■商报记者 郑斌

　　“中国经济巨人正消耗着全球2/3的钢铁，1/2的水泥，海量的木材、瓷砖、油漆正填进中国人的新居。”这是半年之前，诸如德国《明星周刊》和美国《新闻周刊》之类的西方主流杂志习惯使用的文字。现在看来，这种描述恍如隔世。

　　虽然还有几天才能得到年度完整大数据，但鉴于12月下半月对市场影响力有限，可以说，今年的楼市大势已定。

　　随着下半年郑州楼市供应的放量，楼市供大于求的矛盾达到历史最高水平。根据推测，2008年全年郑州商品房供应量在950万平方米左右，远大于需求的670万平方米，供销比可能达到1.43∶1，大于上半年的1.29∶1。郑州楼市买方市场的格局更加明显。

　　供应先降后增

　　商品房供应方面，2008年前11个月份中，只有三个月份商品房预售面积比去年同期增加，而其他月份预售面积都同比下降，说明今年商品房市场供应整体下降。但是商品房预售面积在下半年呈现出供应增大现象，在6月份后的四个月连续出现增加，9月份达到155万平方米。

　　主要是上半年很多开发企业有意识地放缓了开发速度和预售，以应对市场低迷的状况，但是出于对传统金九银十的预期，很多开发企业在6月份开始加大预售量，商品房推向市场，可是市场销售并没有彻底改观。

　　需求平稳下降

　　与去年同期相比，2008年只有5月份和9月份商品房销售面积增长幅度大于零，而其他月份增长幅度均小于零。说明今年商品房销售面积出现较大程度下跌，但整体销售态势比较平稳，大多数月份商品房销售面积集中在50万~60万平方米左右的水平。说明市场住房需求仍然存在，而且这种需求是居民自主需求，市场呈现出刚性层面。在市场经历几个月的稳定后，11月份成交量放大，这跟10月份和11月份多个国家调控利好政策刺激有关，购房者对于房地产市场的信心正在逐步恢复。

　　2000年以后郑州房地产市场发展迅速，供需两旺，整体市场供求基本平衡，2001年、2003年和2006年处于供不应求的状况，而其他年份都是供过于求，但2008年（1~11月）供过于求现象较为严重，供求比达到1∶1.47，其他年份大多是1∶1.1比例。但是从整体来看，从2000年截止到今年11月份，郑州房地产市场供求比为1∶1.14，市场消化能力的提高以及后期土地供应的紧张，将会是这些房子在未来2~3年内消化掉。

　　价格增幅趋缓

　　2008年郑州商品房销售均价仍然处于上升的态势。特别是在今年年初，商品房销售均价同比增幅一度超过20%的水平，而进入下半年后房价增幅态势出现疲软，增幅回落到10%以下。主要是由于房地产市场的低迷态势一直延续到下半年，并没有出现重大转变，一些楼盘资金压力过大，开始进行价格调整。但是商品房整体价格仍然高于去年同期水平。从月份来看，郑州商品房销售均价主要在4200元/平方米至4800元/平方米的区间波动。

　　区域差异明显

　　今年前11个月郑州商品房呈现出较为严重的供过于求的现象，六个行政区域中，惠济区和金水区商品房供大于求程度最小，而管城区和中原区商品房供大于求程度最大。

　　这是由于今年这两个区域大量城中村改造，城市西区和南区成为新的开发热点区域，而购房者的主要需求区域仍然是金水区和郑东新区，所以造成管城区和中原区商品房面积供过于求现象严重。无论是从预售面积还是销售面积看，金水区都占据第一位，大约占总体市场的40%，但是处于城市西部的二七区和中原区所占市场比例正在逐渐增加。

　　商业逆势而上

　　住宅依然是房地产市场的主流产品，但是今年住宅市场受到的冲击最大，销售面积同比下降33.6%，而办公用房销售面积也受到冲击，同比下降14.12%，商业用房销售面积却逆势而上，同比上涨16.14%，商业用房作为纯粹投资产品，体现了房地产投资功能。

　　特别是在今年股市、基金等投资产品遭受重创后，在国内通货膨胀过高的情况下，商业用房投资受到了很多投资客的青睐。很多商业项目推出了返租回购的激励措施，使得购房者可以保证资金收益的稳定。从价格来看，住宅销售均价依然处于上升态势，但是下半年住宅销售价格走势趋缓，而办公用房销售均价则出现较同期持续回落，而商业用房销售均价波动较大，由于商业用房价格的区域性差异比较明显所致。

　　市场陷入红海

　　郑州楼市出现成交低迷现象，不仅仅跟国际金融危机和国家调控政策有关，还跟市场供求有很大关系。郑州楼市存在最大问题就是供求失衡，由于房地产开发周期的因素，2004年和2005年土地供应过少，从而造成了2006年和2007年的商品房供应过少。

　　由于住房需求的激增和购房者的不理性盲从，又导致了2007年市场商品房供不应求。这种情况下，很多楼盘开始快速提高价格，而开发商看到市场火爆场面后，预期2008年市场走势良好，开始大量购入土地，增加资金投入和项目开工，结果造成了2008年住房供过于求的局面。

　　同时由于之前在市场环境良好的情况下，开发商较少关注产品差异竞争，使得目前市场同类产品过多，形成了红海。特别是郊区环线的一些大盘，产品、定位等过于接近。

　　明年市场将逐渐好转

　　楼市的发展跟国家政策有很大关系，而且房地产行业是一个朝阳行业，才短短的几年时间，已经成为国民经济的支柱产业，房地产行业伴随着城市化加速增长仍将会保持长期的快速发展。

　　面对国际金融危机和国内经济下滑的现象，温总理明确了房地产行业的支柱产业地位，而且国家已实施了一系列政策来推动房地产行业发展，接下来的2009年初中央政府和各地政府将会有更利好的政策出台。国内房地产行业也将会随着经济好转很快走出危机。

　　因此，随着市场的自我调整和国家政策的推动，同致行认为，明年四五月份郑州房地产市场将会步入上升阶段，走出市场低谷。根据预测，郑州2009年商品房销售量将会在2008年基础上有所增加，可能达到850万平方米左右。而商品房价格也会缓慢增长，但同比增长小于10%。