一开发商自爆房地产业潜规则

　　5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。

　　刘生（化名），一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。

　　记者：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？

　　刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。有一个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3，包括拿土地、建筑材料、人工费用等。还有1/3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。

　　房地产暴利从哪里来？

　　记者：怎么运作的呢？

　　刘生：“用土生金。”2004年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10％。后来我们拿地总共花了约200万元。我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3.4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。

　　另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

　　开发商盖房空手套白狼

　　记者：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

　　刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。在房屋预售时，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款，这就是“盖房子不要钱”的商业模式。

　　政府与开发商的关系

　　就像丈母娘看女婿

　　记者：政府和开发商谁是赢家？

　　刘生：都是赢家。一个房地产项目，政府赚1000万元，还带动了当地的就业，带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万元，这样我们就赚了2000万元。

　　记者：这样说政府和开发商像是一个合作的关系。

　　刘生：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。

　　（据《中国青年报》）