房地产市场的发展是关系民生的重大课题。在深圳，房地产市场的建设发展尤为引人注目。2010年，深圳房地产市场经历了2007年至2009年的剧烈震荡，深圳房市场能否随着整体国民经济的回暖和市场需求的逐步释放而回复平稳发展的状态？对政府来说，如何在民生和经济发展中寻求一个平衡点——既能满足社会不同群体的需求，又能保障房地产市场的有序增长，同时还能防范房地产泡沫的产生？对此，结合我多年对房地产市场的观察和研究，提出以下几点建议：

　　一、房地产开发要和市场长期发展定位挂钩。简单说，深圳市要建成的规模、容纳的常住人口是800万、1000万还是1500万以上？先定好一个目标，然后以这个发展目标来确定深圳房地产市场的开发规模和开发进度。

　　二、房地产开发要受本地综合资源供给的约束。这里所说的综合资源就是指能保证居民生活的基本条件，包括就业需求、教育、医疗、社会保障及其他必需配套的公共福利和公共服务设施。

　　三、房产价格的急速攀升，最终造成新的社会不稳定因素。除经济层面的影响，如储蓄增加、消费降低、经济泡沫、通货膨胀以外，最大的隐患则是社会不安定情绪的加剧。

　　四、房地产开发必须建成“分级开发、政府调控、立法先行”的有序市场。

　　分级开发是指将房地产开发的功能和主体分为二类三级：

　　第一类：公租房（非商品房，不得进入一、二级市场流通），开发主体为市政府。功能用于租赁，主要针对城中村改造导致出租房大量减少，商品房租价过高而带来的社会问题。经营模式为政府建设，招标委托中介公司出租、管理，按一定比例逐年回收成本。

　　第二类：商品房（可进入一、二级市场流通），开发分三级：廉价保障房、经济适用房、商品房。分类可参考以下标准：规划、设计标准，小区环境和配套设施，建筑材料，建筑面积，其他可检测的直观标准。

　　政府可以通过一定的措施对房地产开发进行调控：

　　1、设置不同地价，如对廉价保障房的地价征收标准为流通指导售价的10％—20％；对经济适用房的地价征收标准为流通指导售价的20％—30％；对商品房的地价征收标准为流通指导售价的40％以上。

　　2、制定不同的征税标准。

　　3、对廉价保障房和经济适用房制定基本的建筑标准。

　　4、对廉价保障房和经济适用房规定最高销售限价。

　　五、要建成有序的房地产必须立法先行、监管到位。

　　1、组成专门小组调研、立项（可以委托律师协会，有利于政府和行业协会间的互动和合作）。

　　2、起草从土地出让、规划、设计、建筑标准制定到招标、拍卖程序、建设、验收、预销售等完整的配套法规（可以委托律师协会）。

　　3、通过行政或人大立法。

　　4、建立完整的监管体系和惩戒机制，落实责任到人、责任到位、违者重罚，以保证法规得以执行、市场秩序得以稳定。

　　如果通过“二级三类”对房地产调控，可使深圳的房地产市场可持续发展。受其影响，房地产商的暴利会相对减少，房地产市场的旧有“潜规则”不再产生巨大的非法利益，对深圳房地产市场的稳定、有序、合理发展将起到长治久安的作用。

　　（作者为深圳市律师协会副会长）