随着房价的不断上涨，不少人选择购买城市周边区域的小产权楼房，这些小产权楼房中很大一部分是农村拆迁后返还的自住房屋，因此根本没有房屋产权手续。虽然国家一直在禁止小产权房买卖，但实际上小产权房的买卖从没有停止过。

　　法律界人士指出：我国土地法规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　□案例回放

　　案例一：自愿买卖小产权房 法院认定合同有效

　　2005年2月，王强所在的榆中县来紫堡乡某村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套住房。王强的朋友孙林与王强协商购买其中的一套。于是双方签订房屋转让合同，当时该房屋的价格为8.2万元。3年后，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。

　　榆中县法院经审理后认为，双方在签订房屋转让合同时，所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的房屋转让合同无效、孙林退房的请求，理由不充分，不予支持。

　　案例二：宅基地不能买卖 乡下购房被判退还

　　6年前，李良在榆中县和平乡某村购买了一处民宅。6年后，原房主将他告上法庭要求确认双方购房协议无效。榆中县人民法院经审理认为，依据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，双方的买卖协议确认无效。李良将房屋退还原房主刘某，由刘某退还李良购房款6.3万元。一审宣判后，李良向兰州中院提起上诉，中院终审驳回上诉，维持原判。

　　本报记者 陈霞

　　□专家说法

　　主持人：本报记者 陈霞

　　嘉宾：甘肃正天合律师事务所 王兴栋

　　甘肃合睿律师事务所律师 高峰

　　甘肃圣方舟律师事务所 张丽蓉

　　主持人：近年来，小产权房交易比较火热，但是许多人误认为只要是农民自己修建的房屋就是小产权房。那所谓的小产权房究竟是什么概念？

　　王兴栋：小产权房并不是一个法律的概念，它只是一种约定俗成的称谓。通常所谓的小产权房，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以“小产权”并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　高峰：农民自建的房屋，相当一部分是建在宅基地上的。根据《物权法》规定，农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，所建住房为自用住房。

　　张丽蓉：宅基地是以村委会为单位，无偿划拨给集体经济组织的成员，即由集体划拨给农户，在宅基地上所建房屋为农民自主用房。而小产权房通常是使用村委会的闲置地，由房地产开发商在集体土地上盖的房屋。二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是《土地管理法》、《物权法》明确规定的由农村村民专享的一项建设用地使用权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消亡，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。

　　主持人：目前，兰州市出现部分城里人到周边县区购买小产权房现象，这些购买行为究竟能不能受到法律保护？

　　张丽蓉：对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。一般而言，法官在裁判此类案件时都要综合考虑几个因素，首先当事人之间的行为是否符合民法的几个基本原则，即平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则，再有是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法的相关内容，最后还需听取基层组织的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。在案例一中，双方当事人当时签订的房屋转让合同符合自愿公正的基本原则，而且已经履行了合同，同时也没有存在法律明令禁止的交易行为，所以属于有效合同。

　　王兴栋：而且更为关键的一点，在案例一中，王强与孙林在签订的房屋转让合同中明确写明“本房屋属于小产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。因此，双方之间的交易也是公平的。同时，该村村委会、党支部对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。但在案例二中，由于双方买卖行为涉及的是建在宅基地上面的房屋。法律明文规定，宅基地只能用于农民自建房屋，不能转让。所以，李良的诉求没有得到法院的认可。

　　主持人：目前，我国房屋产权实行登记制，但小产权房恰恰没有产权登记证，那么购买小产权房有些什么风险？

　　张丽蓉：时下很多城里人到农村买房心存侥幸，有的人甚至认为小产权比大产权好。因为大产权使用年限是50年到70年，而小产权没有使用年限，可以永久使用。事实上，小产权房没有真正的产权，所以没有使用年限，没有土地使用证和预售许可证，房管部门也不会有购房合同备案。因此，小产权房就算可以转让，也是以没有人反对为前提的，如果有人对小产权提出质疑，这种转让就不具有任何法律效力。所以，小产权房还是不买为好。

　　高峰：小产权房既然使用的是集体土地，不可以进入市场流通，这也在另一方面增加了小产权房自身的风险。如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人，也就是当地村镇做出补偿，而不会对实际购房者进行补偿，另外，此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者一般在法院也得不到支持。购买小产权房，随时会面临无处安身的可能。

　　王兴栋：有人认为购买小产权房毕竟是低成本之路，有利可图。针对社会上关注的小产权房的问题，国土资源部一直有一个明确的说法，小产权房其实是一个模糊的不准确的概念，叫小产权房，实质上是一个违法的建筑，是没有产权的，所以它不仅违反土地管理的法规，违反了城乡规划建设管理的法规，也是违反相关政策的，所以特别要提醒大家，购买小产权房，最好不要抱有侥幸的心理。