南京商品房销售管理办法未出台就遭遇尴尬

　　本报记者 蒋德

　　明明手里有房子，可开发商就是不卖，或是每次挤牙膏似地只卖一点点，在僧多粥少的恐慌气氛中，购房者被迫接受迭涨的房价，这就是开发商追求利润最大化的重要手法之一———“捂盘惜售”。“国六条”实施细则中，“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，都属于“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”之列。

　　最近，江苏省南京市根据国家和省里的相关规定，也酝酿出台《商品房销售管理办法》，打压开发商囤房惜售，但这个办法尚处在征求意见阶段，即因草案中对“捂盘惜售”的罚则是“处以一千元以上一万元以下罚款”而引起很大争议。因为最高万元的处罚，相对于目前南京市区每平方米超过两万元的楼价，“只不过0.5平方米房子的销售所得，对楼盘销售来说九牛一毛，开发商根本无所谓。”

　　面对大众，包括媒体的质疑，南京市的相关部门也很无奈。在一次座谈会上，市法制办人士说，我国行政处罚法赋予地方的处罚上限是，违法经营所得罚3万元，违法经营行为罚一万元，加大处罚力度，要涉及上位法的修改。剩下的，就是“责令房地产商立即改正了”。可他如果不改呢？

　　以南京城区今年六七月已封顶的某楼盘为例。该楼盘直到9月底才开盘，总共6幢小高层却分三期来卖，一期开盘每平方米两万元，两个月后二期最高价已冲到2.5万元。捂盘一两个月，开发商仅付出几万元的利息，却获利几千万元！同样，今年9月到11月，江北、江宁的一些楼盘每平方米涨了1500元到2000元，河西涨得更多，“分期开盘”起了推波助澜的作用。试想，区区万元的处罚，对他们有什么意义！

　　既然开发商对罚款可能不买账，那么能不能加大行业规范和惩罚力度，包括限定一次开盘面积不低于多少万平方米；开发商如捂盘销售，可以对其实行禁售一段时期，或是让其“永远”禁售下去，干脆让开发商把房子“烂”在手里；或是追加对违规企业市场准入的处罚，把捂盘惜售者赶出本地市场？

　　但这些建议同样遭遇法律问题：要么执行困难，要么于法无据。比如，南京开发项目大小不一，如设定较大面积的“开盘门槛”，反而会给一些中小楼盘捂盘的理由。而如对违规开发商设立“禁售期”，反而加剧了市场囤房量。此外，大的开发商接盘某个项目，往往成立某个子公司，开发完后就注销了，追溯其母公司责任很难。退一步说，你对销售环节监管再严，倘若开发商故意把售价提高一大截，比如把原本万元的房价提到两万元，还是可以达到捂盘的目的。

　　南京大学一位专家认为，就“捂盘惜售”的本意而言，本来应该是开发商的一种销售策略，因为从事房地产生意的人肯定不会把房子盖好了“舍不得”卖。暂时的不卖，只是为了追求利润的最大化。但开发商在捂盘追求利润最大化的同时，也要承担相应的风险，比如美国的次贷危机就是一个现实的例子。但在如今房地产已经明显复苏的情况下，这种风险几乎不再存在，如果还想让他们自律，恐怕是不现实的。

　　但政府调控却又遇到法律的尴尬，而这种尴尬还不仅在南京有。有法律人士认为，捂盘惜售本质上是一种信息欺诈行为，制造供不应求的假象牟利，因此必须严惩。2006年和2007年，国家有关部门两次发文打击开发商囤积房源、哄抬房价、恶意炒作，情节严重的，可以吊销营业执照。因此，针对现有情况，必须把针对开发商的管理，贯穿于从拿地、审批到销售的全过程，把企业的信用、资质作为市场准入的前置条件。眼下许多城市在“土地财政”上尝到甜头，形成了土地出让中“谁有钱就是大爷”，对土地的开发、房地产商的资质、工程的进度等都疏于监管，把一切问题都沉积到最后的销售环节，再加上法律的不完善，想靠一个地方法规，甚至部门规章，从“捂盘”环节来处理房地产开发中现存的弊端，显然是让有关部门为难。更何况房地产商还有可以获得更高利润的预期。

　　业内人士指出，其实，无论是哄抬房价，还是捂盘惜售，从本质上说是市场违规行为，完全应该用法律的、行政的，当然也包括市场的手段综合解决。比如，能否用加大保障房用地的投放量，来调整开发商赢利预期？如今许多城市投放商品房用地很积极，保障房用地投放却“抠门”得很；而对所谓的“地王”更疏于后期开发监管，由此造成开发商囤地生钱，商品房供求脱节，房地产商如何能不“捂盘惜售”！

　　本报南京11月22日电