东莞楼市再现“疯狂”？
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本月东莞楼市成交价格上涨、成交量“井喷”
文/记者蒋幸端、张玉云图/记者庄小龙
“银十”接近尾声，东莞楼市却一反此前两三个月“量跌价涨”的情况，成交量出现“井喷”，连续几周成交高达今年楼市的最高水平。看着楼市的热闹喧嚣，不少消费者质疑，这是东莞楼市最后的盛宴还是楼市已经失去控制，重演2007年的疯狂？
进入第四季度，市场上出现了种种猜测，业内人士认为，新增供应量大，楼市价格大涨不太可能，而由于刚性需求的不断更新，明年楼市的也同样会有新的消费群体。
市场
日均成交200多套
进入10月，东莞楼市成交量出现井喷现象，连续几周成交量高达1500套以上，日均成交量200多套，本月周成交量连续几次进入今年周成交量的前五名。
从上周（10月19日~25日）网上成交数据情况来看，东莞楼市成交量保持着高涨的势头，南城区的三大热点楼盘（中信凯旋国际、金域华府、景湖时代城）成交量继续大幅增加，整个市场成交量和成交均价继续分化，向资源优势楼盘靠拢。东莞中原地产市场研究部经理车德锐分析认为，上半年紧缺的中小户型（两房、三房）在9月下旬推盘节奏上呈“阶梯式”放量，使得长期累积的刚性需求在这段时间分别得到不同程度满足，但是相对全市庞大的需求量来说，中小户型的供应还是感觉有点偏紧，所以这种持续畅销形势有望持续到年底。
此外，去年以鼓励房地产消费为目的的部分救市政策（二手交易营业税、个人所得税、契税等减免政策）的执行即将到期了，对于后市政策是否延续或叫停，业界各种猜测都有，业内人士认为，这种猜测也在一定程度上促使了成交。
库存
商品房可售存量仍有7万多套
近期以来，大量新货上市，新增供应量达到了今年的一个较高水平，东莞中原地产市场研究部数据显示，截至2009年10月25日，全市商品房累计可售存量为626.79万平方米，合共 77286套，市场存量猛增；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为442.12万平方米，合共 44151套；别墅可售存量为64.93万平方米，合共1799套。
高骏也称，9月、10月份东莞上市新供应量在100万平方米左右，“以前是供不应求，目前是全市的供应量比较充裕，这样的情况下价格突飞猛进不太可能。”
车德锐介绍，在10月底、11月初仍将有新盘面市，如城区的精英世家、天城国际等，不少楼盘也会加推新货，户型大部分是中小户型，这在一定程度上也会使一些想搭“末班车”置业者对于目前是否购买仍犹豫不决。
定价
标杆性个盘均价走高 部分楼盘意欲跟进
从个盘来看，目前东莞楼市总体成交价格仍然较高，而个盘的价格分化也愈加严重，东莞中原地产市场研究部分析，从上周数据可以看出成交套数在前十名的楼盘中，有的项目均价较低甚至出现“3”、“4”字头的单价，如南城的中信凯旋国际、利丰城市花园、长银·东郡等，就整体而言，多数楼盘单价都站在5000元/平方米之上。
记者在采访中了解到，近期以来，东莞南城出现的几个标杆性楼盘热销，带动了东莞楼市均价的上涨，也使得部分楼盘跟进抬高定价。记者了解到，光大景湖时代城售出7000多元/平方米均价，而万科金域华府由于赠送面积多，也销售出9000多元/平方米均价。以上两大开发商楼盘标出价格后，许多楼盘随即跟进，普遍定价在6000~7000元/平方米左右。昨天下午，记者踩盘时发现，东莞鸿福西路某楼盘即将推出，记者咨询其定价时，楼盘销售人员称，定价在7000元/平方米左右，
东莞万科新闻发言人高骏承认，南城楼盘价格一向较东莞其他镇区高，对全市楼盘价格有一定的影响，近段时间以来，南城几大楼盘推出并热销，拉高了整体市场均价。至于有其他楼盘定价跟进的问题，高骏认为，如果该楼盘定价不被市场所接受，开发商滞销，自然会往下调低价格。
消费者疑问
疑问一
价格过快上涨带来楼市疯狂？
东莞楼市目前维持在6000~7000元/平方米左右的均价，由年初的5000元/平方米均价在半年多内上升了两千元/平方米左右，几个标杆性楼盘定价突破消费者心理价位关，加上买涨不买跌的消费心理，情况越来越像2006年底，有消费者质疑，2010年的东莞楼市是否会因为价格上涨太快，而重演2007楼市的疯狂？
业内人士：价格只是结构性上涨
高骏认为，东莞楼盘目前均价高的主要原因是结构性的上涨。目前推出的产品比较好，卖得比较贵，速度也比较快，一下子就把均价拉上去了。“这和2006年的状况不一样，2006年是供货量不足，供不应求，目前东莞的供应量充裕，价格上涨太快不太可能。”此外，高骏称，目前楼市供应量大，如果楼盘定价太高，消费者不接受，自然价格会降下来。
疑问二
7折利率优惠政策会叫停？
据悉，近期上海多家商业银行内部开始流传一则消息，即在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停。而政策最早有望在今年11月份公布。据此消息记者随后咨询了东莞多家商业银行，给予的答复基本上都是：暂未收到消息要取消现行的优惠利率政策，“按照已签约协议的规定，这个优惠利率政策没有时间的限制，除非出台新政予以取消，否则的话，七折优惠利率会继续执行下去。”广发行万江支行一位负责房贷业务的黎先生如此表示。
业内人士：优惠政策对一手楼市影响不大
“目前购买我们楼盘的人关注到这方面情况的人很少。”高骏称，优惠政策主要影响的是二手房，对于一手房的购买者来说，影响并不大。合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群也认为，目前优惠政策到期对市场的影响并不大，目前购买房子的主要是刚性需求的消费者。
疑问三
楼市盛宴进入尾声？
刚性需求大量释放，由今年年初一直持续到了现在，有人认为，刚性需求的积累有一定的量，现阶段刚性需求大量释放后，接下来的刚性需求积累还将需要一段时间，是否意味着年底可能是东莞楼市最后的盛宴？
业内人士：刚性需求每年都有新增
“年初楼市好的时候也有人问我下半年会不会没有刚性需求了，但是今年下半年，东莞的楼市仍然很旺盛。”高骏认为，一个城市不断地发展就会不断有新的人员加进来，就会保持有一种新增的刚性需求，每年都是存在的。不过高骏也承认，“如果一个阶段刚性需求消费过大，下一个阶段情况会怎么样，大家都不好去预测。”
楼市“量价齐升”，促使许多消费者跟涨买楼，特别是优惠政策到期，对于刚性需求的消费者来说，早一天购买就有可能多获得一些优惠，但是对于另外一部分消费者来讲，楼价太高也使得他们犹豫不前。