本报记者丁国锋本报实习生沈静喆

　　空地上堆满了垃圾，下水道堵塞了很长时间却无人修理，楼道的卫生无人问津……

　　这些是在很多城市老旧小区经常见到的现象，给物业管理出了不少难题。

　　老旧小区推广物业管理难点多

　　记者走访了江苏省南京市位于白下区紫金路的富康新村小区，该小区建于1998年，共13幢楼，属于拆迁安置房，小区现有住户约800户。记者发现，小区内几乎看不到绿地、广场的踪影，就连停车位也只有少部分的非机动车位，而机动车只能停到小区外围的路边停车点，小区入口处也没有门卫，任何人都可以随意进出，小区的配套设施严重匮乏。

　　据了解，该小区就是典型的“无物业”小区。

　　记者了解到，在南京市，约50%的老旧小区至今没有物业管理。

　　一位社区负责人告诉记者，硬件、配套设施较差是老旧小区物业管理面临的首位问题。其次是开放式居住难于管理的问题。还有“产权”不明也是老旧小区普遍存在的问题。

　　“很多业主都觉得小区的道路、场地、绿化都该由政府的职能部门来负责，都不愿出钱、出力。产权不明晰就导致了现在的责任不明确。”社区负责人说，目前居住在老旧小区的住户以老人及需要政府照顾的人群居多，收入水平不高，相当一部分人都希望享受政府的福利，弱势人群较为集中也加大了小区物业管理工作推行难度。

　　试点社区推行物业管理成典范

　　建邺区南湖街道的沿河社区实际上是一个包含4个自然村的大小区，小区建于1986年，占地面积12万平方米，现有住户2432户。

　　因是推行老旧小区物业管理的试点社区，政府在2005年初为沿河社区引入了上海美隆物业公司并开始实行物业市场化运作。然而，物业公司的服务水准一直处于下降趋势，管理薄弱加上保安和保洁员队伍素质不高、工作懈怠，经营一度陷入恶性循环，引起了居民很大的不满。

　　在物业公司自动退出后，沿河社区实现小区自治管理，并成立了社区物业管理服务中心。“刚开始社区感到压力挺大的，这么大个社区要想管理好是不容易的！”据沿河社区书记王洪林介绍，在社区接管后就立即实行了“准物业”管理，如更换各类标识，一律要求小区保安着制服上岗，修建小区门口的倒闸，重新修复小区围栏，实行物业服务专人负责等。

　　据了解，该小区的物业管理费一直是按0.25元/平方米/月来收取，车位费按100元/辆/月来收取。但因之前的物业公司管理服务不到位，很多居民都拒绝缴纳相应费用，自从社区实行自治以来，种种举措得到了广大居民的认可，自觉缴费现象明显好转。

　　王洪林介绍，社区在管理上尤其强调“服务”管理，从小区的卫生环境到设施的维护，一切从细节抓起。

　　现在，沿河社区的面貌已是焕然一新。“由政府出面，对老旧小区进行自治管理，不仅可以少缴很多费用，而且停车位问题，通过街道出面协调，一样起到了原来物业公司的管理效果。”一位居民评价说，关键是自治管理后，即使是产生了费用，只要由街道进行财务使用公开，老百姓还是会接受的。

　　把法治的理念引入小区管理

　　南京市依法治市领导小组从今年起，通过把法治的理念引入小区管理，由街道社区牵头相关执法部门协同配合，着手进行了很多管理模式的探索。

　　在建邺区南湖街道主办的一次由全区街道社区干部参加的社区“法治沙龙”上，东南大学物业管理研究所所长黄安永教授，谈了物权法颁布后，对小区管理带来的影响。

　　一位社区主任认为，即使是自治管理，也要成立业主委员会，以建立社区管理组织对社区重大事项进行讨论决策。在具体的操作层面上，由于老旧小区大多在建设时由居民工作单位主导，建议可通过居民工作单位等扣缴必要的公共费用，以保证自治资金基础，同时可以建立党员、大学生、退休人员等社区义工制度，解决社区居民自治人力资源欠缺问题。

　　对于居民普遍关心的收费问题，建议可以适当降低老旧小区物业收费标准，根据实际管理收支灵活确定费用。而对于老旧小区在绿化、道路等公共配套设施产权不清的问题，相关维修费用则应由园林、绿化、市政主管部门、街道及小区业主各出一部分，共同解决困难。

　　“在老旧小区推行物业管理工作的难点是转变居民观念。”黄安永表示，政府在推行制度的同时，也要倡导广大居民的自觉缴费意识，倡导权利和义务的平等观念。同时应当研究如何有效减少成本支出，如为住户提供房屋等维修服务时，可提供相关维修部门的维修服务联系方式或提供直接服务，分担相关费用。在技术人员的配备上，还可以请从事相关工作的退休人员或目前正在从事相关部门工作的人员在周末或闲暇时间提供义务帮助。

　　对于乱停车问题、缺乏安防监控设备等突出问题，街道则可以通过与综治、公安部门协商、鼓励居民积极分担的方式加大投入。

　　据介绍，南京市目前已经在部分街道试点成立物业管理服务中心，选择信誉好、实力强的物业服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，由街道对老旧小区进行“托底”管理。还通过把老旧小区的综合管理作为城市管理的一项重要公益事业，纳入了城市依法治理的总体框架，取得了实效。

　　本报南京7月7日电