本报记者 辛红

　　朱小姐2006年12月在北京贷款买了一套房子，从2007年开始还款，历来还款及时，信用良好，享受银行8.5折的利率优惠。去年10月27日房贷新政出台后，她很关心今年能否享受七折优惠利率，但至今没接到银行的任何消息。

　　存量房贷能否七折利率，是节后“房奴”最关心的话题。记者调查中发现，这项保障和改善民生的政策，至今有的银行尚未出台细则，即使出台或者规定必须到贷款行申请，或者规定了申请期限。

　　政策虽好却实惠难享

　　继续等待。打了一圈电话，朱小姐还是没问到利率优惠的事。银行客服告诉她，没有细则公布，只能自己到贷款行问，可贷款行的电话不是占线就是没人接，忙活了一上午，毫无进展。现在，朱小姐每月还贷5260元，压力很大，如果能享受七折利率，每月可以少还款775元。朱小姐的朋友告诉她，民生银行存量贷款利率1月份自动就调了。11号就是还款期了，该还多少钱呢，她希望银行尽快给个说法。

　　记者调查中发现，在北京，建行、农行、交行、北京银行等已经公布执行细则，中行、工行还在制订中。

　　建行北京分行表示，如果贷款人的贷款是在去年10月27日前发放的，同时贷款人无不良还款记录，原来就享受到8.5折的优惠，此次调整后最高可下浮到七折。同时建行表示，除了上述条件外，还将依据借款人的资质、借款人是否有使用建行的其他产品例如信用卡、购买基金等条件，对申请人实行差别化的政策。

　　农行的利率调整分两种情况：初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为8.5折，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整，利率统一下调为七折，无需借款人主动申请；不符合自动调整标准的贷款，则须由借款人提出书面申请并签署承诺书，承诺内容包括未来不得连续90天逾期还款和一年内不提前还款等，其后农行再对申请进行审核。

　　但还没出台细则的银行，要等到什么时候？1月份的贷款是不是只能按照以前的利率还？朱小姐感到很不公平：“去年10月22日央行就出台了政策，为什么有的银行至今没出细则？”

　　北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌表示，“虽然国家政策是商业银行根据自身的风险状况决定给与什么样的客户优惠，并不是强制政策，但在国家应对金融危机，支持内需，保障和改善民生的背景下，商业银行应该严格执行国家政策，没有制定出来，不管是消极对抗还是测算数据等原因，都需要在优惠利率实施前公布。”

　　 银行应自动调整

　　据了解，在已经公布细则的银行中，对符合条件的客户除了自动调整外，有的银行还要客户到贷款行申请，签订补充协议。

　　建行上海分行还规定了申请期限，从1月4日到2月22日之间，满足条件的客户都可以去贷款行申请，过时则视为自动放弃。算上银行少则一周多则20天的审批期，有的客户可能一至三个月享受不到优惠利率。

　　贷款人是否必须到银行申请？银行规定了申请期限是否合理？

　　一家银行的个贷部人员解释说，改变最低利率属于合同变更，需要书面合同，因此需要申请。那么，自动调整利率的银行就是违法？

　　邱宝昌认为：“从合同法而言，未经对方同意单方变更利率，属于违约。但这次利率调整是因国家政策调整，不属于擅自违约，银行应该对符合条件的客户自动调整。”

　　“银行规定申请期限，更是既没有法律依据又不符合常理。”邱宝昌说，“银行的通知是单方面的，如果客户明确表示不愿意享受优惠利率，自然可以，但有的客户可能因为生病、出国等很多因素没接到通知。”

　　在邱宝昌看来，国家此次房贷政策就是利用利率杠杆提高信心，刺激消费，但因涉及银行利益，使得这项政策看起来很美，却难操作，他建议银行顺应民意。

　　据记者了解，2007年底个人住房按揭贷款为3.3万亿元。而最新数据显示，截至2008年底，个人住房按揭贷款总额估计会达到3.6万亿元。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能否享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿左右，与2007年底利差水平相比，国内商业银行这样将减少15亿元左右。

　　转按揭风险大

　　朱小姐的一位朋友告诉她，如果她的贷款行没有优惠利率的话，可以转按揭，手续很简单，花费不大，朱小姐准备等等看。毕竟，现在她还有55万元贷款尾款，若能享受七折利率，能少八九万元的利息。

　　一家房屋中介公司告诉记者，有三种途径可以转按揭，但都有风险。

　　一是同名转按揭，即由新贷款银行帮助客户找中介公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，同时可享受七折优惠，其中只需付给中介公司数千元担保费即可，但这种方式多年前就被银监会叫停；二是平转贷，即通过亲人之间转卖房产来达到转按揭的目的，但这种途径面临房产过户至他人名下的风险；三是将原有银行的贷款全部还清后转换银行，这需要购房人有足够资金。

　　之所以银行拖延出台具体执行政策，贷款人想辙转按揭，在专家看来，主要还是利益所致。

　　中国人民大学法学院教授叶林表示，目前，5年期以上贷款利率若享受七折是4.158%，与五年期存款利率3.6%只相差0.558个百分点，银行利差收入将大幅缩水。央行的政策毕竟只是指导性的，要商业银行割弃自己的利益很难，政策在出台前应该协调好各方利益。

　　到底这项政策多少人能享受到优惠？一家网站的调查显示，70%的人尚未申请优惠利率，73%的人认为“不容易”，“门槛太多了，能真正申请下来还挺麻烦的”。

　　本报北京1月5日讯