商铺投资向外围扩展成新趋势

　　“商业地产升温的迹象日益明显，很多老百姓心中‘一铺养三代’的观念特别浓厚，因此商铺成为很多投资者的不二选择。”中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩告诉记者。

　　记者从其他中介公司了解到，由于住宅市场受调控，商铺市场投资者明显增加。由于市区的商铺供应量非常有限，向外围发展已经成为商铺投资市场的新趋势。 文／表 记者陈芳

　　刘广浩告诉记者，根据中原工商铺的统计数据，今年的前5个月，该公司的商铺交易总量较去年同期上升了10%，而成交价格则上升了11%。商铺投资市场的客量明显增加，其中有二三成是从住宅市场转过来的。传统的商铺投资客往往喜欢那些500万~700万元的中端商铺，而这些新进入的投资者则大多喜欢100万~300万元之间总价较小，面积也比较小的商铺。

　　合富置业发布的报告也显示，广州总价在100万~200万元之间的商铺投资个案在“4·15新政”后出现明显的增长势头。以新政作为分水岭，4月下旬至5月份这一个半月时间内，广州总价在100万~200万元之间的商铺成交比新政出台前一个半月增加三成。从6月份已掌握到的数据分析，投资客转投商铺市场有进一步增加的趋势，从而带动中低门槛商铺交投继续升温。

　　专业市场及社区铺

　　是市区供应主力

　　然而商铺市场与住宅市场有明显的差异，首先是供应量远远不及住宅，在市区中心地带，优质商铺的供应量非常少，“一铺难求”是普遍现象，因此二手市场上几乎少有放盘。兴业地产工商铺总监朱辉告诉记者，目前市区的商铺供应量主要是一手为主，很多商铺的价格都比较高，基本上透支了未来两三年的升值潜力。

　　市区的二手铺面放盘主要有两种，一是专业市场比较高楼层的商铺。广州有很多专业批发市场，一些高楼层的商铺单价可能只有3万~5万元/平方米之间。

　　另一个方向则是近郊如白云区、番禺区的一些社区商铺，单价从一万多到两三万元的都有，总价一般都可以控制在100万~300万元之间，符合入门级商铺投资者的要求。

　　刘广浩认为，这种专业市场的高楼层商铺以及社区铺的升值可能会比较慢，因此要非常关注目前商铺的出租回报率，如果能买下带租约的则更加保险。

　　目前广州市商铺的平均出租回报率约为4%~7%之间，可以以此作为参考寻找出租回报率相对较高的商铺。

　　小资本可转投广州外围闹市街铺

　　但是，大部分的投资客还是以物业升值作为主要目标，因此在市区供应非常有限的情况下，不少投资客将目光转向外围区域。

　　中原地产增城营业经理张志军告诉记者，从5月份以来，来增城寻找商铺的顾客确实有所增加，而增城的商铺供应量无论是一手还是二手都还比较充裕。一些顾客会在凤凰城寻找社区铺，这些铺面的单价一般在2万~3万元/平方米。也有投资客会到新塘的中心区寻找商铺，根据位置不同，单价从1万元到5万元都有。

　　投资者转向花都佛山

　　大多数的投资客会选择100万~200万元之间的商铺，租金大概在7000~8000元/月，回报率普遍在5%以上，一些比较好的单位出租回报率还可以达到7%~8%。

　　从各大中介了解的情况来看，转向花都和佛山的投资客更多。“主要是由于这些区域的升值潜力比较大，目前的出租回报率也高于广州市场”刘广浩表示。目前花都繁华路段的临街铺面价格一般在2万~3万元/平方米之间，佛山繁华路段的单价也只有4万~5万元/平方米之间。与广州的上下九、北京路等地段的价格相差甚远，因此业内人士认为这些区域的商铺升值潜力更大，而目前这些区域的出租回报率可以达到5%~8%之间。

　　投资贴士

　　商铺投资一定要看出租回报率

　　业内人士提醒投资者，无论增值潜力如何，投资者都要做好长期投资的准备，因为商铺在交易过程中有高额的税费，包括3%的契税、5.63%的营业税以及增值比例30%~60%的增值税，频繁交易的成本非常高，因此在买入时一定要非常关注出租回报率。