3月18日，甘肃省政府下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对全省房地产市场发展从土地供应、住房结构、房贷、税收、市场监管等多方面出台“新政”，打出了促进房地产市场平稳健康发展的“组合拳”。

　　究竟“新政”能否起到抑制房价，破解中低收入人群买不起房，年轻人“蜗居”无力购房等问题。3月18日，本报派出多路记者采访相关部门和业内专家，对省政府楼市新政进行解读后，大家普遍认为省“十条”通过加大保障性住房、双限房和商品房的供应，通过金融手段抑制炒房，通过加大监管力度严查开发商囤积房源等“组合拳”，将带动甘肃楼市逐步有序步入健康发展的轨道。

　　■国土部门

　　土地监管：政府部门有了政策支撑

　　新政：对超出合同约定动工开发日期满一年未动工的房地产开发用地，依法征收土地闲置费，并责令限期动工和竣工，土地闲置费原则上按出让金的20％征收。已满两年未动工开发的房地产用地，无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满一年的，严格按闲置土地依法进行处理。

　　解读：兰州市国土资源局一负责人就该政策表示：“这条政策进一步明确了政府对房地产开发用地的监管，就是为了解决我省房地产市场房源不足的问题，目前，兰州市还没有发生过一起‘因土地闲置而被无偿收回的现象’。省上出台了这条政策为国土部门依法监管提供了政策支撑。”一业内人士认为，这一“新政”也在促进加大保障性住房土地供应，因为兰州市乃至全省都存在商品房供不应求的问题，房源短缺也是房价攀升的主要因素，而加大房地产开发用地的供应，增加房源便是抑制房价的有效途径。

　　放地形式：经适房廉租房划拨供地

　　新政：对经营性商业用地和普通住宅用地一律实行招拍挂出让；对经济适用住房和廉租住房等保障性住房用地均以划拨方式进行供地，并按规定减免相关费用。

　　解读：就此，兰州市国土资源局一负责人介绍，其实多年以来，国土部门都是依照该条政策执行的，这政策是对原有政策的延续并进一步向保障性住房进行政策倾斜。目前兰州市的经济适用住房和廉租住房等保障性住房用地都是以划拨方式进行供地，并按规定减免相关费用。而商品房开发用的“招拍挂”也已经实行了多年。

　　“我觉得这条政策不痛不痒，当地政府能不能将房地产开发用地多以招标和挂牌的形式进行，而少一些拍卖，因为拍卖会上地价无节制地上涨，势必会造成房价的持续攀升。如果不取消土地拍卖这一放地形式，兰州市的房价不会得到抑制，因为商品房与经济适用房和廉租房都是拴在一个缰绳上的马，在政府财力不足的情况下，商品房不赚钱，经济适用房和廉租房将没钱建。”一房地产商提出不同看法。

　　本报记者 石玉龙实习生 闫龙

　　■房管部门

　　控制面积：政府下决心管控开发商

　　新政：将今后新建房屋面积控制在60平方米以下的房屋要达到总数的20%，如果强制执行，政府完全有这个实力。“新政”对于“小区60平方米以下住房要控制在20%左右”的条例一出，长期关注兰州房地产市场的兰州金和房产公司经理谢学敏认为，这又是对房地产开发商的“有力一击”。

　　解读：“‘新政’中，对于不同收入群体，在力所能及的范围内所能购买的房屋面积都做了明确规定，是政府调控房地产市场的周全考虑。为什么说这项措施政府执行起来阻力不大呢？第一，房地产开发至关重要的审批环节握在政府手中，如果政府下定决心，那高于这个标准的楼盘你就拿不下来；第二，目前兰州，乃至甘肃的市场，还是以保障性购房者偏多，对于他们来说，急需便宜实用的房子，小房子现在也许在我们这里更有市场。房地产商不见得就排斥这条政策。”谢学敏说。而兰州市房管局市场处一位负责人也认为，“这是政府给开发商给地的前提条件，以前条件不明确，可以随意布置；现在有了条件，你就必须遵守。”记者从兰州市房管局了解到，2009年兰州已售的所有商品房中，60平方米以下的房屋才到总数的1.28%，加上80平方米以下的房子，总共才能到10%的份额，“新政”对于楼市面积细化限定，确实如有关人士所说“是政府下了决心”。

　　公共租赁房：“夹心层”的利好消息

　　新政：目前，在社会上既达不到享受廉租住房的条件，又无力购买商品住房的低收入群体被称为有住房需求的“夹心层”。对于解决这一群体住房困难，新政提出了建设“公共租赁房”的新设想。

　　解读：兰州市房地产交易中心租赁部马部长告诉记者：“这个政策对‘夹心层’来说，就是一股春风。长期以来，我们或多或少地忽视了他们的住房问题，相对于其他发达地区，我省的‘公共租赁房体系’还不健全。”他告诉记者，这种针对“夹心层”的租赁体系，既区别于商品市场，又区别于计划市场，和通常的租赁关系也不一致。他说：“享受这种住房的人群，所承担的租赁费用可能略高于廉租房，但一定会低于市场租赁住房，今后制定的标准也应该是能符合他们的承担能力的。”但一名房贷公司经理却担忧地说：“目前这种方式在我省还是个空白，能否制定一个较为全面的方案还要期待；同时，对于租赁房的建设，政府肯定是委托相关部门来完成，他们是否会心甘情愿地做好也很难说。”

　　禁分层预售：对“捂盘”的绝好遏制

　　新政：要结合当地实际情况，合理确定商品房预售许可办理的标准，要求有关部门不得分层、分单元办理商品房预售许可；条例出台前，已取得预售许可的楼盘，也要求其开发商必须向社会公开所有的房源。

　　解读：作为兰州房地产管理部门中对于“预售”环节批准与监察的主要执行者，兰州市房地产交易中心市场监督监察部贺部长，在3月18日就记者提出：兰州之前是否存在按单元、楼层予以批准预售的情况？他肯定地回答道：“目前，兰州这种情况基本不存在。”贺部长告诉记者，对于预售批准环节，兰州市房管部门历来都把关较严，并制定了相关的预售管理规定，“基本都是要求按照项目来报批的”。据了解，目前兰州市场上，已经要求开发商必须在投入达到投资总额25%的基础上，才能申报预售许可。而业内认为，这种方式便是极好地对“捂盘”等不规行为的遏制手段，“新政”出台后，兰州打击“捂盘”的力度将更大。

　　本报记者 王家安

　　■工商部门

　　提高“门槛”：更好地保障购房人权益

　　新政：提高房地产企业进入市场的门槛，严格市场准入和清出制度。

　　解读：兰州市工商局市场管理二分局建筑房地产市场工商所相关工作人员介绍说，2000年，原建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》中规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的注册资本分别为不低于5000万元、2000万元、800万元和100万元，同时还需具备《规定》规定的其他条件，这个规定持续至今。据不完全统计，目前兰州市近郊四区在市工商局登记备案的房地产企业约有600家。据建筑房地产市场工商所相关工作人员介绍，房地产开发是一个资金密集型产业，实力较弱的或并不适合房地产开发的企业进入房地产行业后，经营能力较弱，承担民事责任的能力也较弱，因此，提高房地产企业进入市场的门槛，严格准入清出制度，可以将这样的企业“拒之门外”，更好地保障购房人合法权益。

　　严查“捂盘”：确保真实销售记录公开

　　新政：要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。

　　解读：兰州市工商局市场管理二分局建筑房地产市场工商所相关工作人员告诉记者，捂盘惜售、囤积房源等现象确实存在，工商部门对此一直进行相应检查，主要是不定期对房地产公司售房部的销售情况进行检查。兰州市实行网签购房后，增加了房屋出售和交易的公开和透明度，工商执法人员在检查中将兰州市住房保障和房地产管理局网站上的楼盘销售情况，与售房部的销售表进行比对，防止虚假信息的产生，确保让市民看到真实的销售记录。这名工作人员同时表示，加大对捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为的查处力度，势必会使我省房地产市场更加规范，房地产企业在市场运作过程中也会从自身约束自己，更好地遵守法律法规，违法违规的现象肯定会明显减少。

　　本报记者 田玥 实习生 王拓

　　■物价部门

　　专项检查：严查欺诈规范房价

　　新政：依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

　　解读：省价格主管部门的工作人员表示，今后在房地产企业的专项检查中物价部门会加大对销售方价格欺诈、哄抬房价等行为的查处力度，从而规范我省新建商品住房销售价格行为，制止价格欺诈，维护商品住房购销双方的合法权益。据了解，我省现行的商品住房销售价格，实行市场调节价，商品住房销售价格由以下项目构成：(一)征地和拆迁安置补偿费；(二）勘察设计及前期工程费；(三)建筑安装工程费；(四)住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)；(五)管理费；(六)贷款利息(开发经营者为建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息支出)；(七)税金：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加；(八)依法应当缴纳的建设项目收费；(九)利润。我省商品住房的明码标价同时采取商品房明码标价牌和售房价格说明书两种形式。开发经营者在商品住房销售活动与广告宣传中的房价标示，应为整幢楼宇的平均价，也可同时标示起价和最高价，但不得只标示起价而不标示最高价。

　　本报首席记者 朱婕 实习生 刘佳

　　■金融机构

　　收紧信贷：严控压制炒房热度

　　新政：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%；除保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%外，其他房地产开发项目的最低资本金比例一律为30%。

　　解读：记者走访获悉，目前兰州市各大银行均已实行购买二套房（含）贷款首付最低40%的政策。相关负责人均表示严格执行了银监会以及总行的相关文件。对比国家和省府的政策，可以显著地发现，同“国十一条”一样，《通知》中也没有提及二套房贷的“固定”贷款利率，而只是以“严格按照风险定价”模糊代之。记者也调查到，各家银行在贷款利率方面各有不同。工行、招行执行了最“强硬”的政策，房贷利率在基准利率的基础上上浮10%。其他各家银行则相应还有一定优惠幅度。不过，一位负责人告诉记者，“贷款利率是否优惠、幅度大小，可以说是调控二套房贷款的一个重心之一。贷款利率的多少直接从交付利息上压制住了部分炒房者。如果炒房者每月需还贷款利息数额增大，那么就会比从首付方面采取措施更为有效。”

　　在2009年12月“国四条”中第二条出现的“改善型住房”，在“国十一条”和此次的《通知》中已经被“二套房（含）以上住房的家庭”替换。一位业内人士分析道，“说法的替换表明，二套房的界定已经全部以家庭为单位。这样就可以避免居民个人以家庭其他成员的独立个人名义进行投资炒房。” 同时，继2004年和2006年，银监会两次明确房地产项目资本金比例不低于35%，2008年首次明确对廉租房建设贷款资本金比例下调至20%之后，此次“新政”对房地产项目资本金比例细化。“此举对房地产业的影响很大，因为房地产业是不断开发建设的过程，要不断产生新的‘固定资产投资项目’，才能保证企业的盈利和生存。因此，提高资本金比例将直接影响到房地产新开工项目数量。”这位业内人士如是说。

　　本报见习记者 原波

　　■税务部门

　　恢复时限：增加短期炒房成本

　　新政：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。

　　解读：地税部门的工作人员告诉记者，凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。他还指出，2008年年底，针对房地产市场低迷的状况，国务院调整了个人住房转让营业税征免时限，由5年调整到2年。目前，我国房地产市场已经走出低迷，房价出现了较快涨幅，投机性购房是推动房价上涨的重要因素。营业税征免时限重新恢复到5年，主要是抑制投机性购房，最重要的是能增加短期炒作的成本。

　　本报见习记者 原波

　　■业内点评

　　温和调控：“三驾马车”协调发展

　　甘肃省工商联房地产业商会会长、华富集团总裁陈启健就我省楼市新政接受记者采访时表示，这十条新政其实就是围绕今年1月国“十一条”基础上，结合当地实际，为促进甘肃省房地产市场有序健康发展而出台的房地产调整措施。按照陈启健的话说：“政策相对比较温和，在加大经济适用房、双限房供应的同时适度发展商品房，使这‘三驾马车’协调发展共同带动甘肃房地产市场健康发展。”他认为这是在2008年、2009年国家为刺激楼市回暖出台了系列“救市”政策后，随着房地产市场的升温转暖，而进行了政策的回调，恢复了管理的常态而已。他认为，这些政策的出台，可以看出是对楼市进行合理的调控而不是一味的打压控制。预计2010年我省房地产市场会迎来相对平稳的发展期。他还建议，住宅用地最好把拍卖的出让方式改为土地招投标，因为土地拍卖的结果就是让房价水涨船高。

　　就省政府楼市新政的出台会不会抑制兰州市商品房的价格，会不会对兰州商品房市场造成冲击？陈启健表示“不太可能”。因为商品房与经济适用房和廉租房都是“拴在一个缰绳上的马”，在政府财力不足的情况下，商品房不赚钱，经济适用房和廉租房就没钱建设。他强调认为：房地产健康发展的势态应该是“房地产市场‘三驾马车’同步发展，取舍哪一部分都会失去平衡。”

　　本报记者 石玉龙 实习生 闫龙