中山楼市交出“半年报” 整体表现：量跌价稳 博弈仍在持续

　　文、表/记者齐华伟图/记者于涛

　　4月份开始的楼市调控已经有一个季度，2010年的楼市也走完了上半场。根据中山市国土资源局楼市成交“半年报”，上半年中山楼市整体呈现量跌价稳的趋势，开发商与购房者的博弈仍在持续。6月份城区144平方米以下住宅楼均价还有小幅攀升。调控的挤泡沫作用开始显现，中小户型成为成交主力，投资者开始转战商铺。

　　6月城区楼价小幅攀升

　　7月13日，中山市国土资源局公布了6月中山楼市各项交易数据。6月商品房累计成交3638套，与上月基本持平，同比则下降了39.8%，而今年4月份这个数据是6488套。

　　不过，如果按照更有意义的成交楼盘的建筑面积细分，城区楼盘城区建筑面积小于等于144平方米的住宅均价为5369元/平方米，环比小幅上升3.57%。中山中原事业拓展部总监植建军认为，144平方米以下楼盘均价上升与近期部分热销楼盘是带装修出售有关。“此外，跟近期一些楼盘的推货是楼王也有关系。”

　　综合上半年城区楼市均价来看，整体呈现量跌价稳的趋势。

　　24个镇区表现迥异

　　从公布的成交数据来看，镇区的情况与城区表现却完全迥异，6月镇区一手楼成交1398套，环比下滑四成多。

　　从各个镇区的成交来看，中山24个镇区当中有8个镇区的成交环比提升，4个城区中，除石岐外，东区、西区和南区成交均有增长，其中上升幅度最大的是南区，6月则攀升到250宗，环比增加了5倍多。而三角、民众、黄圃和东凤则出现了五成左右的滑落。

　　开发商压力增大

　　今年4月开始的楼市调控已经进行了3个月，综合上半年成交数据来看，1～4月份带来的旺销使得上半年的总体成交甚至大于楼市大热的2007年和2009年上半年，但5月份后成交量随即被“腰斩”，与之相对的均价却少有松动。

　　近日，针对部分媒体指楼市调控即将松绑的消息，住建部、银监会和国资委又高调回应称中央对房楼市的调控没有松动。由此，市场观望气氛再次加浓，开发商和购房者之间的博弈仍将继续。

　　记者考察城区多个楼盘发现，在整体成交持续低迷的背景下，开发商的各类促销活动层出不穷。中山中原事业拓展部总监植建军认为，今后开发商促销的力度还会增大，“开发商面临的压力越来越大。”

　　冷眼看市

　　调控以来什么在逆势攀升？

　　4月份的楼市新政之后，中山楼市“寒风”四起，成交陷入持续低迷。然而一片萧瑟中也有逆势上扬，突出表现就是挤泡沫现象明显，受到首次置业刚性需求客户欢迎的中小户型开始走俏，而受到行政影响较小的商业物业也出现了大幅攀升。

　　中小户型走俏

　　6月城区一手住宅累计仅成交630套，成交价格则有小幅回落，均价为5763元/平方米。而建筑面积大于144平方米的大户型价格则出现下滑。

　　有业内人士认为，出现这种现象与近期首次置业的刚性需求客户增多，中小型户型受欢迎有关。从6月份的成交楼盘的套均面积上也能看到这种趋势，6月份一手住宅平均套均面积为114平方米，而五月份这个数据则是121平方米。

　　此外，根据中山市国土资源局公布的4～6月份楼盘销售登记备案排名表中，在按照产价排名的前三甲中，雅居乐地产旗下的凯茵新城和世纪新城占据了两席。而按宗数排名，南朗镇的盈彩美地则拔得头筹，凯茵新城位居第三。在按成交宗数排名中，历来热点地区如坦洲、南朗、东区、沙溪等镇区仍然是热点，这几个镇区在排行榜上也几乎占据了半壁江山。

　　投资者转战商铺

　　相比一手楼的成交低迷，二手楼逆势攀升，6月成交1974宗，环比5月份上升了15%，成交均价为2688元/平方米，环比更是猛增了近五成。

　　不过中山市家家顺地产区域总监李功镇认为，这个数据并没有反映目前二手楼市的状况，“二手楼在国土局网上签约一般都要延后1到2个月。”李功镇表示，根据家家顺的市场监测，6月份二手楼是成交量下滑了两成左右。他还表示，6月份租房市场异常火爆，业务量和房租均有上升。

　　6月份城区成交中，比较抢眼的数据是非住宅产品（包括别墅、商住、住宅配套车位\车房\车库等）成交1019套，是5月成交量的3.5倍。

　　植建军认为，这表明了调控后部分资金开始转战受新政影响较小的商业地产有关。