房地产市场

　　“七八年前，广州最贵地段的商铺价格也不过4万元/平方米左右，而今非昔比，整体价格至少翻了两倍”，住宅投资市场受新政影响，商业地产成为最大受益者，拥有商业地产投资经验12年的美联物业区域经理法永能更坚定了商铺投资的潜力。不过与10年前相比，目前商铺投资已不止“一铺养三代”理念和租金回报率，而是将商铺作为保值升值的投资工具。文/图记者林琳

　　10年前，投资者拥有400多万元就可以买到上九路的商铺，而目前其价格至少已达2000万元，当时200万元可以买到中山二路上的商铺，目前市价最低也要1100万元。

　　7~8年前，天河北金海花园的商铺均价不过32000元/平方米，目前为10万元/平方米左右，伊顿18的商铺几年来从28000元/平方米升至8万~9万元/平方米，都市华庭的商铺当时价格仅为58000~68000元/平方米，目前即使叫价12万~13万元/平方米也无人放盘……

　　购买住宅成本大幅提

　　投资者对商铺感兴趣

　　法永能从业的12年，正好是广州商铺市场风起云涌的12年。期间，他所接触的投资者有超过90%都赚得盘满钵满，只有不到10%以失败告终，但其中大部分是因为个人资金状况受其他投资项目的影响。

　　事实在这12年里，商铺投资市场的认知度不断提高，商铺市场从以租为主演变为交投大增；而发展商也从把首层建成住宅或花园改为建商铺；投资商铺的人群从以外资投资者为主改变为以本土投资者为主。

　　“商业的门槛并没有想象那么高”，法永能认为，楼价大涨，购买住宅的成本大幅提高，投资者转而对商铺“感冒”。虽然目前商铺租金回报率已不是首要标准，但大多数投资者以此作为衡量商铺价值的准则。

　　回报率8%的商铺

　　业主趋向长期持有

　　目前市场上已少有回报率为10%的商铺；部分仍有8%左右回报率的商铺，大多数业主将长期持有，难以买到；如果回报率为5%~6%的，因为还有一定区间，短线炒家有入市机会；也有部分回报率仅为1%~2%的，以珠江新城为例，但是投资者以此作为进入珠江新城而提前买的“门票”。

　　对于资金实力和目标不同的投资者，完全可以使用不同的投资策略。比如观察市场可发现，目前投资珠江新城一线商铺的多为女性投资者，行内戏称进珠江新城商铺的钱都是“师奶钱”。

　　投资商铺要诀

　　投资额不要超过自己能力，否则投资者可能因为资金短缺而提前套现，无法守到最后。

　　最好可一次性支付，或者设定投资的最后底线——在商铺空置时依然有能力月供。

　　宁愿高价买旺铺。

　　买铺TIPS

　　自己一旦感觉到风险，即使未明风险来源，也不要进行投资。

　　可参考已成熟区域的发展状况，对比将投资区域的发展前景。

　　投资商铺的最低门槛为300万元左右。第一可参考小区铺，总额在200万~600万元之间的可考虑；一线铺通常有价格标准，而旧城区的商铺无价格标准，因此有投入空间，成本可控制在100万~200万元之间；第三，专业市场一个10多平方米的商铺总价也在300万元以内，但风险较大，需要投资者具备专业水平，除了了解专业市场“搞手”的目的、实力外，还要了解市场真实的租金承接力，搞清楚有没有人为抬高价格的因素。