李宝柱 吴永康 彭红涛 欧梓彦 康朝平 段吉超

　　为何寮步的房价难以提升？如何才能推动寮步融入大市区？

　　在东莞镇区楼市版图中，寮步被冠以“城市后花园”、“东城东”等美誉。然而，本土主流消费力未被唤醒、供求关系失衡、房价一直徘徊不前、镇区与市区的地域概念难以突破……寮步融入大市区之路走得并不顺利。

　　本期地产沙龙，《广州日报·东莞新闻》和房掌柜(东莞)特别邀请到广源地产、星城国际花园、香缤城市花园，以及中原地产、合富辉煌的相关负责人，共同探讨寮步地产的发展之路。

　　文/记者张玉云、蒋幸端 图/记者庄小龙

　　●各大开发商都认为：寮步的房价处于一个被低估了的价值“洼地”状态，房价可挖掘、提升的空间还很大。

　　●莞惠轻轨规划在寮步设站点，弥补了之前寮步无轻轨站点的遗憾，也使得寮步作为东莞的“城市后花园”名符其实。

　　成交量大房价太低

　　自2004年万科地产进驻寮步后，开发商的群聚效应令寮步在短短几年间就出现十多个地产项目，开发体量之大仅次于城区。

　　在诸多实力开发商的合力推动下，寮步镇的地产销售成交量一直稳居全市的前五位。然而，开发和销售的持续火爆并没有刺激寮步房价的提升。

　　从2005年开始，寮步的房价一直在3000元~4000多元/平方米的价格区间沉浮，去年楼市疲软时期更出现了部分楼盘降价到“2”字头的局面。而仅有20分钟车程的东城区房价却早已稳定在了7000元左右/平方米。

　　弊

　　配套成熟还需三五年

　　东莞中原地产事业部总经理李宝柱认为，目前寮步应有的公共配套还处于初步建设规划阶段，需要3~5年才能真正成熟起来。

　　香缤城市花园销售经理康朝平认为，寮步的地产开发步伐远快于城建配套建设的步伐，如果城建配套跟上来了，那么当地房价就会有一个很大的提升空间。

　　星城国际花园营销总监段吉超也表示，寮步中心区的打造需要完善周边教育、商业、市政等配套，这需要政府与开发商一起来共同推动。

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　　楼盘同质化严重

　　东莞合富辉煌策划总监欧梓彦认为，寮步早几年土地供应方面，预售和新开工的货量比较大，项目很多，造成了市场一定程度的供过于求。

　　广源地产副总经理吴永康则表示，寮步楼市比较突出的问题是市场同质化的产品很多，有品质的好产品少，造成项目竞争激烈。

　　弊

　　楼市消费力还未激活

　　目前寮步本土户籍人口是6万多人，而外来人口则达到了17万之多。

　　李宝柱认为，目前寮步中心区几个项目的消费主力还是以本地人口为主，最大的外来人群购买力还未激活。

　　广源地产营销总监彭红涛表示，目前寮步中心区的置业群体已经辐射到茶山、东坑、大朗等周边镇区，但尚不能吸引市区人群过来买房。

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　　“新城中心区”上马

　　房价或突破“5”字头

　　近期，寮步镇政府再度修编新城市中心区的发展规划，首次明确划定“新城中心区”的范围，同时推出扶持中心区的相关政策，每年拨款2000万元作为专项资金，鼓励在镇中心区发展房地产业项目。

　　与此同时，一批由政府大力引进的城建配套项目CBA篮球馆、城市学院新校区、东莞中医院等将陆续落户寮步。

　　欧梓彦认为，三年内随着众多市政配套的落成，寮步的区域价值会逐步提高，未来的定位就是：除了城区和松山湖外的第三个新兴城市居住区。

　　星城国际花园营销总监段吉超也认为，预计明年寮步房价突破“5”字头并不难。

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　　5亿元建“人才公寓”

　　高知人才落户寮步

　　在寮步镇最近颁布的《关于建设东莞城市新区的实施意见》中，寮步镇明确表示要鼓励开发商参与，重点推进投资达5亿元的香市人才公寓建设，而此项引进人才的建设方案已在落实当中。

　　广源地产营销总监彭红涛透露，目前他所在的公司正在与政府洽谈该项目合作，已初步确定了项目的选址及规划。

　　开发商们都认为此举不仅有利于激活市场消费力，同时有利于高知高技人才落户寮步，对推动楼市的发展有相当重要的作用。

　　欧梓彦表示，如果政府对高科技人才在购房时能给予一定的政策倾斜，就会有更多的人才落户寮步，不仅会带动寮步中心区的发展，同时还会为寮步未来的产业升级做出他们的贡献。