作者：李劭强

　　11月16日，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告一段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。据了解，之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。(11月22日《济南日报》)

　　对于国土资源部正在成形的政策，记者的分析是：“新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。”让记者如此乐观的原因可能是正在试点的“农地入市”模式，这种模式在理论上能够增加土地的供应量，从而缓解房地产市场的供求关系，打破因刚性需求造成房价持续上涨的趋势。但事实是否会如期待般简单呢？在“农地入市”的模式中有两个问题是必须面对的。

　　首先，农地的土地经营权归属于谁？这个问题看似简单但有待厘清，如果没有清晰界定，农民对农地的支配权和经营权就会模糊，就可能出现这样的尴尬：经营权名为农民所有，但因为土地属于集体，决定权也在集体，农民在具体决策中还是会“无法表达”。于是，就可能出现这样的问题：政府以公共需要为理由，用低价征用农地，然后以高价出售。此时，“农地入市”即使能够增加土地市场供应，也会对农民的利益造成损害。

　　因此，在“农地入市”的模式中应该充分赋予农民实际土地经营权，让他们参与整个经营的过程，并且具有实际的定价和表达权利——在一些城市被拆迁和被征用者的利益很难得到保证的情况下，这一点显得尤为迫切和重要。

　　其次，“农地入市”怎样丰富了土地供应？在谈到房价上涨原因时，“中央党校研究室副主任周天勇直指目前的土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断，是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。”所谓目前的土地政策，最典型的特征就是“垄断性的卖地体制”。正是这双重垄断，导致了土地供应中供求关系的进一步变化。因此，要想从根本上解决地价、房价高企的问题，就应该从这两个方面着手。而“农地入市”的政策也的确让人看到了希望：农地的涌入导致土地市场的供应量增加，农地在一定程度上缓解了房价上涨的压力。

　　但事实是，这样的希望是需要前提的，就是“农地入市”真实地丰富了土地市场的供应。如果“农地入市”后依然被垄断性的卖地体制所收纳，依然因为房地产开发商的“二次截留”而被囤积，则“农地入市”可能起不到明显的调节房价的功能。事实上，“农地入市”调节房价功能的发挥不仅指的是土地供应量上的增多，更应该指的是土地供应方式的丰富和多样。

　　从理论上看，“农地入市”可以增加土地的供应量，缓解土地市场供与求的关系，并且直接影响到房价。但是，土地既然是稀缺的资源，是可能谋取巨大利润的资源，利益团体就可能在“农地入市”过程中进行博弈。而要保证“农地入市”效果的发挥，就必须保证博弈的平衡：农民对土地经营权的落实，以及土地出售的多样化、市场化。