三亚的海景房已涨到每平方米2万元以上

　　本报记者罗震光三亚报道

　　三亚是个见证奇迹的城市。新年伊始，全国楼市进入盘整期，唯独三亚领衔的海南板块逆势上涨，且加速度惊人。

　　按照房地产业的惯例，“金九银十”，近年又新添了个说法叫“红五月”。从元旦到元宵，历来都是传统的淡季，每年第一波的推盘高峰总得等到3月才开始，而三亚在大年初一就推出了房展会。非但如此，整个三亚的各楼盘售楼处和二手房中介公司罕有关门谢客的。

　　众多因房产迅速升值而演绎的财富神话中突然跳出了不和谐音，关于三亚凤凰岛天价房业主半价抛售的消息给疯狂的炒房客泼了瓢冷水。与此同时，有媒体报道此前会聚三亚的4000亿元人民币的“热钱”有撤离迹象。

　　该急抛或低吸，这个春节，三亚楼市引发的迷局震动之大和大街上的喜庆春节的氛围正成反比。

　　收房者房价涨到心里发虚

　　出乎记者意料的是，三亚之行的采访居然是从大年初一清晨的上海虹桥机场开始。

　　在机场吸烟室，五位高声说笑着的浙江人引人注目。乘着候机的空闲，记者采访他们中的大金。大金是杭州萧山人，他和几位朋友去年在三亚鹿回头那里的一个新楼盘购置的房产今年1月底交房了，这次是收房兼考察市场顺带过春节。据大金介绍，那个楼盘正在发售四期，均价已经到了48000元每平方米，虽说不愿透露当时购买的具体价格，但他也笑着承认，至少有了一倍的收益。

　　五人去年一次性付款购买了9套房子，投入和产出，在普通人眼里，都是一笔巨资。大金却笑着说：“这只是小生意，我们那里一个人买十套的都大有人在。”

　　聊及此行的另一个目的，大金表示了一些担忧。他的一些朋友在春节前就开始抛售三亚的房产了，因为他们也觉得房价涨到心里发虚，还是落袋为安比较踏实。大金认为，如果大势下跌的话，即便此次去急抛肯定要多降点价格，势必要损失不少收益。因此，这次实地考察将最终决定他们的9套房子是抛是留。“当然，我们也不排除是再次买进的机会。”大金分析道：“股市里有宁波人的涨停敢死队，楼市也可以套用这个思路。如果大势没有变坏，抛早了就是损失，不买进也是损失。”

　　房展会售楼人员心里不爽

　　大年初一下午4时开幕的2010海南国际旅游地产文化节位于大东海广场，虽说事先的造势在当地甚至全国都是非常强大的，但房展会实际上只是两排帐篷围起的一小块地盘。前来参观的人群中，本地人并不多，操着东北、浙沪和四川口音的看房客占大多数。

　　参展者中唱主角的也非三亚的顶级房地产商，来自海口、琼海、文昌等地的楼盘更具有向看房客们推荐的热情。三亚本地参展商中几乎没有真正意义上的一线海景楼盘，即便如此，三亚的房价依然高出其他城市一大截。项目地址在三亚市一环路与凤凰路交汇处的华庭天下的房源起价是每平方米21800元，“三亚·海岸名都”的房源起价则为每平方米29000元，均价在38000元，位于三亚市南边海景观大道的福海花园海景房的价格则在每平方米24800元。

　　记者在现场发现，看房的人数不算少，但实际成交的数量却绝对不多。大部分进场的看房客似乎更乐意用大年初一的宝贵时间，来换取第一手的市场信息。一位现场的售楼人员介绍，这种状况和二三周前，各地炒房团手提现金疯狂抢购相比，堪称场面清淡。他甚至后悔加班，因为仅在1月份，他赚到的佣金就已经超过10万元，“不差钱”的他根本不在乎加班工资。本抱着能通过火爆售房，再拿巨额佣金的心态前来，结果场面不尽如人意，心里不爽的售楼人员绝不止他一个。

　　开发商卖楼花很快很方便

　　据了解，三亚不少知名度极高的顶级楼盘，如时代海岸、凤凰岛、浅水湾、半山半岛等，因为其地理位置和建筑品质的优势，一直是受市场追捧的对象。三亚房地产市场人士告诉记者，通常此类楼盘在后市好时上涨空间大，一旦出现调整，抗跌性也强。目前这些楼盘基本都处于无房可卖的状态，后续开发项目离结构封顶还早。虽说，有些开发商都在私下收取定金，出售楼花，但让他们堂而皇之地进房展会，显然不太现实。

　　按照海南省的有关规定，开发商在未拿到房产预售证之前，是不得以任何形式收取意向金、诚意金等。而据三亚房地产市场人士透露，为了赶上这波大牛市，在1月份，其实不少楼盘都在悄悄地收取定金、发售楼花，甚至有些楼盘居然要求客户在工地上连桩都没打好的情况下，就全额付款。

　　记者拿到了一个在三亚房地产业内流传的一个非官方数据：在海南买房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款。而在记者的调查中，许多楼盘在办理按揭业务时，至少要求客户首付50%以上。

　　大年夜至大年初二，最新的统计数据尚未出炉，但知情的房产公司工作人员表示，虽然下定金的人数有明显减少，但绝对数量还是令公司满意的。

　　买房者真正出手的没几个

　　细究购房者的心态，他们主要在“担心接下最后一棒”和“一山还有一山高”的心态间徘徊。在采访中，记者发现持两种观点者都能找到理论支撑和事实依据，而且往往购房者都是在这两种观点间进行来回地自我肯定到自我否定的循环。而这种犹豫心态则直接导致了观望情绪在三亚楼市的迅速蔓延。

　　新春佳节，但并不妨碍地产中介公司开门做生意。卓越中介的李小姐很忙，虽说通过朋友介绍，她在上午就答应了记者的采访，但直到快吃晚饭时她才有空坐下。

　　“春节前几天，成交量就已经开始明显下降，价格涨得太快，别说客户不放心，我们从业人员也不理解。”陈小姐说：“但通过最近一轮的暴涨，三亚地段和品质好些的房子已经很难找到每平方米1万元以下的，如果要海景房的话，至少每平方米2万元以上。这个价格在2008年，基本可以买到三亚最豪华的房子了。”

　　说起那些看房的客户，陈小姐表示，犹豫观望的心态是主流，真正出手的没有几个，几周前买房子像买白菜似的急吼吼几乎在一夜间消失了。年初一、二两天，陈小姐忙碌依旧，但没有一位有肯定购房意向的客户。“不但有业主出现了每平方米一两千元的主动降价，所有买房客户也都会狠狠地砍价，我现在手头有两位明确购房意向的客户，都是砍价过狠，在等待业主的考虑。”

　　分析师房价将在高位波动

　　2010年1月，海南搜房网统计数据显示，三亚商品房市场总签约4268套，签约总面积379582.44平方米；环比2009年12月三亚商品房签约数，提升32.34%，签约总面积提升27.16%。1月三亚商品房销售均价为20540.18元/平方米，环比2009年12月三亚商品房销售均价14864.58元/平方米，提升38.18%。

　　华泰联合证券分析师鱼晋华近期在对海南房地产详尽调研后表示，海南尤其是三亚形成的对房产消费的奢侈品化心态以及银行的低参与度，在一定程度上形成了房产市场的稳定器，将维持房产价格在目前高位上的持续波动。在市场供应基本保持稳定，政策不会出现明显扶植倾向，以及城市软硬件配套完善不能为价格再度急速上升打开通道的情况下，海南房产市场短期内将保持高位维稳的走势。

　　焦点关注

　　专家评说海南房价

　　海南省国土环境资源厅厅长严之尧

　　对炒买炒卖土地的，国土部门进行了清理，要求企业按照原来的计划加快建设速度。如果购买房子的人认为海南的房子是实用的，就不存在泡沫。目前在企业的手中还有10多万亩的土地，最少可以建8000万平方米的商品房。海南年销售商品房约300万到600万平方米，土地供应充足，奉劝炒房子的人远离海南岛。把海南的房地产价格笼统地降下来，并不符合海南人民的意愿。房价降下来了政府的土地收益和税收会下降，对海南长远发展不利。

　　西南财经大学财税学院付志宇教授

　　和大部分国内一线城市一样，海南省的GDP和地方财政收入增长主要依赖于房地产及关联产业。在《关于推进海南国际旅游岛发展的若干意见》出台前，海南主要以旅游业、房地产业和服务业作为支柱产业。海南省委书记卫留成在两会期间指出未来30年内海南仍将把房地产业作为支柱产业，这意味着地价和房价的快速增长在短期内是不可避免的。但应该警惕重蹈上世纪80年代房地产泡沫的覆辙。

　　天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强

　　海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略后，海南的价值进一步凸显出来，各路资金蜂拥而入，造成房价的一路上涨，但说出现泡沫可能还为时过早。不过，政府对土地供应以及开发进度加以调控是防止过热的关键。