□晨报记者 徐运 实习生 杨玥

　　“背靠迪士尼，面朝大浦东”，有这两项利好因素的川沙板块2009年房价上涨速度惊人，尽管处于外环外，但单价还是轻松突破2万元大关。

　　但去年在完成房价“三级跳”的迪士尼板块，最近新盘大幅调低预期售价。有投资客一口气抛出距未来“迪士尼”最近的10套房源，虽然单价比在售房源便宜2000元，但还是少人问津。从4月份以来，该区域的投资客几乎“绝迹”。

　　新的房产投资客基本消失

　　“买房的人都很少，哪还有投资客？”昨天下午，记者来到位于川沙川周路上的一家“龙迪房地产”，两名业务员正无聊地上网，面对记者也不很热情。其中一名业务员说，5月份时生意很差，几乎吃了“白板”。6月份开始，总算有人来看房子了，但买房者中还是观望的居多。“最近一两个月，买房子的大都是川沙本地人，有些是为了结婚，有些是以小换大，基本没有人投资。”

　　去年3月，川沙板块的房价开始第一轮高涨时，有大量投资客进场，其中不乏温州人及苏浙投资客。从今年4月中旬调控新政出台后，由于首付比例以及银行贷款利率上调，部分投资客迫于首付和还贷的压力，不得不低价出售。

　　在新政出台后，新的房产投资客更是彻底“消失”。记者去年前往川沙实地采访时看到，在许多售楼处和房产中介门口，停满了外地牌照的车，但是记者昨天再次前往该区域采访时，看到很多售楼处和房产中介已是门可罗雀。

　　最近新盘3个月卖了3套

　　川周路上的鼎鑫名流苑是距离未来的迪士尼乐园最近的在售新盘之一，由于搭上了迪士尼的顺风车，该楼盘的售价从2008年初的1.15万元/平方米飙升至最高峰时的2.13万元/平方米。昨天下午，记者来到售楼处，除了3名售楼小姐外，空无一人。据了解，目前该楼盘均价在2.1万元/平方米左右，目前没有任何优惠活动。记者在网上房地产上看到，该楼盘5月份以来只售出3套。

　　迪士尼板块周边在售新盘并不多，如果离迪士尼稍远一些，新盘价格松动的迹象还是比较明显的。今年2月，万科以8.93亿元取得浦东新场镇一地块，楼板价约6000元/平方米，这一地块距离未来的迪士尼乐园大概10多分钟车程。6月底，就在这个新拍地块附近，新盘汇锦城开盘，均价为1.1万元/平方米，且根据不同付款方式，有9.6折和9.7折优惠，折后的价格已和附近二手房价格相差不多了。

　　“如果行情好的话，这个楼盘的单价应该是1.35万元左右。”业内人士分析，该楼盘在网上房地产上的参考价是1.35万元/平方米。但是开发商在当下的行情下，不得不作出一些价格调整。

　　二手房单价降4000仍难卖

　　新盘的调价直接影响到二手房的价格。

　　新政一出，部分房东频频调低价格出售，且降价幅度达到15％-20％。鼎鑫名流苑一名业主曾在今年3月底挂出5套房源，挂牌价为2万元/平方米。4月中旬新政出台后，该业主又挂出5套房源，同时将挂牌价降到了1.8万元/平方米。目前，只有一套户型较好的房源售出。5月底，该业主将挂牌价再次下调到1.55万元/平方米，但依旧没有买家接盘。中介给记者算了一笔账：如果按1.55万元成交价来算，这套房源光税费可能就要近10万元。如果他当初1.3万元入手的话，他卖这套房只能赚十多万元。

　　除了鼎鑫名流苑，迪士尼板块的其他二手房成交价也有不同幅度的下降。汉龙苑近期有一套76平方米的两房挂牌，房东最初报价为125万元，陆续有数十组客户看房，且大多毫不客气地杀价，可是当房东最终接受了近20万元的杀价，决定以105万元出售时，买家又犹豫了，“房价会不会还能再降一些”的心态让买家最终放弃了购买。

　　上海中原研究咨询总监宋会雍表示，上海外环外部分板块的房价大幅度上涨并出现明显的泡沫，随着新政的持续发力，这些前期涨幅过大的区域房价将首先遭遇调整。从整个川沙板块来看，新政之后成交均价下跌幅度是6.8％，但是一些投资客集中的楼盘下跌幅度较大。

　　不过由于长期利好，迪士尼区域不会出现价格快速暴跌。但由于整个区域的城建和规划还没有成熟，此前的虚涨缺少支撑，是新政后房价出现下跌的主要原因。