本报记者顾一琼

　　前不久，打浦路多个老式小区的居民楼装上了防盗铁门，这是又一个街道实事项目。不过，这回铁门进小区附带着一份“三方契约”：街道、小区物业、业委会三方约定：防盗铁门项目完成后，第一年由街道保修，一年后维修维护责任移交给物业，而业委会要担起监督之责。

　　这份契约，是卢湾区五里桥街道为解决社区实事项目后续养护难题所作的尝试。近年来，卢湾区为老公房、老小区硬件设施改造投入不少资金，居民小区里新添了不少“家具”，但“谁来养护”成了新问题，有些小区甚至陷入了“政府做实事越多—物业烦恼越多—百姓怨言越多”的怪圈。

　　物业经理说：实事越多做，我越头疼

　　打浦路316弄，小区布局、房屋构造是典型的上世纪80年代风格。近几年，小区实施了多个维修改造项目，都被列为街道实事，硬件设施因此明显改善。但负责这个小区管理的爱仁物业的经理殷明祥却说，每完工一个实事项目，他就多一桩头疼事：“这些个新‘家具’，居民们使用很频繁，但不少人不知爱惜，结果很容易损坏；一旦坏了，就找物业，但我们有心无力啊。”

　　殷明祥一句“有心无力”，道出了老式小区物业管理的困境：行业内俗称为“四保小区”（保绿、保洁、保修、保安）的老式小区，设施不全、维修基金不足、业委会不完善，其物业管理公司往往由政府指定，物业管理费收取标准低，实际收缴率也低。如此，负责“四保”小区物业管理的公司缺钱、员工缺积极性，比如安保人员每月工资仅1000多元，要管的“芝麻绿豆事”倒不少，如要再加任务，自然“能躲就躲”。

　　城管科长说：“靠在政府身上”想法要改

　　居民不爱惜、物业不肯管，小区里的公共设施就“脏了没人理、坏了没人修”，弄到最后，投钱办实事的政府成了被埋怨的对象。

　　“在五里桥街道，有1/3小区属于‘四保小区’；要求政府对小区里所有的新增公共设施‘一包到底’，既不可能也不合理。”街道城管科科长叶红斌认为：“靠在政府身上”的想法要改。

　　在和居委干部、居民代表、物业经理的讨论中，五里桥街道找到了解决问题的两个要点：让物业“动”起来，让居民“管”起来。于是今年年初，街道开始在部分老式小区试点“契约制”，首先明确责任，实事项目的后续维护维修由物业承担；同时针对物业缺钱的现实，街道设立专项考核奖金，用于奖励尽职尽责的物业公司及其员工。

　　在实行了契约的小区，物业管理人员不再“一眼睁一眼闭”，开始定期巡查“小区家具”，主动刷刷漆、补补钉子。截至目前，已有10个老式小区的物业与街道就“小区家具”维护签约，今年前4个月街道对物业的奖励共支出3万元——花钱不多，效果明显，居民满意度上升后，一些小区的物业费收缴率升至85%，“涨”了10多个百分点。

　　业委会主任说：居民有归属感才更爱惜“家具”

　　“三方契约”明确要求业委会承担起监督物业、“管”好居民的责任，但仅凭一纸契约和“管”，并不能真正让居民爱惜小区公共设施。在打浦路一个老式小区担任业委会主任的袁广智说，政府办实事、物业管到位、小区变样子，才能增强居民的归属感，才能促使大家自然而然地把小区设施看作“家具”。

　　老袁的看法源自发生在打浦路500弄的一件真事：前不久，一居民开车时撞坏了小区的一扇铁门，影响到居民进出；值班保安及时向物业公司报告，业委会则迅速上门与“闯祸人”协商；结果，那个居民作出小额赔偿，物业也拨出费用，铁门很快修复。这件事引起了有点出人意料的连锁反应：当月小区物业费收缴率明显上升。

　　“厘清责任、各方尽职，是‘三方契约’的力量所在。”五里桥街道主任沈军表示，老式小区“实事怪圈”的形成有很多客观原因，在当前现实下，设法让政府、物业、居民明确并履行各自责任，是一种破解之道。