业主大会和业委会指导规则出台

　　晨报讯（记者 赵阳）一个单元或楼层的问题，可以由本区域内的业主共同解决，而不必求助于全体业主大会。记者昨天从市建委获悉，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则 （试行）》(以下简称《指导规则》)已正式出台。根据规定，业主大会将由物业所在地居委会负责监督管理。

　　有关负责人表示，当前，物业管理存在着业主大会成立难、业主委员会运作不规范、难以有效监督等突出问题。一方面小区规模大，业主数量多，主动参与意识不强，组织主体不明确，业主大会组织成立难度大。另一方面业主委员会自律与监督机制不完善，开展活动不够规范，引发业主与业主委员会或业主委员会成员之间的矛盾纠纷。

　　根据《物权法》和新修订的《物业管理条例》，《指导规则》规定物业所在地街道、乡（镇）负责对业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督；社区居委会负责组织召开首次业主大会会议，组织业主代表组成首次业主大会会议筹备组。社区居委会工作人员担任筹备组召集人，未成立社区居委会的，街道、乡（镇）指派工作人员担任筹备组召集人。

　　《指导规则》规定，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，街道、乡（镇）应当责令限期改正或者撤销其决定；业主委员会不按时组织召开业主大会的，经20%以上业主提议，街道、乡（镇）要责令限期组织召开；业主委员会逾期未组织换届的，街道、乡（镇）应当责令其限期组织。召开业主大会会议，要告知物业所在地社区居委会，并听取其意见和建议。

　　记者了解到，截至目前，全市实施物业管理的房屋总建筑面积约3.65亿平方米，其中，住宅2.82亿平方米。近年来，市建委会同有关部门全面推进物业管理工作，出台了《北京市前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》、《临时管理规约》等示范文本，发布了《住宅物业服务等级规范》。建立了市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷人民调解组织体系。近两年先后注销330多家物业服务企业。

　　《指导规则》部分规定●业主可决策本区域事务

　　《指导规则》规定，部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题。业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

　　●增加开发建设单位责任

　　《指导规则》增加了开发建设单位在首次业主大会召开时的责任，督促开发建设单位、物业服务企业支持首次业主大会召开。建设单位限期向街道、乡（镇）报送有关材料，并承担筹备召开首次业主大会会议费用。