禅城的几大“三旧改造”项目也根据规划引领，错位发展:祖庙东华里片区定位于全国最大的岭南历史文化街区，吸引全世界讲粤语的人来这里寻根。南方日报记者张由琼摄

　　习惯在郊区造豪宅的碧桂园也按捺不住了，将“进城”的首站选在了禅城，斥资30亿元加盟禅城“三旧改造”项目，计划建设一座五星级酒店及商住楼群，并引进希尔顿五星级酒店经营。

　　“三旧改造”涉及多方利益，历来是城市发展与建设攻坚难点，被国内一些城市视为“烫手山芋”。禅城不仅改出了成效，也探索出了一套切实可行的操作模式，使得“烫手山芋”变成了“香饽饽”。在禅城，通过“三旧改造”对土地进行第二次开发，已体现出明显的经济效益、社会效益和生态效益，多方从中受惠。

　　禅城区委区政府主要负责人认为，其关键在于一是解放思想、先行先试，加大扶持政策的研究和落实，试点先行，以点带面，不断丰富“三旧改造”内涵，有效推动产业转型提升和城市精品发展；二是坚持“统一布局、整体开发、多方共赢、民赢为先”的原则，加强政府引导和监管，规范改造模式和流程，强化运作机制，最终促成多方共赢、让利于民的良好效果。

　　政府主导破解动迁难题

　　香港瑞安房地产发展有限公司董事、总经理李进港至今难忘，2007年在佛山投下祖庙东华里地块前，公司董事局不少人直言，国内其他城市痛苦的拆迁经历在先，佛山中心城区这样一个有着近万户居民的区域，能够在短时间内确保动迁有序推进吗?

　　这样的担忧并非空穴来风，轰轰烈烈的城市化进程中，大规模的拆迁无疑是最难啃的“硬骨头”，更遑论祖庙东华里是一个拥有2个国家级、1个省级和19个市级文物保护单位、大量明清古建筑的城市中心地带。

　　动迁，成为祖庙东华里古老街区能否实现华丽转身的第一步!而国内现有的旧城改造，因大多受制于《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁开发的主体往往都是开发商。这种传统的模式在拆迁实践中往往引发重重矛盾和纠纷。

　　禅城的决策者清醒地意识到，面对庞大的拆迁对象，拆迁必然涉及方方面面的利益协调，必须要反复、细致地做宣传、动员以及说服工作。同时，拆迁时间跨度太长会导致这片地处城市中心的改造区有出现烂尾的可能。

　　在旧城镇改造领域中，禅城区政府主动将市场做不了、做不好的动迁工作承担下来，以“倾全区之力、超常规运作”的勇气，从区、街道两级政府部门先后抽调400余名精兵强将，组成由常务副区长担任总指挥的工程指挥部，创造性地开展动迁、拆屋及安置房的建设等各项工作。经过两年多大量耐心、细致、艰苦的工作，一个涉及1万户、3万人的超大规模的动迁工作即将圆满地画上句号。

　　这种“政府主导、毛地交易、净地移交”的全新模式，保障了禅城大规模的旧城改造能够实现和谐拆迁、多方共赢。

　　规划引领避免重复建设

　　“现在99%被拆迁户已经动迁完，反而是我们面临需要加快建设的‘压力’。”李进港说，“在上海、重庆、武汉等其它城市未做到的，在禅城却实现了和谐、有序动迁。”

　　作为先行者的禅城，绕不开“三旧改造”的“疑难杂症”。其中一些涉及规划、国土、拆迁等多方面的难题，不少在政策与法律层面是一片空白，如果仅仅囿于现有的、传统的模式，“三旧改造”将举步维艰。

　　在创新模式的探索中，禅城抓住《珠三角改革发展规划纲要》赋予的先行先试权，专门设立了“三旧改造法律政策研究小组”，结合实践，总结梳理出了38个法律问题，并对其中区一级可以解决的问题，拿出具体实施细则和办法，一一加以解决。

　　禅城一系列创造性举措为“三旧改造”项目能够顺利进行市场运作扫清了障碍，129个“三旧改造”项目在禅城相继展开，遍及各个镇村。

　　一批项目启动之际，禅城人意识到，如果放任“三旧改造”用地完全由市场运作，那么“三旧改造”将沦为开发商又一轮“圈地运动”。“三旧改造”应当是以此实现城市功能分区的优化和产业布局的合理化，需要严格遵守规划引领，否则“旧改”将是无序的。

　　2008年该区通过“三旧改造”的专项规划，按照该规划，“三旧改造”紧密结合城市规划、产业规划，并要充分体现城市形态和产业的提升。回眸近年来的工作，该区负责人总结道:“应该说，禅城旧改正在按照这样的思路、在这样的红线下有序进行。”

　　禅城的几大“三旧改造”项目也根据规划引领，错位发展:祖庙东华里片区定位于全国最大的岭南历史文化街区，吸引全世界讲粤语的人来这里寻根；刚刚被列入省重点项目的南庄生态休闲区定位于都市岭南水乡文化休闲区；1506创意城致力打造世界陶文化圣地；而澜石片区将成为佛山“一河两岸”城市核心CBD；禅城西部的张槎片区将通过旧改提升二产、建成针织业的“航母”……一幅政府引导、规范运作下的“三旧改造”蓝图正在成型。

　　紧扣产业升级、城市升级

　　“‘三旧改造’不仅是城市空间的物理改造，更是实现文化空间的精神改造，促进环境文化双提升，有效推动产业转型提升和城市精品发展。”禅城区主要负责人认为，“三旧改造”项目在禅城接踵而至，根本在于，禅城将土地二次开发利用与产业升级和城市转型紧密结合，找到了源源不断的“生命之泉”。

　　“三旧改造”后，禅城城市形象和村组面貌迅速改善，土地资源利用效率大大提升，土地结构和产业结构不断改善……无论是当地政府还是其他各村居，都能从中受惠，被拆迁户和村民更是成为“三旧改造”的最大受益者。

　　这也阐述了“禅城模式”中打破传统利益格局的秘诀:将“三旧改造”与“两转型一再造”紧密结合，实施过程当中，充分考虑开发商与被拆迁人和村民利益，实现城市、产业、政府、企业、市民多方共赢，“三旧改造”也因此步入良性循环当中。

　　禅城南庄，结合陶瓷产业升级，将昨日陶瓷工厂喧嚣的地方改造成为全国最大的陶瓷物流、交易市场；石湾塘头村，对过去低价值的集体旧物业果断关停改造，建设全国最大的家居博览城……

　　也正因为抓准了“三旧改造”与产业转型、城市转型和环境再造的结合点，“腾笼”并没有使禅城成为“空笼”，反而使这里的产业结构明显提升，城市形态向都市化、产业化迈进，原有的产业没有伤筋动骨，但是发展方式却正发生彻底的转变。

　　“这是禅城转变发展方式的核心道路，禅城要再发展，必须在存量土地找到出路。禅城经过调研，决定向5.6万亩‘三旧’用地要发展空间。”禅城区主要领导介绍，至今禅城129个“三旧改造”项目已经带动1.1万多亩土地、社会资本近800亿元投入“旧改”领域，通过大规模的“三旧改造”，使“旧城镇、旧厂房、旧村居”向新的城市形态、新的产业形态、新的生活方式转变。

　　南方日报记者龚晶阎锋