□东方证券 魏颖捷

　　房地产板块整体自年初以来调整幅度超过30%，近期陆续公布的年报显示，房地产股业绩增幅普遍在50%以上，考虑到地产股的收入确认具有一定的延后性，其2009年预收账款也将为今年的业绩增长提供保障，同时申万房地产行业指数近四周反弹11.8%，明显强于上证指数反弹6.12%的强度，这使市场对于房地产股的投资机会预期得以增强。

　　政策面短期无利空

　　从政策面看，市场所担忧的物业税在“两会”期间未摆上议事日程。虽然当前中央对于抑制房价过快上涨的决心较为坚决，但短期出台更强硬举措的概率较低。由于房地产与固定投资密切相关，并且涉及到上下游多个产业链，因而政策意图更倾向于控房价但要兼顾投资增速。

　　目前重点城市（如上海、北京）可售房源处于历史低水平，通过2009年的火爆销售，房企普遍不差钱，因而抵抗政策风险的能力相对较强。最近国资委确定了16家以地产为主业的央企，此举有利于地产业的长期有序发展，缓解了央企大举介入对其他地产商的挤出效应。

　　整体来看，即使政策对地产股的扰动会不断出现，但政策方向性的利空已因前期股价的大幅下跌而削弱。

　　板块估值处于历史低位

　　根据历史走势，房地产股股价的表现往往会先于政策面和基本面3-6个月。以2008年为例，上半年是房地产股整体跌幅最大的时候，而房地产成交量大幅下滑和房价大跌却发生在2008年8月之后。当整个楼市陷入量价齐跌的最悲观时期，我们发现房地产股的走势反而较为抗跌。如招商地产，其2008年7月以后的最大跌幅为30%，而同期指数的跌幅超过40%。目前可售房源甚至要低于2007年时的水平，房地产类上市公司现金流明显比2008年充足，市场流动性仍相对充裕，由此看，地产股短期内估值再走低的空间有限。此外，股指期货和融资融券推出进入倒计时，或对估值偏低的地产板块形成一定短期刺激。

　　关注两类地产股的反弹机会

　　此次国资委选定16家主业为地产的央企，要求其余78家限期退出地产业务。此举有望进一步增加这16家央企在房地产业中的份额，16家央企中上市公司主要有招商地产、华侨城、保利地产、葛洲坝等，其动态市盈率普遍在15-18倍。

　　与一线核心都市圈相比，中西部地区城镇化率提升将使刚性需求有较大释放空间。同时区域经济振兴规划有望使一些地产“盲点”区域产生局部机会，如去年底沪地铁延伸对于昆山房价的拉动等。

　　二线区域房地产股往往具有小盘、股性活跃的特点。可重点关注毛利率较高、所属区域房价泡沫较小的二线房地产公司，如黄三角区域振兴涉及的新潮实业、在长沙和重庆拥有项目的荣丰控股和主攻银川等低城镇化率地区的京能置业等。