□审视现行土地储备制度系列报道(2)

　　法制日报记者 辛红

　　“价值两千多万元的商业用房只给补偿一百多万元，这不是让我们倾家荡产吗”电话那头，杨志林满腹疑惑。2009年10月30日，杨在重庆沙坪坝区投资的建材市场被征。

　　征地办给出的补偿标准是每平方米300元至450元，而周边商品房的价格是6000元至8000元。

　　记者在采访中了解到，补偿标准过低是各地土地储备屡受诟病的核心问题。政府低价拿地高价拍卖，有专家批评土地储备机构与民争利。但也有专家认为，政府从中获益并没有想象的多。

　　“这块地名为农村集体用地，实际上早已城市化了，商业价值很高。”杨志林告诉记者，“给我们的补偿是几百块，连建房的人工费都不够。”

　　记者查阅2008年4月重庆市人民政府下发的《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》看到，重庆主城区征收土地房屋拆迁补偿标准最高为一类标准的钢砼结构建筑，为每平方米300元至330元；砖混结构的最高补偿标准为每平方米270元至300元；简易棚房为每平方米15元至75元。

　　重庆的这个补偿标准在全国还不是最低的。成都城区建筑的补偿标准在每平方米150元至550元之间，西安主城区在每平方米300元左右。

　　一位曾办过多起征地案件的律师告诉记者：“有地的农民还可以补偿地价，没有地的尤其是城郊接合部的农民，获得的补偿更少。”

　　北京大学法学院教授姜明安直言，现在的土地储备制度实际上跟投机倒把一样，政府花很少的钱从农民那里把土地买过来，拆迁转手，通过招拍挂，就获得了几十万、几百万的利润，给社会造成矛盾。

　　“近年来我们所共代理472件征地拆迁案，其中90%是因地方政府土地储备引起的。”北京市盛廷律师事务所律师张兴奎说：“其中，主要争议是补偿过低，特别是在农村。”

　　土地储备收益不公开

　　据中国土地勘测研究院从2002年土地出让总价款和出让面积推算，平均每亩土地出让费为13万元；而根据土地管理法规定的标准计算，一亩地补偿价在7000元至10000元左右。近几年地价飙升，出让费随之飙升，据估算，2009年平均每亩土地出让费为50万元。

　　中国人民大学教授周孝正表示，自改革开放初至今，全国耕地由20亿亩锐减到18亿亩，按每亩土地价值20万元计算，农民为中国的现代化奉献了近40万亿元。

　　相反的观点则认为，政府收益没有想象的高。中国农业大学教授朱道林告诉记者，在国土资源部对武汉、合肥、厦门、汕头、苏州、威海、南通7个城市土地储备机构2006年至2008年间的调查显示：用地出让总价款约为895亿元，其中土地取得和开发等成本费用约730.4亿元，政府纯收益约164.6亿元，平均收益约为成本的22.5%。其中南通最高，为162%；厦门最低，为10.9%∩见政府土地收益在合理范围之内。

　　官方的这种计算方法能否说明问题有业内人士指出，土地储备从收储到出让有一个过程，从当年的出让收入和收储成本计算的收益并不能说明问题。因为地往往是几年前储备的，有的甚至闲置十几年，成本极低。

　　四川成都的一位被征地人古魁得知自家的补偿标准是每平方米180元之后，曾经就政府的征地成本、出让的地价、出让地用途等申请政府信息公开，但政府不答复也不作解释。

　　 如何分配土地增值收益

　　不可否认的是，征收农村集体所有的农用地收益巨大。但“大头”被政府拿走了。据西南政法大学朱东恺与施国庆计算，增值的土地收益分配中农民只得5%至10%，村一级经济组织得25%至30%，政府得60%至70%。

　　对此，中国农业大学教授朱道林的观点是，土地增值的主要原因是通过规划改变土地用途后，基础设施投入增加所致。既然是公益设施或公共活动引起的，增值部分理应收归国有。

　　但清华大学行政法专家于安教授认为，这种增值收益应该全民共享。

　　“土地储备制度，说白了就是政府拿钱买地，将生地开发成熟地，再卖地的一个过程。从法律规定看，征地和储备应该是两个机构，但在实际运行中，往往征地和储备机构是一套班子两个牌子，政府集裁判员、运动员于一身。”一位专家告诉记者。

　　曾经花一年半时间专题调研的北大法学院房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，一块地从取得到具备供应条件，通常需要3年至5年的时间，在土地储备运作过程中，储备机构尽可能“以地生财”：征购环节不切实际地扩大土地储备量，压低收购价格，降低收储成本；在出让环节实行不饱和的土地供应，一味抬高地价，造成土地市场供需不平衡。

　　采访中，一位专家认为，土地储备不能将征用农用地和农用地转建设类的用地也纳入收储范围。如果纳入收储范围，在土地出让收益中，政府除了必要的税费外，其余收益应该返还农民。

　　现实中已有这样的做法。2008年9月29日，广州第一个启动改造的“城中村”猎德村商业用地拍卖了46亿元，广州市政府根据“政府不与民争利”的原则，扣除必要的运作成本和必须上缴国家、省的有关税费后，将土地出让金等土地收益全额用于“城中村”改造。

　　但这样的案例能否复制，业内还存在疑问。