本报4月6日讯(记者 张良)今天，我市工商和房管部门联合召开新闻发布会，公布十大常见购房消费纠纷，提醒购房者解决纠纷找准“定盘星”。

　　定金和订金区别大

　　“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

　　【专家提示】 并不是所有的“定金”都不能退还。有关法律规定，不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

　　补充协议不能欺诈

　　现在不少房地产开发商在与购房者签署《商品房买卖合同》时，要么拒不接受购房人的补充条款，要么要求购房者签署由卖方起草的补充协议。由于补充协议是开发商单方面起草的，里面有很多加大买方责任，逃避卖方义务的条款，违反了平等公平的基本原则，损害了消费者的合法权益。签订补充协议，双方应协商一致，对于协议里不公平的条款，购房者可要求删除并加上一些内容，明确双方的权利义务。

　　【专家提示】 购房者在补充协议中应注意三方面，首先是广告和售楼书中的重要内容，法律规定将开发商公示的房屋价格有重大影响的说明和允诺视为合同内容。开发商如果违反这些内容，应承担违约责任。但这一条款在实践中仍然难以操作，所以对购房者来说，最好还是将自己认为重要的广告内容写入补充协议中。其次是补充协议中加重因开发商违约造成退房的违约责任。第三是举证责任方面，购房者在补充协议注明由开发商来承担举证责任，以此来保护自身利益。

　　现房与广告差异不能太大

　　广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择。目前很多开发商使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。

　　【专家提示】 如果现房与开发商广告上的宣传不符，购房者可以广告作为证据，要求开发商承担违约责任。

　　代理公司承诺同样有效

　　代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承认。对此可根据情况来看这些承诺是否对开发商有效。

　　【专家提示】 如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止，开发商也要负相应的义务。代理公司单方越权，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应的责任。另外，有时候代理公司仅仅口头承诺购房者也是有效的，购房者应注意采集举证。

　　销售抵押房产要公示

　　购房者有时会碰到自己购买的房子已被开发商抵押给了银行这种情况，但发展商出售抵押房也有一定条件，即：银行出具证明书；开发商不隐瞒抵押房事实。

　　【专家提示】 购房者如果想避免买到抵押房，可到房地产登记部门查询，还可要求开发商出示所购房产的有关证件，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。开发商擅自抵押欺诈，必须无条件退换房，并承担违约赔偿责任。

　　交房要提供备案表

　　竣工备案表的取得意味着房屋通过了竣工验收，也意味着房屋具备交付使用的条件，可以进行交付，如开发商未取得，则属于开发商的逾期交付，其应承担违约责任。

　　【专家提示】 除竣工备案表外，交房时购房者还要审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等证件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　规划改变要开听证会

　　房产项目变更规划不能随意，规划部门变更规划应该公示并听证。确需变更的，必须按原审批程序报批。

　　【专家提示】 如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。

　　面积超出3%可退房

　　建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据产权登记建筑面积结算房价款，超出3%时，买房人可退房。

　　【专家提示】 不愿退房的，建筑面积大于合同约定3%以内的部分，房价款由买房人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担。

　　精装修也有“定盘星”

　　新房交付精装修也有标准。现实中通常对“装饰、设备标准”没有具体约定，导致发生纠纷时意见不一。通常，开发商为避免承担责任，将“装饰、设备标准”约定得非常模糊，比如经常使用“高档”、“优质”、“高级”等模糊措辞免责。

　　【专家提示】 为避免这种情况发生，买受人应在签订《商品房买卖合同》时，将附件三中的“装饰、设备标准”约定得尽可能详细，以免发生争议时没有依据。

　　地下停车位区别对待

　　小区地下停车位分为两种类型：一种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该地下车库和商品房一样要计入整个地上的建筑面积。停车位的业主无须交纳车位使用费，但需向物业公司交纳车位管理费。

　　【专家提示】 开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位无法取得独立产权证，属于小区的配套附属设施，其权益应归小区的业主。在征得业主大会同意后，物业公司可以根据业主大会的委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于补充专项维修资金或弥补物业管理费用开支。