□晨报记者徐运

　　为贯彻国家住建部等三部门有关二套房贷的认定标准，严格执行差别化的信贷政策，市房管局、人行上海分行、上海银监局近日联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（简称《转发通知》），明确了本市核查借款人家庭住房情况等事宜。从通知上来看，“认房认贷认调查”的三重标准非常严厉，有市场人士认为，如果各商业银行按这个标准来认定的话，未来至少7成以上的买房行为将属于“二套房”及以上。

　　二套房贷：认房认贷认调查

　　住建部、中国人民银行、银监会联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽责调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。

　　上海的《转发通知》除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化：即借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应当如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料；房地产交易中心在规定时间内出具查询结果后，贷款银行凭出具的查询结果审核确定借款人的贷款首付款比例及利率。需要注意的是境内居民只能持有效居民身份证申请查询 （不能凭护照等其他身份证件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿。

　　“三认”标准体现调控延续性

　　在目前楼市这个“僵持期”，上海推出二套房贷的三重认定标准，对市场影响究竟有多大？

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉记者，目前的二手房交易中，五成以上是有上海户籍的本地购房者。而这些上海本地购房者中，90％以上的家庭都已有房，或贷过款。这部分人如果再买房的话，十之八九都要被算作“二套房”及以上了。非本地居民购房的不确定性就更大。但综合起来的话，如果“三认”标准严格执行的话，估计未来至少七成以上的交易是“二套房”。

　　易居臣信市场研究中心分析师杨晨青认为，上海二套房“三认”标准体现了前期政策调控的延续性，毕竟政府也担心房价出现报复性反弹。至于对市场的影响，杨晨青认为，从五六两个月上海一、二手房市场成交量来看，都已回落到近几年的最低水平，应该说继续下滑的空间已经很小了，短期内这个政策的影响不会很大。

　　但是从长期来看的话，如果银行坚持认房又认贷的标准执行，从压制需求的角度对市场的影响无疑是巨大的，有可能拉长本轮楼市调整的周期。

　　异地购房信息查询难

　　“认房认贷认调查”，这“三认”标准当中操作难度最大的是“认房”原则。虽然上海的房屋权属系统能够实现查询，但是在外地买过房，且没有贷过款的话，能不能查出来就难说了。

　　业内人士告诉记者，上海内部的房屋权属系统肯定都是联网的，在上海任何一个区县买过房屋，以后肯定能查到，但是问题是，个别中小城市当地各区域的权属信息都是不联网的，要想做到完全无缺漏，在当前的硬件条件情况下是不可能的。

　　杨晨青告诉记者，如果严格执行的话，不排除会要求买房者回当地开具房屋权属证明的情况。