本报讯记者赵燕华、实习生潘淑芝报道：国际物业顾问DTZ戴德梁行日前发表有关中国大陆住宅及房地产投资市场的分析称，市场流动性充裕、贷款政策优惠与银行存款持续流入资本市场，加上一线城市新增住宅供应短缺明显，使得内地住宅需求增加；物业投资的重点回归一线城市，内资取代外资成为大手买卖的主力。预计在政策配合下，内地投资机构如保险公司、私募股权基金将逐渐成为内地房地产投资市场的新亮点。

　　内地楼市展望：审慎乐观

　　据DTZ戴德梁行统计，今年1月至8月，央行已向市场额外注入约5.1万亿元人民币，截止8月底，预计已有1.9万亿元人民币的银行存款重新回流到资本市场，包括楼市、股市及汽车市场。同时对北京、上海、深圳、广州四大一线城市的十大热销楼盘调查研究显示，在商品住宅销售中，高端及豪宅物业的成交占比（以销售套数计算）持续上涨，已由1月到5月的37%上升到6月至8月的49%。

　　DTZ戴德梁行中国区综合住宅部主管蒋尚礼表示，最近多了豪宅物业推出市场，许多并附送装修，这成了近期房价持续上涨的诱因之一，尤其以上海、深圳表现最为明显。尽管房价上升使得住宅交易有所放缓，但随着发展商的现金流状况好转，加上短期内新增供应短缺，蒋尚礼认为，发展商未来的定价策略仍会十分进取。

　　另外，据对内地20大开发商的统计显示，在今年第2季度到第3季度期间，开发商共花了251亿元人民币在一线城市购地，较2007年第3季度至第4季度期间199亿元人民币高出26%；相反，在二、三线城市，则由2007年同期的792亿元人民币减为304亿元人民币，大减62%。蒋尚礼指出，主要开发商都重新聚焦一线城市，以期望抓住未来五年经济发展的黄金机会。市场流动性充裕，贷款优惠持续，内地楼市展望为审慎乐观。

　　物业投资者回归一线城市

　　在物业投资市场方面，DTZ戴德梁行指出，截至今年9月15日，内地共录得32宗单一成交金额逾1000万美元的大额建筑物交易，涉及总额超过33.6亿美元。其中，以写字楼及混合式物业最受投资者青睐，写字楼的交易金额占比总额的62%，混合式物业占21%，商铺类物业占11%。

　　值得注意的是，对比去年，今年投资者的目光已由二线城市回归到一线城市。截至9月15日，投资者在一线城市的交易占总数的82%，涉及金额的占比则达到90%，其中以上海最为瞩目，其次是北京。个中原因是有不少物业买家以扩充公司规模为目标，故在寻找物业时首选上海及北京等国内金融中心。

　　同时，受去年金融危机影响，不少外资企业撤出国内部分物业市场，内资乘机进入市场。在今年的大额投资买卖中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。但外资仍将透过重组其物业投资组合，或与国内信托或证券公司组成合资项目，在内地市场保持活跃。

　　保险及私募股权资金

　　成房产投资新焦点

　　DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶国平透露，国内部分新兴投资者将令人注目，其中包括国内保险资金。即将实施的新《保险法》将会明确规定允许保险资金投资房地产。截至今年6月份，保险公司的资金运用余额高达3.4万亿元人民币，估计有5%-10%的保险资金量可用于房地产投资。

　　另外，国内房地产投资信托基金也将成为新的焦点。叶国平表示，虽然有关国内房地产投资信托基金方案仍未决定它将限于机构投资者参与抑或公开上市，但目前上海、北京、天津已成为国内最热门的三个试点城市。以上海浦东新区为例，该区计划汇集区内优质物业的未来租金收益权设立信托，通过银行同业市场发行。

　　叶国平指出，随着内地企业进行国外投资的规定得到放宽，预料内地新兴投资者如保险资金、私募股权基金及信托，以及短期内有望成立的国内房地产投资信托基金，将会成为大陆房地产投资市场的新兴力量。