大家都很喜欢这里诸事方便的老环境；二是改造后的回迁要保障，希望能回迁到以前住的地方，“让我们这些人买得起回迁房，帮我们找回老街坊。”
专家：老店莫改得面目全非
如何在维修骑楼的同时，把老店的生态环境也保留下来？广州市社会科学院城市管理研究所所长黄石鼎认为，政府在其中要出力，不仅要授之以鱼，更要授之以渔。
对于骑楼街的老字号，政府的改造规划不仅仅要涉及硬件，还应该遵循几个基本原则———
一是对于跟城市记忆、历史文化有关的老字号，不要在建筑外形上作过多的改动，而以修旧如旧的原则加以保护，正如凤姐说的：“就怕改了名字，老顾客认不出、找不到我们的店。”
第二，因为环境改造，导致地价上升、经营成本上涨，要“两看”：一方面，如果改造成功，人气更旺，老字号的竞争魅力更大；另一方面，老字号微利经营，不一定支付得起拆迁、工程方面的费用，政府可以适当补贴。
第三，政府要“授之以渔”。这里并不是说政府要对老字号的经营指手画脚，而是要给老字号提供一个展示魅力的平台，帮助老字号推销和宣传自己，让这些企业能够“搭便车”。
专家：政府要有兜底的勇气
一位不愿意透露姓名的专家表示，包括同福东路在内，海珠桥南地区改造涉及两万居民、拆迁量预计达30万平方米以上，在改造过程中，政府要有兜底的勇气。
政府要为回迁“兜底”，并不是说政府要等着帮开发商“擦屁股”，即用财政资金去为开发商的劣行埋单，而是要对开发商进行甄别和监控。旧城改造涉及广大老百姓的切身利益，不能视为简单的市场行为，光靠公开拍卖等市场行为去调控，一旦造成违约纠纷，除了会导致经济问题，还可能引发社会连锁反应。因此，政府在引进开发商时，要打醒十二分精神。
珠江边建超高酒店合适否
有市民担心，这与政府的规定相矛盾
海珠桥南大广场
【规划】
海珠桥南下桥处将会建成一处面积达4.5万平方米的绿化广场。广场由大草地、密林、游园以及园林等不同层次的公共绿地组成，将全面对外开放，供周边居民休憩。海珠桥南绿化广场建成后，将与海珠广场隔江相望，形成完整的大海珠广场。
根据规划，在海珠桥南的两侧，将建一处面积达4.5万平方米的绿化广场，同时在广场东南角、紧贴珠江岸线处，将参考白鹅潭模式，建设一座超高层、标志性的商务酒店，成为海珠区的新地标，同时也将是传统中轴线上的制高点。
市民：怕建高楼破坏沿江景观
紧贴珠江又建一幢超高楼，市民怎么看？
在晓港路住了30年的李姨认为，在大广场边建设一幢超高层地标，觉得挺有现代气氛：“海珠区就是缺这种上档次的建筑。”在晓港路经营小百货已有十多年的陈姨也觉得，把超高楼作为海珠区的地标没错，“毕竟今后四周规划的新楼都比较高，地标就应该是最高的”。
但也有市民认为，地标建在珠江边，又处于传统中轴线上，有些不妥。吴伯说：“第一，珠江边不适合建高楼，政府已经有这样的表态，珠江本来就不宽，再建高楼‘逼’住，更不见宏伟气势；第二，高楼建在广场上，老百姓用来休闲的绿地势必就少了，高楼住客可以一览广场美，成为卖点，算不算是公共资源被私用呢？第三，一幢现代化高楼矗立在传统中轴线上，和中山纪念堂、人民公园相提并论，似乎和古色古香的岭南风味不衬。”
专家：要建就建有层次高楼群
中山大学地理科学与规划学院教授、广州市规划院前总规划师袁奇峰认为，标志性建筑建不建、怎么建，光评价这个单体还不够，关键是要让这个“标志”在整个区域中实现和谐美。
城市在哪里建设高层，应该是综合整个周边环境，进行统筹考虑。传统中轴线不合适建超高层的说法，其实不尽正确。在上海黄浦江西岸的老外滩全部是老建筑，而隔江相望便是高楼林立的陆家嘴，这种传统与现代的对比，反而相映生辉。海珠区如果按照一个新社区来打造，建一幢超高的标志建筑，不一定就不妥。
其实，目前广州存在的问题，往往不在于某幢高层建筑，而在于超高建筑的分布太没有系统规划。这里一幢，那里一幢，显得很没有章法，甚至破坏了整片地区的建筑天际线。比如中山三路上的中华广场，本身并不丑，但是因为周边没有形成高层群，就显得孤零零的。
因此，海珠新地标怎么规划，也应该提前考虑到这一带天际线的塑造，形成相对集中的高楼群，而不是单独的一幢高楼。假如说标志性建筑能和周边的建筑一起，形成一个有渐进关系、有整体过渡感的高楼群，好似音律起伏的咏叹调，那么这个“标志”才可能显得美丽。而建筑群建多高，就要依仗政府在规划之初在整体战略的层面把好关。