济南二手房昨起严征20%个税
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“听说了吗，上面发文说要对二手房交易个税按买卖差价20%的税率征收，自行选择总价1%的核定征收行不通了。”昨天，这样一则消息在济南二手房市场掀起不小的波澜。
据记者调查，济南市地方税务局已经向各区税务部门下发了有关通知，各房地产交易中心也从昨天起执行此政策，主要内容就是按上述所言加强对二手房交易个税的征管。业内人士认为，这对济南二手房市场而言是个“大利空”消息。
房产个税开始从严征管
以前二手房交易个人所得税方面，我市执行的是按总房价1%缴纳或者按照买卖差价20%的税率缴纳政策，两种方式市民可选其一。
从昨天起，济南住房个税征收政策发生根本性变化，原先因难以确定原购房价值，而一直对新售价按核定税率1%征收的政策，因原购房价值信息已基本被税务部门掌握，而改为按销售差价的20%税率征收。该政策在炒房一族和房产中介中激起千尺浪。
济南市地税局住房交易办税服务大厅科长季宏介绍，按照国家税法规定，销售住房收入属个人所得税征收税目“转让财产所得”之内，应按差价(本次交易金额减去房子原值)的20%征收，但多数纳税人不能或不愿提供原购房发票，税务部门无法确认房子原价，所以我市一直以来一般按房产销售价格的核定税率1%征税。由于房价上涨速度过快，业户赚取的差额巨大，而这种征收方式缴纳税款普遍偏低，在这种情况下，许多能提供原房购房发票的售房业主过户时也不愿提供。
近日，税务部门加强与房管部门合作，借助其信息平台，能轻松看到多数过户房产的原购房发票、契税缴纳证明等资料，实行按差价20%征收的条件成熟。因此决定执行按差价20%征收房产个税的政策。
买卖只有一套且自住5年以上的生活用房免收个税
季宏介绍，按差价20%征收的房子不包括房改房和拆迁房。房改房由于其当初购房时认购价格偏低，缴款数额太少，原购房价值不好确认，故仍按核定税率1%征收。拆迁房由于政策原因，也还按1%征收。
此外，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，执行原政策，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
新政昨日已开始执行
据记者了解，这次济南按20%征收房产个税几乎没有“缓冲期”。前天，市地税局住房交易办税服务大厅工作人员召开了贯彻该工作精神的会议，昨天起正式执行，并在大厅内贴出相关通知。
世纪华邦不动产负责人陈云前天下午下班前从一税务人员处获知此消息，原本想趁政策还未执行，赶紧把手上一套已签了合同的房子的个税办了，昨天一早她来到市地税局住房交易办税服务大厅发现，该政策已经在贴出通知的同时立即执行了。
由于消息来得突然，济南各家房产中介显得有些措手不及。21世纪不动产济南区域分部昨天在第一时间向员工发出了紧急通告，要求已经签订买卖合同且符合缴税条件的，须在第一时间内通知上下家目前缴税的变化情况；在签订居间协议或买卖合同时，应明确告知上下家个税缴纳政策的现状，提示相关风险，避免纠纷的产生等。
“按照通知严格执行，自由选择1%的核定征收已经不太可能了。”一位业内人士向记者介绍，现在如果你说房屋原值凭证弄丢了，可不是个人说了算，税务部门会严格审核，比如查调房子以往的交易记录、契税档案等，这样想逃也逃不掉，必须按差价20%来缴纳个税。当然，不排除买卖双方通过做低交易价的手段来少缴个税，但是这样做的风险还是很大的。”
据了解，昨天市地税局住房交易办税服务大厅工作人员接到许多咨询电话，全天办理按差价20%征收个税的约有七八户。
出售七八年前的房子可能多缴10万税费
昨天，按销售差价的20%税率征收房产个税的政策一出，二手房市场一片哗然，许多投资者担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣，一些二手房中介也在担心交易成本大幅上升，会影响成交量。“有一些购房者看好了房子，也签了合同，只等着五年期到了办税，好省一部分营业税，没想到却等到了这样的政策，现在二手房市场上最着急的就是他们。”一位中介告诉记者。
按现在的政策执行，一套七八年前购进的房子，交易时可能要缴10万多元的个税。陈云介绍：以一套100平方米的卧龙花园房源计算，2003年，该房子以单价2500元、总价25万元买进，前两天卖出时为单价7600元、总价76万元，如按以往征收方式，房东须缴纳总价1%也就是7600元的个人所得税；如按最新规定，以该套房源“转让所得”的20%计算，房东须缴纳个税102000万元。房东要多缴94400元的个税。
普通住宅交易缴税一览
营业税 个人所得税
房产证未满5年 全额5.55%差额20%唯一住房免征房产证满5年 免征 非唯一住房差额20%
比如说，一套普通商品房，原购买价40万，现在售价100万，房产证满5年，非唯一住房所交个税如下：
个人所得税
原政策 100×1%=10000元新政策 (100-40)×20%=120000元
■新政影响
投资客抛售成本将加大
“我认为，这一政策的实施对于二手房市场而言是大大的利空，一定程度上将会再度影响买卖双方的心理预期，从而延长购房周期。”对于济南此次出台的个税强征措施，我市房产评论人赵鲁梁坦言，这一政策出台，很可能造成卖家转嫁成本，从而抬高二手房挂牌价格，继而间接推动一手房市场的价格上扬。尤其是对于近期一手房新增供应量放大的区域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。
我市房产评论人于清也向记者表示，该政策出台后，税收负担会由卖方转嫁到买方，继而导致部分买方持币观望。对买卖差价较小的房子影响可能不大，但是对差价大的影响肯定较明显。
另外，于清表示，个税强征新政的急速出台可以理解为政府对于目前楼市的宏观调控不甚满意，担心济南的楼市现状影响国家前期调控成果。从客户层面来看，对于买卖双方的心理影响非常大，预计政策消化期在2至3个月左右。对于卖方而言，尤其是前期投资客，其抛售成本将进一步加大，二手房买卖双方可能重新议价，转售为租将会激增。租赁市场供应量则可能放大，租金会随之下调。再从产品来看，相当数量的高档物业会抛售离场，对于中低价位的二手房则相对影响较小。
(记者刘研波)