楼市的走向牵动人心。 楼市下半年成交量有着较大的上升希望。

　　今年上半年，东莞楼市成交下降，楼价松动。那么下半年东莞楼市走向如何呢——价格是降是升？政策调控是否继续从紧？

　　针对这些备受业内争议和购房者关注的楼市走势热点问题，本报请来各方专家，为您进行一一解答。

　　文/记者张玉云、蒋幸端

　　图/记者卢政

　　房价真会下降

　　抑或玩玩噱头?

　　经过半年的政策调控，东莞楼价自4月下旬开始松动，楼盘优惠促销成为常态，个盘为促成交大幅度降价，业内普遍认为楼价已经松动。然而也有业内人士认为，目前东莞楼市价格相对平稳，下降的幅度不大，少数楼盘是提高楼价后再打折，在玩“降价”的噱头，以期吸引购房者。

　　在供应量方面，下半年楼市新增供应量增加，楼市销售压力明显可见。东莞中原研究中心监测数据显示，今年前6个月新开工面积高达379.95万平方米，若加上去年已开工但没有上市的项目，预计下半年住宅新增供应为463.05万平方米。合富辉煌市场研究部表示，如果再加上今年上半年的存量房，下半年市场可售总量将高达793万平方米。综合种种因素判断，下半年楼价是否下降还需待观察。

　　主降一派

　　吸引买家入市 下半年房价将下调10~15%

　　对于下半年的房价走势，瑞丰置业副总经理姚丽军断言一定会降。“不要以为6月份的住宅成交量上涨了就可以乐观，其实成交量的回升是因为很多楼盘都在降价促销，实际的成交价格是在下行。”

　　姚丽军大胆预测，下半年年东莞房价将有10~15%的下调幅度。“因为市场数据已经显示，下半年的供应量很大，供需失衡是导致房价下调的一个诱因；另一方面，因前期销售不理想，部分上市公司下属项目为了冲刺年度业绩，会考虑降价跑量，按照目前这种市场交易氛围，楼盘不降价，成交肯定很难上去，所以很多楼盘下半年都会通过降价手段激发买家入市，加上入市房源很多，消费者选择余地大，小幅降价已经很难吸引买家，我预计会有比较大的降幅。”

　　新盘低开走量 价格将现“二次探底”

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，5月中下旬到6月初，东莞的特价、优惠楼盘较多，个盘降价很明显，房价出现“第一次探底”。

　　随后的7~8月属于楼市传统营销淡季，成交量预计平抑，房价还会继续下滑；到了“金九银十”阶段，楼市新增供应将集中放量，上市的楼盘非常多，尤其是镇区新盘较多，竞争也较激烈，预计在竞争和销售双重压力之下，开发商对新盘的定价也会低于市场预期，促销也有所增加，因此价格会出现“二次回探”。

　　“我认为下半年楼市是利空因素多于利好因素，市场向下的预期较多。据粗略统计，下半年有58个项目为全新项目，并且镇区是主导，从7月新盘上市情况来看，开发商对价格的定论低于市场预期以及片区价格，相信四季度新盘上市还会延续定价低开的局面，开发商采取‘低开高走’，甚至会低于成本价卖楼，较低的定价对于老盘形成冲击，老盘价格面临较大调整压力。”车德锐表示。

　　企稳一派

　　已无降价空间 房价大跌可能性很小

　　对于下半年的房价走势，光大集团项目经理林尤泽保持谨慎乐观的态度，认为房价大跌的可能性很小，下半年的房价以平稳为主。

　　林尤泽分析说：“我认为该降价的盘现在就在降了，而且已经降得七七八八了，明智的开发商都不会选择在9~10月这种楼市推盘高峰期降价促销，因为竞争对手太多，效果也不会很好，比现在更猛的降价潮不会在‘金九银十’期间出现。”

　　林尤泽表示，楼市不景气会影响到下半年开发商对新开盘的定价，预计新开盘定价都会比较保守和务实，会以较低市场价入市。

　　而鼎峰地产品牌部经理熊思扬则认为，东莞房价本来就很实在，没有多少水分，事实上已经没有太多的降价空间。

　　熊思扬表示：“在东莞，地价低不代表成本就低，因为其他的成本费用很高，比如当地的房地产税费就占总房价的20%，你试想再加上地价成本，开发商的利润空间还有多少呢？很多楼盘降价都是不得已，甚至是亏本降价，所以我认为下半年房价不可能再降多少，但个别楼盘为了走货降价很正常。”

　　政策可能放松

　　抑或继续从紧?

　　银行内部人士透露，本周起，东莞房贷政策从紧，以前出现的“擦边球”及较宽松的二套房贷政策将被禁止并严格执行，不少开发商开始想办法寻找新的策略。此外，土地政策从紧，国家提高土地出让金门槛，房产税在逐渐推行，调控政策看起来不仅没有减弱，反而是更加严厉。近期市场消息面再度放出风声，四季度还会有新政酝酿出台，防止房价再度“反弹”，下半年影响楼市走向的市场政策还会再出吗？

　　多数业内分析人士认为，上半年政策已经出得差不多，下半年很难再现严厉的政策调控，且原来的调控政策影响力也在逐渐减弱。

　　楼市有价无市 过严政策或不会再出

　　瑞丰置业副总经理姚丽军认为，目前最严厉的楼市政策已经出来，是否还会再出新政要看一线城市的房价变化，大城市的房价如果已被抑制，那新政出台的可能性会很小，至多出台一些辅助性的货币政策稳定房价。

　　“我认为现在许多城市的楼市情况是有价无市，房价很坚挺但没有成交量，这种没有成交量支撑的房价是不真实的，不可能维持太久，房价下滑趋势已经非常明显，在这种情况下，新政出台的可能性比较小。”姚丽军如此表示。

　　东莞中原市场研究部经理车德锐也表示，楼市政策在上半年基本出尽，并在市场中结合各地方政策落实消化，下半年预计政策面会较为平静。“现在市场释放出来的消息更多是为了引导居民住房理性消费，降低楼市热度，防止‘金九银十’楼市房价成交反弹，而不是真的会出台什么新政。”

　　开发商：新政不会针对消费者

　　光大集团项目经理林尤泽认为，针对消费者的最严厉政策已经在上半年全部出来了，因此下半年即使有新政，也只会针对开发商，比如通过提高开发商拿地资金门槛、打击囤地、闲置地等不开发捂盘惜售等行为的相关政策，可能会出台。

　　成交继续下降

　　抑或反弹回升?

　　“新国十条”出台后，东莞楼市成交进入了下行线路，连续几个月成交下降，并在5月底、6月初进入了2008年以来的低谷，日均成交量仅50多套，甚至有不少楼盘出现零成交的情况。

　　然而近四周以来，东莞楼市成交又开始缓慢回升，而更多的开发商也把希望放到了下半年的东莞楼市，“金九银十”期间将有大量新盘上市，并将加大促销力度。

　　种种迹象表明，东莞楼市下半年成交量有着较大的上升希望。

　　持平一派

　　成交量会回升 或与上半年持平

　　对于下半年楼市成交的前景，主导销售的房地产代理商并不乐观。姚丽军认为，下半年东莞楼市的成交量会上升，但不可能恢复到去年的高位。“预计9月在很多楼盘打折促销的推动下，房价回调后，市场成交会出现反弹，到了10~12月则会趋于平稳，下半年的整体成交量应该跟上半年持平。”

　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，下半年全新项目上市预计较多，其中城区16个，镇区39个，从各个区域的潜在供应量来看，南城潜在供应量占据第一的位置。

　　车德锐认为，虽然城区的潜在供应多，但镇区由于新盘数目较多，并且有个别区域量也很大，因此走货压力较大，部分经济重镇区域像虎门、长安、大朗等，有品牌开发商万科、碧桂园等新盘上市，成交形势看好，个别区域长安目前供应偏紧，成交量不会有太大提升，因为区域供应情况不同，成交分化也会比较大。

　　反弹一派

　　刚性需求释放 年底或出现反弹

　　合富辉煌东莞市场研究部李兴旺认为，目前东莞楼市刚性需求已经积累了不少，如果下半年楼市政策放宽，年底至明年初将会有一定的成交反弹，甚至出现价格的上涨。

　　亿兆·香树丽舍市场营销总监段吉超也认为，房地产市场的观望期一般持续半年左右，即刚性需求所能够忍耐的等待时间在半年左右。如果在这期间房价没有形成下跌趋势，半年来所累积的刚性需求就会集中爆发，成交量大增，推动房价转而向上，甚至是报复性上涨。

　　说到销售，光大集团项目经理林尤泽认为下半年各大楼盘的销售形势不容乐观，必须花心思才能促进成交，他预计随着下半年大量新盘入市，楼市成交在营销推动下成交会逐步回升，尤其是一些较有卖点的实力楼盘，比如中信御园、君山、碧桂园等盘的成交前景看好，一些定价务实、综合品质高的本土自住型楼盘成交预期也会不错。

　　对于塘厦、樟木头等主要靠深圳客拉动销售的楼盘销售前景，林尤泽表示忧虑：“新政出台后，以塘厦、樟木头为代表的镇区楼盘受到的影响很大，成交下滑严重，如果单纯靠深圳客拉动成交，这类楼盘下半年将依靠降价来拉动成交。”

　　市场新动态

　　“金九银十”：别指望我 我弱了

　　对于“金九银十”的楼市销售前景，开发商们并不认为这段时期东莞楼市的成交会出现量的爆发。

　　熊思扬认为，在东莞，“金九银十”的概念已经被弱化了，楼市成交不一定会在这段时间全力爆发，但成交的环比预计会有所提高。