“民间版按揭”方案

　　交易继续，房产过户；无法办银行按揭的买家以该房屋为抵押，将交易余款本息分期付给卖家。有律师认为这种做法的实质是民间借贷，不违反法律，操作上也可行。

　　早报记者 仇锋平

　　房产新政4月中旬出台后，浙江各地法院受理的房屋买卖纠纷案明显增加，但因对新政是否属于“不可抗力”或“情势变更”，而可令合同失效或延期等存在争议，对新政后受理的房产买卖纠纷，目前该省法院还没有一起判例。

　　不过，杭州上城区法院正在审理的一起房屋买卖纠纷案中，卖方律师提出了“民间版按揭”方案：交易继续，房产过户；无法办银行按揭的买家以该房屋为抵押，将交易余款本息分期付给卖家。

　　据了解，买方认可这一做法，法官已要求卖方律师起草具体方案，以便调解。

　　“按揭受阻” 又惹官司

　　4月8日，金华人宋先生看中杭州“世纪坊”1套80余平方米、总价181万元的二手房，当即下单，与卖家李小姐签订房屋买卖合同，并依约支付61万元首付款，余款120万元办理银行按揭。

　　4月17日，房产新政出台，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。因无法办出按揭，宋先生表示“没有全额付款能力”，要求取消交易，退还首付款并支付利息，被卖家拒绝。宋先生于是向上城区法院起诉卖家和中介公司。

　　庭审中，原被告各执一词，但在临近结束时，被告方律师提出解决方案：房子可过户给宋先生，宋先生须以该房屋作抵押，以每月（或每年）分期付款的方式，把剩下120万元房款的本息付给卖方，“这是参照了银行按揭的模式，相当于买家向卖家贷款。”这样，买家就没有了一次性付款的压力。当然，贷款期限不能是30年，可考虑减半；利率参考银行利率，由双方商定。

　　能否成为“通行办法”？

　　浙江浙联律师事务所主任戴和平告诉早报记者，4月17日房产新政颁布后至今，该所已收到近5000起房产买卖纠纷咨询，是往年房产政策调整后的3倍以上。

　　据浙江省高级法院有关人士介绍，房产新政后，很多人因办不出按揭贷款影响交易，房屋买卖纠纷明显增多。其中最大的争议，是国家政策调整是否可归为“不可抗力”或“情势变更”，而令合同变更或失效。基于情况的特殊性，对新政颁布后受理的房产买卖纠纷，浙江各地法院至今还没有判例。现有受理案件有些以调解方式解决，如买方补偿一定金额给卖方，解除原合同；更多的是当事双方协商。目前，省高院正在制定相关意见，将作为地方法院判案的业务指导。

　　对“民间版按揭”的可操作性，戴和平认为，这种做法的实质是民间借贷，不违反法律，操作上也可行：将所交易房屋到房管部门进行产权抵押登记，令买方无法在付清房款前出售；同时，在付款合同中约定违约责任，化解买方“赖账”的风险。

　　不过，一家大型房产中介的有关负责人表示，由于期限过长、双方又都是个人，可能导致不确定因素增多；若利息参考银行利率，就意味着繁琐的计算和根据基准利率的变动需不时调整。最重要的是，“民间版按揭”的实质是民间借贷，但收益又远不如后者，“恐怕很难大范围地使卖方接受。”