为时3周的停车秩序专项整顿活动，使小区地下车位的纠纷问题再次受到关注，本报在12月2日和12月12日两次报道了类似问题。因小区地下车库收费过高，部分业主宁愿把车停到小区外路边，而如今整顿停车秩序，乱停车肯定要被贴条。这使业主陷入两难境地：要么接受高收费，要么被贴条。

　　今天上午，北京京都律师事务所的于德华律师就此问题向全国人大发出建议书，建议修改《物权法》，把小区地下车库的权属归全体业主共有。

　　业主陷两难境地

　　早上7点多，王先生起床后，习惯性地走到阳台上，向停放在小区外道路上的一排车辆望去。在以前，他观察的目的只是看车辆停放的安全性，而这几天，他心里老念叨着别被警察给贴了条。

　　“我们小区没地上停车位，全是地下车位，地下车库里空着呢，没多少辆车。”王先生对记者抱怨说，地下车位收费太高了，一个月要450元。正好小区外边的道路是条“断头路”，而且路面宽敞，所以一部分业主从去年入住以来，就把车辆停放在路边。但是，停车秩序专项整顿活动却让业主们着了慌，生怕三天两头收到罚单。

　　于是，与王先生类似的业主们陷入两难境地：要么接受高收费，要么被贴条。但是，在王先生看来，交停车费可以，但这钱让开发商赚走就太冤了。他说：“我就不明白，小区地下车库本来就是为全体业主服务的共有配套设施，而且建造车库的成本早被开发商算在房价里了，为什么车库还要归开发商所有？”

　　产权私有导致随意定价

　　目前，北京市各小区地下车位的租价在每月200元至800元之间。记者一位朋友所居住的小区地下车位只要200元月租，大家每次提及此事，均对他表示羡慕。大多数的业主，面对的是高额地下停车费和随时有可能涨租的危险。

　　记者在今年3月份写过《地下停车费一年涨两次》一稿，报道了海淀区锦秀家园把地下停车费从每月380元涨到550元，没过几个月又要涨到每月700元，从而引起业主和开发商的争议。今年12月初，本报又报道了三环新城内业主因嫌地下车位收费过高，造成“地下车库空荡荡，路旁停车满当当”的现象。12月12日，本报又报道了百环家园业主不愿在地下车库停车，到小区外路边乱停面临罚款一事。

　　开发商能随意定价吗？发改委表示，居住区配建地下停车库、立体停车设施，按月或按年租用停车位实行市场调节价管理，不在政府定价范围内。如果小区没有成立业主委员会，可以在小区办的指导下成立业委会，通过业委会与停车场经营企业协商具体价格。

　　“地下车位月租金之所以相差如此之大，就在于所有权是开发商私有的，定价权在开发商手里，业主不得不就范。业主去和开发商协商，根本没用。车想进小区，你就要接受开发商定的价格，要不业主只能停小区外边被警察罚款。”于德华律师表示，把为全体业主建设的配套设施的权属归开发商私有，是造成车位纠纷不断的症结所在。

　　开发商涉嫌违反《反垄断法》

　　于德华律师表示，因为开发商在商品房预售、销售过程中处于绝对的优势，十分容易约定有利自己的条款，包括地下车位归属的条款，损害购房人的合法权益；在北京的很多小区，因为只有地下车位，开发商已经明显地处于垄断地位了，出卖或者租赁的定价完全没有制约，除非业主不在小区停车，否则就得无条件接受。这对于广大有车业主来说，权益就会受到巨大的损害。

　　《中华人民共和国反垄断法》第17条规定：“禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。从全北京来看，停车位好像很多，不是垄断行业。但是具体到各小区来看，停车位其实是相对垄断的，在地下车位的定价问题上，开发商完全处于垄断地位。

　　《物权法》应做修改

　　在《物权法》的前4次草案中，均没有涉及建设用地使用权。但是，在第5次草案以及最终的定稿中，第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这一条为开发商拥有地下车库的产权提供了法律基础。只要开发商交纳了地下空间的土地使用费，尽管这笔费用早算进了盖楼成本，但地下车库的产权仍归开发商所有。

　　与此同时，《物权法》第74条又规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”于德华律师认为，将小区公共配套设施的所有权归为业主以外的其他商业经营者所有，造成了资源拥有者利益最大化的追求，同时，也背离了作为业主可以取得地下车位优先使用权的立法本意。不论从开发商建设成本的分摊、转嫁，还是从维护业主基本权益的角度，将地下车位所有权确定为全体业主共有，才是解决问题的根本之道。

　　“地下车库归全体业主共有，可以由业委会定出收费标准，所收费用用于降低物业费，应该是比较理想的解决办法。”于德华律师就此向全国人大提出建议，要求修改《物权法》。他在建议书中说：“近一段时间交管部门加大了对违章停车的处罚力度，一些因为小区只有地下停车位而又无力购买或租赁，只能停在小区周边的车主遇到了现实的困境。而部分开发商在高价出卖车位的同时，随意提高租金，并有一年之内三次涨价的案例出现，这进一步加深了业主与开发商的矛盾，破坏了和谐社会的构建。修改《物权法》，明确业主对地下车位所有权的共有，才有可能使目前的车位争议解决有法可依，维护广大业主的合法权益，促进社会的和谐与进步。”

　　本报记者 杨昌平J161